外国人在马来西亚买房：2026 门槛、费用与流程

先说答案

外国人在马来西亚买房是合法的，可以用自己的名字买永久地契或租赁地契的房子。国家土地法典第 433B 条规定，要先取得州务当局批准；在吉隆坡，这一步叫做土地当局同意。

最大的关卡是价钱。两个买家都在看吉隆坡：一个有 RM1,250,000，可以挑 Park Green Pavilion Bukit Jalil 这类新盘，售价 RM1,209,100 起；另一个只有 RM950,000，这个价钱没有单位开放给外国人。

以下几类，外国人不能买：

• 低于该州外国人最低价的房子：吉隆坡和柔佛每个单位 RM1,000,000，槟城岛分层单位 RM1,000,000，雪兰莪主要地区 RM2,000,000
• 低价屋和中低价屋
• 马来保留地上的产业
• 发展项目里拨给土著的单位

房价以外，还要准备 8% 转让契印花税、律师费和批准费。同样一间 RM1,000,000 的新公寓，这几项在吉隆坡约 RM87,363，在柔佛约 RM119,313，差在柔佛的州征费较高。有贷款的话，再加贷款额的 0.5% 印花税。想要下面任何项目的价单，或需要人陪你走完这些步骤，WhatsApp Shyan Yee：+60 17-279 8932。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

整个过程一览

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外国人能买什么、不能买什么？

能买。国家土地法典写明，非公民或外国公司要「事先取得州务当局批准」才可以取得土地。公寓也算在内，因为分层单位本身就是土地上的权益。州政府批准时可以附加条件，也可以收征费，所以各州的收费才会不一样。

经济部 2022 年 7 月 13 日的联邦指引，列出外国人不能取得的四类产业：

各州还有自己的限制。雪兰莪通令不准外国人买农业地、马来保留地、公开拍卖的产业，以及独立地契的有地住宅。槟城连中价屋也不开放，也不准买农业地（至少 5 英亩、获批的农业项目除外）和银行拍卖令下的土地。柔佛不开放单层和一层半的排屋。

永久居民不是公民，门槛要看州。雪兰莪和柔佛把永久居民当外国买家看待；槟城给永久居民的门槛是 RM250,000。下面讲的 8% 印花税不适用于永久居民。用外国公司名义买，同样要申请批准，也同样付 8%。

八打灵再也的一对夫妇。 一对外国夫妇在八打灵再也看中两间房子：一间 RM1,800,000 的公寓，一间 RM2,400,000、独立地契的半独立式洋房。公寓低于雪兰莪的 RM2,000,000；洋房价钱够了，却是独立地契的有地房屋，雪兰莪不开放。两间都买不成。换成 RM2,100,000 的公寓，或用分层地契出售的有地房屋，就可以。

要花多少钱？主要州属的最低价

每一州自己定外国人最低价。本站主要介绍以下四个地方；其他州和更细的规定，看各州最低价。

柔佛在 RM1,000,000 以下只有一个例外：商业地契的服务式公寓或 SOHO，向发展商买，而且州务当局批准这宗买卖，才可以卖给外国人。这时批准费最少 RM50,000，另加每个地契申请费 RM2,000；RM1,000,000 以下的二手单位不行。

同一个预算，四个答案。 拿一间 RM1,500,000 的公寓来说：在吉隆坡、柔佛、槟城岛都可以买；在八打灵再也、梳邦再也或莎阿南就不行，因为这些地方属于雪兰莪第一区，门槛是 RM2,000,000。

谁批准、收多少钱、要等多久？

你签了买卖合约后，由律师递交申请；以槟城为例，申请文件要附上已签的买卖合约副本。在吉隆坡，要拿的是联邦直辖区土地当局同意；在其他州，是州务当局的批准，经州土地局发出。

柔佛二手屋的 3%，按估价局估值和买卖合约价钱，以较高者计算。

两个朋友，同一个预算。 两个朋友各向发展商买一间 RM1,000,000 的单位，一个在吉隆坡，一个在新山。吉隆坡那位付土地当局 RM50，没有公布的等候时间。新山那位付申请费 RM2,000 和征费 RM30,000，一共 RM32,000，一般 2 至 3 个星期有结果。两地的过户登记费都另计。吉隆坡的申请过程，详见吉隆坡土地当局同意。

