馬來西亞 MRTA 與 MLTA：房貸保險怎麼選

先說答案

MRTA 和 MLTA 是兩種房貸保險：如果你在保期內身故或完全永久殘廢，保險會幫你還清房貸。兩者的分別在於保額怎樣隨時間改變。

• MRTA（房貸遞減保險）： 保額逐年遞減，大致跟著貸款餘額走。通常在開始時一次過付保費，很多銀行允許把保費包進貸款。賠償給銀行。
• MLTA（房貸平準保險）： 保額整個保期不變。通常按月或按年付。還清貸款後，剩下的賠償可能給家人或遺產，以保單為準。

MRTA 一般前期較便宜；MLTA 一般較貴，但賣房或轉貸時可以跟著你。選哪一種，要看預算、家庭狀況和你打算住多久。想先看貸款本身的數字，可以用貸款計算器。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。

房貸保險是做什麼的

馬來西亞的房貸常常長達 30 年或以上。如果主要收入者身故或不能再工作，家人仍然欠銀行錢。房貸保險就是用來還清這筆債，讓家人保住房子而不用繼續供。

它和火險（房屋保險）不同。火險保的是建築物遭火災等損壞。分層地契單位的建築物，按《2013 年分層管理法令》由管理機構投保，費用來自管理費。房貸保險保的是你的生命和還款能力，不是磚頭。

要不要買，是銀行在貸款批准信（Letter of Offer）裡定的。有些銀行把它列為條件，有些讓你自己決定。簽之前請先看清楚；如果要求投保，請以書面問銀行是否接受其他保險公司的保單。

MRTA 用白話講

MRTA 的保額一開始接近貸款額，然後按保單裡的還款表逐年遞減。用意是：任何時候，保額大約等於你還欠銀行的錢。

常見特點（每份保單不同）：

• 一次過付。 通常在開始時付一次。
• 可以包進貸款。 很多銀行允許把保費加進房貸，當天不用另外付錢，但整個貸款期都要為它付利息。
• 賠償給銀行。 索賠時，賠償直接還清貸款。
• 保期可以比貸款短。 你可以選比貸款年限短的保期來降低保費，但保期結束後的那幾年就沒有保障。
• 繫結貸款。 賣房、轉貸或提早還清，保障通常就結束。有些保單會退回部分保費。

很多人沒留意的一點：保單裡的遞減表是按一個假設利率算的。如果你的實際利率上升，貸款餘額減得比較慢，保額可能比實際餘額掉得更快，中間就出現缺口。請問清楚遞減表用的是什麼利率。

MLTA 用白話講

MLTA 的保額整個保期不變。投保 RM 450,000，第 1 年和第 25 年都是 RM 450,000。

常見特點（每份保單不同）：

• 定期付保費。 通常按月或按年付，不是一次過。
• 保額固定。 貸款餘額越來越少，保額和餘額的差距就越來越大。索賠時先還清貸款，剩下的可能給受益人或遺產，以保單為準。
• 屬於你本人。 保單通常屬於你，不繫結某一筆貸款。賣房或轉貸後往往可以繼續，有些計劃可以轉用到另一間房產。
• 部分計劃有現金價值。 有些 MLTA 會累積現金價值，有些只是純保障。請看產品披露表。

因為保額不遞減，MLTA 總成本一般較高，等於後期買了更多保障。

並排比較

伊斯蘭版本是 MRTT（房貸遞減回教保險）和 MLTT（房貸平準回教保險），運作相似，但依照回教保險原則。

算例：RM 500,000 的房子

和 DSR 指南用同一套假設，方便全站數字對得上：房價 RM 500,000，貸款 90% 即 RM 450,000，30 年，假設年利率 4.2%。利率只作說明，不是報價也不是預測。月供大約 RM 2,201。

貸款餘額怎樣減少（約數）

前期餘額減得慢，因為早期月供大多是利息；後期才減得快。

兩種保險各賠多少（示意）

以上是按假設取整的數字。實際的 MRTA 按保單自己的遞減表，不是你的確切餘額；MLTA 按保單條款賠付。

把保費包進貸款會怎樣（舉例）

舉例來說，假設一次過的 MRTA 保費是 RM 10,000，加進貸款後貸款變成 RM 460,000。按同樣假設，月供每月多大約 RM 49；30 年下來，這 RM 10,000 實際要還大約 RM 17,600。多出來的月供也會計入 DSR。真實保費取決於年齡、健康、保額和保期，只有保險公司能報價。

貸款合約的印花稅是貸款額的 0.5%，貸款變大，印花稅也會多一點。詳見印花稅指南。

怎麼選

沒有一個標準答案，可以這樣想：

• 開始時現金緊： MRTA 包進貸款，當天不用多付錢，之後連利息慢慢還。
• 幾年內可能賣房或轉貸： MLTA 可以跟著你走。MRTA 的話，下一筆貸款可能要在年紀更大時重新投保。
• 想給家人留一點： MLTA 還清貸款後可能還有剩餘，以保單為準。
• 已經有壽險： 如果現有壽險夠還清貸款，可以問銀行是否接受，可能不需要那麼多新保障。
• 聯名貸款： 問清楚保單是否保兩位借款人，其中一人索賠時怎樣處理。

也要看保期、保障範圍、等待期和不保事項。名字一樣的兩份保單，裡面可能差很多。

簽之前要看什麼

• 貸款批准信： 銀行要求投保嗎？什麼類型、保多少、保多久？
• 產品披露表： 列出保費、保額、保期和主要不保事項，同意之前先要來看。
• MRTA 遞減表的假設利率： 如果比你的貸款利率低，保額可能比貸款掉得更快。
• 保期： 保期較短保費較低，但後面幾年沒有保障。
• 保障範圍： 身故和完全永久殘廢最常見；危疾只在部分計劃裡有。
• 退保價值和退款： 提早還清或賣房時會怎樣？
• 健康申報： 每一題都要如實完整回答，答錯可能導致索賠被拒。
• 受益人： MLTA 的受益人是誰，保單是否轉讓給銀行。

常見錯誤

• 跟貸款檔案一起簽了銀行的保險表格，卻沒有細看。
• 以為 MRTA 保整個貸款期，其實選了較短的保期。
• 忘了保費包進貸款會提高月供和 DSR。
• 新保單還沒生效，就先取消了舊保單。
• 以為火險和房貸保險是同一回事。

相關名詞

• DSR（償債比率）：銀行怎樣判斷你供不供得起。
• 貸款成數與貸款價值比：銀行借你多少。
• SPA（買賣合約）：貸款之前簽的合約。
• 印花稅：轉讓和貸款要付的稅。

簽約前再確認

這篇說明房貸保險一般怎樣運作，不是保險或理財建議，每份保單條款不同。請細讀產品披露表和貸款批准信，有不清楚的地方請銀行或保險公司解釋。想了解某個具體專案，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。