馬來西亞房貸合約：簽什麼、要付多少

先說答案

貸款合約是你和銀行簽的合約，跟買賣合約（SPA）是兩份檔案，在銀行批准貸款之後才簽。

它有兩筆自己的費用：

• 印花稅：貸款額的 0.5%。 貸 RM 450,000 是 RM 2,250。
• 律師費： 按 2023 年律師酬勞令，以貸款額計算。RM 450,000 的收費表費用是 RM 5,625，另加 8% 服務稅和雜費。

簽之前，請看清利率條款、鎖定期條款和違約條款。想知道月供，可以用貸款計算器。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

先有批准信，後有貸款合約

這是兩份不同的檔案，很多人會搞混。

批准信是你第一次看到利率、加碼、年限、鎖定期和費用的地方。貸款合約會照著它寫，所以批准信要仔細看。怎樣看利率，見 SBR 指南。

貸款合約包括什麼

貸款合約很長，但大部分內容可歸為幾類：

• 貸款本身。 金額、用途（購買指定房產）、怎樣放款。
• 利息。 參考利率（SBR 或 BR）、你的加碼，以及調整的方式。
• 還款。 年限、月供和開始日期。
• 抵押。 還清之前銀行對房產的權利。
• 你的責任。 保險、保養、繳付地稅和門牌稅、有變動時通知銀行。
• 提早還清。 鎖定期，以及期內還清或轉貸的費用。
• 違約。 什麼算違約、銀行有什麼權利、你要承擔哪些費用。

抵押檔案

銀行怎樣以房產作抵押，要看地契的情況：

• 已發出分契（individual title）時， 銀行通常在土地局為房產註冊押記（charge）。
• 分契尚未發出時， 例如許多新樓盤和部分分層房屋，銀行通常改為接受你在 SPA 下的權利轉讓（assignment），日後再轉成押記。

你的律師會告訴你屬於哪一種。無論哪種，都要等貸款全部還清，銀行的權利才解除。

費用：RM 450,000 的例子

以下是按整數貸款額做的一般例子，不是報價。

未計雜費的合計：約 RM 8,325。

關於律師費：

• 2023 年律師酬勞令適用於西馬。貸款額首 RM 500,000 收 1.25%，最低 RM 500；之後的 RM 700 萬收 1%。
• 貸款的律師費和 SPA 的律師費是分開的，通常兩份都要付。
• 有些配套說會代付或把律師費包進貸款，請看清條件，例如可能附帶鎖定期。

收費表的全部細節見律師費指南，印花稅和豁免見印花稅指南。

簽之前值得細看的條款

利率與調整。 確認參考利率和加碼與批准信一致；看看頭幾年之後是否換成另一個加碼。

鎖定期。 找出鎖定期有多長，期內提早還清或轉貸要付多少。如果你幾年內可能賣房，這一點很重要。

彈性功能。 彈性或半彈性貸款，要看清楚多存和提取怎樣運作、有沒有收費。

保險。 有些貸款規定要買火險或火險伊斯蘭保險，也可能推介 MRTA 或 MLTA。分清楚哪些是必須、哪些可選。兩者的分別見 MRTA 與 MLTA 指南。

違約與費用。 看清楚什麼算違約、會給你多少通知期，以及銀行採取行動時哪些費用由你付。

新樓盤的全額放款。 在建專案按階段放款，確認什麼時候開始付全額月供。

從批准到第一期月供

1. 銀行發出貸款批准信，你接受。
2. 銀行名單上的律師擬備貸款合約和抵押檔案。
3. 你在律師面前簽署，檔案蓋印花。
4. 律師註冊抵押，並確認各項條件已符合。
5. 銀行放款：二手房一次過放，新樓盤分階段放。
6. 按貸款合約開始供款。

常見錯誤

• 把批准信當作走過場，漏看了鎖定期或加碼。
• 忘了貸款也有自己的印花稅和律師費。
• 沒請律師解釋違約條款就簽。
• 以為「免律師費」配套沒有任何條件。

簽約前先確認

這篇解釋貸款合約的一般情況，不是法律或財務建議。簽之前，請銀行的律師跟你逐條講解合約，並以書面列出律師費和雜費。如需瞭解具體產業，可 WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。