馬來西亞 SBR 與 BR：房貸利率怎樣定價

先說答案

浮動房貸的利率由兩部分相加：參考利率 + 加碼。

• SBR（標準基準利率）：2022 年 8 月 1 日起新零售浮動貸款和轉貸的參考利率，所有銀行共用，國家銀行規定它只與 OPR 掛鉤。
• BR（基準利率）：之前由各銀行自己計算的參考利率。SBR 推出之前批的貸款繼續用 BR，或更早的 BLR。

加碼是銀行在這之上為你加的部分，寫在貸款批准信裡。比較銀行時，真正不同的就是加碼。想看利率對月供的影響，可以用貸款計算器。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

為什麼要推出 SBR

國家銀行在 2015 年推出 BR，由各銀行按自己的資金成本公式計算。這帶來兩個問題：

• 買家很難比較貸款，因為每間銀行的起點演算法都不一樣。
• OPR 調整時，各銀行傳導到貸款利率的方式不一定一致。

修訂後的參考利率框架從 2022 年 8 月 1 日生效，用一個統一的參考利率取代新貸款的 BR。按國家銀行的說法，SBR 只與 OPR 掛鉤：貨幣政策委員會調整 OPR，SBR 就跟著變；OPR 不變，SBR 也不變。

三種利率對照

國家銀行表示，這次轉換不會改變現有貸款的實際利率。舊貸款保留 BR 或 BLR，銀行也會繼續公佈這些利率。

加碼：專屬於你的部分

參考利率以上的部分就是加碼。國家銀行說明，借款人的信用風險、流動性風險溢價、營運成本、利潤和其他成本，會繼續反映在 SBR 之上的加碼裡。

實際上：

• 加碼在你簽貸款時定下，根據你的條件、房產和銀行當時的定價。
• 寫在貸款批准信和貸款合約裡。
• OPR 調整隻改 SBR，不改加碼。

例子。 SBR 是 2.75%，銀行給你加碼 1.45%，實際利率就是 4.20%。之後 OPR 升 0.25 個百分點，SBR 變成 3.00%，你的利率變成 4.45%，那 1.45% 不變。以上數字只是說明，不是報價。

怎樣看貸款批准信

批准信上的利率通常有幾種寫法：

• 「SBR + 1.45%」：參考利率加你的加碼，最清楚。
• 「實際利率 4.20%」：今天的總利率。記得看拆分，才知道哪部分會變。
• 頭幾年一個利率，之後另一個。 有些配套前期和後期的加碼不同，兩段都要看。

也要留意：

• 鎖定期。 很多貸款規定頭幾年內還清或轉貸要付罰款。
• 普通還是彈性。 彈性或半彈性貸款可以多存錢進去再取出來，加碼往往較高。
• 費用和保險。 律師費、印花稅和捆綁的保險都會增加成本，詳見貸款合約指南。

比較兩份配套

兩間銀行，同樣借 RM 450,000、30 年，SBR 同為 2.75%。加碼只是舉例。

SBR 一樣，差距就只來自加碼；除非轉貸，這個差距會跟著整筆貸款。這正是 SBR 的作用：讓加碼一目瞭然。

舊 BR 貸款與轉貸

如果你的貸款在 SBR 推出之前獲批，就繼續用銀行的 BR 或 BLR，不用做任何事。SBR 推出後，這些利率與 SBR 一起變動。

現在轉貸，新貸款會用 SBR。轉之前，先比較：

• 現在的實際利率和新貸款的實際利率。
• 如果還在鎖定期內，現有貸款的提早還款罰款。
• 新貸款合約的律師費和印花稅；貸款合約的印花稅是貸款額的 0.5%。
• 新貸款可能要付的估價費。

利率低一點，只有在你打算持有貸款的期間，省下的錢多過轉貸成本，才划算。

SBR 做不到的事

• 它不會讓所有貸款一樣價錢。加碼依然因銀行、因人而異。
• 它是浮動利率的參考，合約裡已固定的利率不會因它而變。
• 它不決定你能借多少。那要看收入和債務，見 DSR 指南和貸款成數指南。

簽約前先確認

這篇解釋參考利率的一般運作，不是財務建議。加碼、配套和費用由各銀行決定。做決定之前，請銀行給你書面貸款批准信，寫明參考利率、加碼、鎖定期和所有費用。如需瞭解具體產業，可 WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。