从签约到拿钥匙

向持牌发展商买新盘，有房屋发展法令保障。下面按顺序走一遍，每一步跟你的钱有什么关系：

1. 选单位。 先问发展商哪些单位开放给外国人；土著单位和低于州最低价的单位都不行。州政府也可能限制一个项目卖给外国人的比例：雪兰莪是非土著单位的 10%，柔佛项目的公寓是 50%。早点问清楚，免得看中了才发现外国人的份额已经卖完。
2. 签买卖合约，付 10%。 2015 年修订后的条例规定，任何人（包括保管人）都不可以收取买卖合约没有列明的款项，所以第一笔钱就是签约时的 10%。有些发展商的配套可以帮你付首期，但每家不同，以当期配套为准。之后律师就递交批准申请，见上一节。
3. 贷款。 如果借贷，银行的律师准备贷款合约。
4. 分期付款。 分层单位按法定进度表，工程到哪一阶段付哪一笔，每期在发展商通知后 30 天内付；交屋时付 17.5%。
5. 拿钥匙。 标准买卖合约给分层单位 36 个月、有地房屋 24 个月交屋（从签约日起算）。有些项目的合约期较长，例如 Park Green Pavilion 和 Arden Serviced Residence 都是 54 个月。迟交的话，发展商按房价每年 10% 逐日赔偿，从你合约上的交屋日期算起。
6. 保修。 交屋后 24 个月内，你书面通知后，发展商要在 30 天内修好。比如第 10 个月发现水管漏水，就书面通知发展商，30 天从通知那天算起。

迟交屋的赔偿。 一间 RM1,200,000 的公寓，赔偿按每年 RM120,000 算，约每月 RM10,000。如果迟两个月交屋，发展商要赔约 RM20,000。签约前先看你那份合约的交屋期：36 个月和 54 个月，搬进去的时间差很远。

二手屋不受房屋发展法令管：订金和条件由你和卖家在签买卖合约前白纸黑字谈定；买二手屋要准备多少现金，下面另有一节算给你看。新盘和二手屋的完整顺序，看吉隆坡外国买家：订房到拿钥匙。

房价以外要付多少？

房价以外，主要有三笔费用：

• 转让契印花税 8%。 2025 年财政法令规定，2026 年 1 月 1 日起卖给非公民、非永久居民或外国公司的住宅，每 RM100 收 RM8，按成交价或市值，以较高者为准。「住宅」包括房屋、共管公寓、公寓、组屋、服务式公寓和 SOHO，只限作住家用途。
• 买卖合约律师费。 2023 年律师收费令：首 RM500,000 收 1.25%，接下来的 RM7,000,000 收 1%。向发展商买、受房屋发展法令管制的新盘，律师费按价位取这整笔收费的一个固定比例。RM500,000 以上至 RM1,000,000 是 65%，RM1,000,000 以上是 50%。
• 土地当局或州政府的批准费，见上一节的表。

有贷款的话，另加贷款额的 0.5% 印花税，和贷款合约的律师费。

算一算：向发展商买一间 RM1,000,000 的新公寓，不贷款。

雪兰莪第一区的门槛是 RM2,000,000。印花税 RM160,000，律师费 RM10,625（RM21,250 的 50%），处理费 RM200，合计 RM170,825，约房价的 8.5%。

律师费另加 8% 服务税；律师的杂费（disbursements）和过户登记费另计。房子到手后，每年还有地税和门牌税；分层单位另有管理费，看管理费与偿债基金。马来西亚公民同一个价钱付多少印花税，可以看印花税指南。

外国人能不能在马来西亚贷款？

能。国家银行的外汇政策允许非居民向本地贷方借马币，数额不设上限，可以用来买住宅或商业产业；只买地、不建造也不生产，就不行。非居民也可以向本地持牌银行借外币，同样不设上限。

银行借你多少，是各银行自己的政策，没有针对外国买家的官方贷款成数。全国统一的只有一条：国家银行自 2010 年 11 月 3 日起，个人第三笔及以后的房贷，贷款成数最高 70%。

同一间 RM1,000,000 的公寓，两种买法。 外国买家实际能借几成由银行决定，这里用 90% 来算；拿到银行的批准信之前，90% 只当估算用。

银行看的是你拿得出证明的收入，所以先把薪水单、报税单和银行月结单准备好；不是英文的，附上英文翻译。

2027 年财政预算案的建议。 现在贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%，所以一笔等值 RM1,000,000 的外币贷款要付 RM5,000。预算案建议从 2027 年 1 月 1 日起，向马来西亚银行借的外币贷款，RM1 亿以下的印花税最多 RM2,000。财政法案通过之前，这还只是建议。

适合贷款的买家：收入有文件证明、想把现金留着别用的人。适合不贷款的买家：收入在马来西亚银行面前不容易证明的人。要准备什么文件、问银行什么问题，看外国人房贷指南。

在吉隆坡买二手屋：要准备多少现金？

向屋主买现成的房子，也就是二手屋，是另一条路。下面用一个整数价钱，把二手屋从头到尾走一遍。

房子。 吉隆坡一间 RM1,000,000 的二手公寓。价钱达到 RM1,000,000 的门槛，取得土地当局同意后就可以买。卖家是个人，所以不受房屋发展法令管。

