马来西亚 MRTA 与 MLTA：房贷保险怎么选

先说答案

MRTA 和 MLTA 是两种房贷保险：如果你在保期内身故或完全永久残废，保险会帮你还清房贷。两者的分别在于保额怎样随时间改变。

• MRTA（房贷递减保险）： 保额逐年递减，大致跟着贷款余额走。通常在开始时一次过付保费，很多银行允许把保费包进贷款。赔偿给银行。
• MLTA（房贷平准保险）： 保额整个保期不变。通常按月或按年付。还清贷款后，剩下的赔偿可能给家人或遗产，以保单为准。

MRTA 一般前期较便宜；MLTA 一般较贵，但卖房或转贷时可以跟着你。选哪一种，要看预算、家庭状况和你打算住多久。想先看贷款本身的数字，可以用贷款计算器。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

房贷保险是做什么的

马来西亚的房贷常常长达 30 年或以上。如果主要收入者身故或不能再工作，家人仍然欠银行钱。房贷保险就是用来还清这笔债，让家人保住房子而不用继续供。

它和火险（房屋保险）不同。火险保的是建筑物遭火灾等损坏。分层地契单位的建筑物，按《2013 年分层管理法令》由管理机构投保，费用来自管理费。房贷保险保的是你的生命和还款能力，不是砖头。

要不要买，是银行在贷款批准信（Letter of Offer）里定的。有些银行把它列为条件，有些让你自己决定。签之前请先看清楚；如果要求投保，请以书面问银行是否接受其他保险公司的保单。

MRTA 用白话讲

MRTA 的保额一开始接近贷款额，然后按保单里的还款表逐年递减。用意是：任何时候，保额大约等于你还欠银行的钱。

常见特点（每份保单不同）：

• 一次过付。 通常在开始时付一次。
• 可以包进贷款。 很多银行允许把保费加进房贷，当天不用另外付钱，但整个贷款期都要为它付利息。
• 赔偿给银行。 索赔时，赔偿直接还清贷款。
• 保期可以比贷款短。 你可以选比贷款年限短的保期来降低保费，但保期结束后的那几年就没有保障。
• 绑定贷款。 卖房、转贷或提早还清，保障通常就结束。有些保单会退回部分保费。

很多人没留意的一点：保单里的递减表是按一个假设利率算的。如果你的实际利率上升，贷款余额减得比较慢，保额可能比实际余额掉得更快，中间就出现缺口。请问清楚递减表用的是什么利率。

MLTA 用白话讲

MLTA 的保额整个保期不变。投保 RM 450,000，第 1 年和第 25 年都是 RM 450,000。

常见特点（每份保单不同）：

• 定期付保费。 通常按月或按年付，不是一次过。
• 保额固定。 贷款余额越来越少，保额和余额的差距就越来越大。索赔时先还清贷款，剩下的可能给受益人或遗产，以保单为准。
• 属于你本人。 保单通常属于你，不绑定某一笔贷款。卖房或转贷后往往可以继续，有些计划可以转用到另一间房产。
• 部分计划有现金价值。 有些 MLTA 会累积现金价值，有些只是纯保障。请看产品披露表。

因为保额不递减，MLTA 总成本一般较高，等于后期买了更多保障。

并排比较

伊斯兰版本是 MRTT（房贷递减回教保险）和 MLTT（房贷平准回教保险），运作相似，但依照回教保险原则。

算例：RM 500,000 的房子

和 DSR 指南用同一套假设，方便全站数字对得上：房价 RM 500,000，贷款 90% 即 RM 450,000，30 年，假设年利率 4.2%。利率只作说明，不是报价也不是预测。月供大约 RM 2,201。

贷款余额怎样减少（约数）

前期余额减得慢，因为早期月供大多是利息；后期才减得快。

两种保险各赔多少（示意）

以上是按假设取整的数字。实际的 MRTA 按保单自己的递减表，不是你的确切余额；MLTA 按保单条款赔付。

把保费包进贷款会怎样（举例）

举例来说，假设一次过的 MRTA 保费是 RM 10,000，加进贷款后贷款变成 RM 460,000。按同样假设，月供每月多大约 RM 49；30 年下来，这 RM 10,000 实际要还大约 RM 17,600。多出来的月供也会计入 DSR。真实保费取决于年龄、健康、保额和保期，只有保险公司能报价。

贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%，贷款变大，印花税也会多一点。详见印花税指南。

怎么选

没有一个标准答案，可以这样想：

• 开始时现金紧： MRTA 包进贷款，当天不用多付钱，之后连利息慢慢还。
• 几年内可能卖房或转贷： MLTA 可以跟着你走。MRTA 的话，下一笔贷款可能要在年纪更大时重新投保。
• 想给家人留一点： MLTA 还清贷款后可能还有剩余，以保单为准。
• 已经有寿险： 如果现有寿险够还清贷款，可以问银行是否接受，可能不需要那么多新保障。
• 联名贷款： 问清楚保单是否保两位借款人，其中一人索赔时怎样处理。

也要看保期、保障范围、等待期和不保事项。名字一样的两份保单，里面可能差很多。

签之前要看什么

• 贷款批准信： 银行要求投保吗？什么类型、保多少、保多久？
• 产品披露表： 列出保费、保额、保期和主要不保事项，同意之前先要来看。
• MRTA 递减表的假设利率： 如果比你的贷款利率低，保额可能比贷款掉得更快。
• 保期： 保期较短保费较低，但后面几年没有保障。
• 保障范围： 身故和完全永久残废最常见；危疾只在部分计划里有。
• 退保价值和退款： 提早还清或卖房时会怎样？
• 健康申报： 每一题都要如实完整回答，答错可能导致索赔被拒。
• 受益人： MLTA 的受益人是谁，保单是否转让给银行。

常见错误

• 跟贷款文件一起签了银行的保险表格，却没有细看。
• 以为 MRTA 保整个贷款期，其实选了较短的保期。
• 忘了保费包进贷款会提高月供和 DSR。
• 新保单还没生效，就先取消了旧保单。
• 以为火险和房贷保险是同一回事。

相关名词

• DSR（偿债比率）：银行怎样判断你供不供得起。
• 贷款成数与贷款价值比：银行借你多少。
• SPA（买卖合约）：贷款之前签的合约。
• 印花税：转让和贷款要付的税。

签约前再确认

这篇说明房贷保险一般怎样运作，不是保险或理财建议，每份保单条款不同。请细读产品披露表和贷款批准信，有不清楚的地方请银行或保险公司解释。想了解某个具体项目，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。