马来西亚房贷合约：签什么、要付多少

先说答案

贷款合约是你和银行签的合约，跟买卖合约（SPA）是两份文件，在银行批准贷款之后才签。

它有两笔自己的费用：

• 印花税：贷款额的 0.5%。 贷 RM 450,000 是 RM 2,250。
• 律师费： 按 2023 年律师酬劳令，以贷款额计算。RM 450,000 的收费表费用是 RM 5,625，另加 8% 服务税和杂费。

签之前，请看清利率条款、锁定期条款和违约条款。想知道月供，可以用贷款计算器。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

先有批准信，后有贷款合约

这是两份不同的文件，很多人会搞混。

批准信是你第一次看到利率、加码、年限、锁定期和费用的地方。贷款合约会照着它写，所以批准信要仔细看。怎样看利率，见 SBR 指南。

贷款合约包括什么

贷款合约很长，但大部分内容可归为几类：

• 贷款本身。 金额、用途（购买指定房产）、怎样放款。
• 利息。 参考利率（SBR 或 BR）、你的加码，以及调整的方式。
• 还款。 年限、月供和开始日期。
• 抵押。 还清之前银行对房产的权利。
• 你的责任。 保险、保养、缴付地税和门牌税、有变动时通知银行。
• 提早还清。 锁定期，以及期内还清或转贷的费用。
• 违约。 什么算违约、银行有什么权利、你要承担哪些费用。

抵押文件

银行怎样以房产作抵押，要看地契的情况：

• 已发出分契（individual title）时， 银行通常在土地局为房产注册押记（charge）。
• 分契尚未发出时， 例如许多新楼盘和部分分层房屋，银行通常改为接受你在 SPA 下的权利转让（assignment），日后再转成押记。

你的律师会告诉你属于哪一种。无论哪种，都要等贷款全部还清，银行的权利才解除。

费用：RM 450,000 的例子

以下是按整数贷款额做的一般例子，不是报价。

未计杂费的合计：约 RM 8,325。

关于律师费：

• 2023 年律师酬劳令适用于西马。贷款额首 RM 500,000 收 1.25%，最低 RM 500；之后的 RM 700 万收 1%。
• 贷款的律师费和 SPA 的律师费是分开的，通常两份都要付。
• 有些配套说会代付或把律师费包进贷款，请看清条件，例如可能附带锁定期。

收费表的全部细节见律师费指南，印花税和豁免见印花税指南。

签之前值得细看的条款

利率与调整。 确认参考利率和加码与批准信一致；看看头几年之后是否换成另一个加码。

锁定期。 找出锁定期有多长，期内提早还清或转贷要付多少。如果你几年内可能卖房，这一点很重要。

弹性功能。 弹性或半弹性贷款，要看清楚多存和提取怎样运作、有没有收费。

保险。 有些贷款规定要买火险或火险伊斯兰保险，也可能推介 MRTA 或 MLTA。分清楚哪些是必须、哪些可选。两者的分别见 MRTA 与 MLTA 指南。

违约与费用。 看清楚什么算违约、会给你多少通知期，以及银行采取行动时哪些费用由你付。

新楼盘的全额放款。 在建项目按阶段放款，确认什么时候开始付全额月供。

从批准到第一期月供

1. 银行发出贷款批准信，你接受。
2. 银行名单上的律师拟备贷款合约和抵押文件。
3. 你在律师面前签署，文件盖印花。
4. 律师注册抵押，并确认各项条件已符合。
5. 银行放款：二手房一次过放，新楼盘分阶段放。
6. 按贷款合约开始供款。

常见错误

• 把批准信当作走过场，漏看了锁定期或加码。
• 忘了贷款也有自己的印花税和律师费。
• 没请律师解释违约条款就签。
• 以为「免律师费」配套没有任何条件。

签约前先确认

这篇解释贷款合约的一般情况，不是法律或财务建议。签之前，请银行的律师跟你逐条讲解合约，并以书面列出律师费和杂费。如需了解具体产业，可 WhatsApp 联系 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。