步骤。

1. 你和卖家白纸黑字谈好订金和条件，然后签买卖合约。
2. 律师向土地当局申请同意，表格费每个地契 RM50。
3. 银行估价，发出贷款批准。外国买家实际能借几成由银行决定，这里用 90% 来算。如果这是你名下第三笔还没还清的房贷，国家银行的上限是 70%。
4. 转让契和贷款合约盖印花、登记，卖家交钥匙。

借 90%（RM900,000）的话，要准备的现金：

另外还有律师的杂费、过户登记费和估价费。如果银行估价师估出来的市值高过 RM1,000,000，8% 就按较高的市值算。二手屋的买卖合约律师费是全额，向发展商买新盘只收其中一个固定比例，所以同一个价钱，二手屋的律师费比较高。完整的收费表，看印花税指南和律师费指南。

钱怎样汇进来、汇出去？

照国家银行的外汇通告，非居民可以在本地持牌银行用外币买马币，再用马币付给本地人，结清马币资产的款项，例如付给发展商或律师。你可以在马来西亚的银行开外部户口（external account），也就是给非居民用的马币户口。汇出方面，非居民可以把钱汇出马来西亚，包括赚到的收入和卖掉马币资产的所得，条件是以外币汇出。

一间公寓，从买到卖，钱怎么走：

买房时的汇款记录要留好，卖屋后汇钱出去时，银行可能会问。详细步骤见资金进出。

有 MM2H，或打算申请

参加 MM2H 不会降低州政府的门槛。计划的最低房价和州政府的最低价，以较高者为准。计划规定的房价门槛是：银级 RM600,000、金级 RM1,000,000、白金级 RM2,000,000。雪兰莪没有给 MM2H 买家更低的价钱。

手上有 RM800,000 的银级持有人。 槟城让 MM2H 参与者从 RM500,000 起买住宅，最多 2 个单位。银级的 RM600,000 比较高，所以他在槟城从 RM600,000 起就可以买，RM800,000 够用。吉隆坡和柔佛的门槛是 RM1,000,000，雪兰莪第一、二区是 RM2,000,000，这笔钱在这三个地方都买不到。白金级持有人在哪里都要 RM2,000,000。

在计划下买的房子 10 年内不能卖，换买更贵的房子除外。定存、家人、居住天数，看 MM2H 2026 指南。

房子租出去要缴什么税？

如果你不是税务居民，内陆税收局对租金收入一律征 30%。一年里在马来西亚住满 182 天或以上，就算当年的税务居民，改用居民的累进税率。所以人住在国外、把公寓租出去的业主，缴的是一律 30%。

要缴税的，是租金扣除可扣开销后的数目。内陆税收局的租金收入裁决列出的可扣项目包括：贷款利息、门牌税和地税、火险、一般维修。为了找第一个租客花的钱，例如第一次的中介佣金，不能扣，这笔要自己吸收。

假设数字的算例（非居民业主）：

卖屋时：产业盈利税和买家扣起的 7%

非公民、非永久居民卖屋的产业盈利税：

槟城另有一条：外国业主要从买卖合约日期起满 3 年才可以卖。

个人可以先扣 RM10,000 或应税盈利的 10%，以较高者为准。可扣的成本包括付给律师、中介等专业人士的费用。买家要扣起成交价的 7%（如果买家要付的现金少于这个数，就把现金全部扣起），在出售日起 60 天内交给内陆税收局，这笔钱用来抵你的产业盈利税。

第 4 年卖，还是第 7 年卖？ 你以 RM1,200,000 卖出，买家的律师扣起 RM84,000。假设扣掉可扣成本后，应税盈利是 RM200,000，豁免 RM20,000，要缴税的是 RM180,000。第 4 年卖，税是 RM54,000；第 7 年卖，税是 RM18,000。多等 3 年，省 RM36,000。详见产业盈利税指南。

按预算，在哪里买？

以下是我按预算给的看法。只有达到州最低价的单位才开放给你。

RM1,000,000 至 RM1,450,000。 这个价钱，吉隆坡、新山、槟城岛都可以买；雪兰莪主要地区不行。Park Green Pavilion Bukit Jalil 售价 RM1,209,100 至 RM2,029,100，永久地契，预计 2029 年完工。新山的 Arden Serviced Residence 售价 RM1,078,000 至 RM2,476,500；记得预留柔佛最少 RM30,000 的征费。槟城岛的 Lumina Residence Georgetown 售价 RM1,176,450 至 RM1,730,750，永久地契；RM1,500,000 以内的单位征费 1.5%，以上的 3%。

RM1,450,000 至 RM2,000,000。 吉隆坡市中心武吉免登的 Orion Residence 售价 RM1,450,000 至 RM4,000,000，永久地契，2026 年已完工。

RM2,000,000 以上。 雪兰莪第一区可以考虑了。八打灵再也的 Stellar Damansara 售价 RM1,858,800 至 RM3,364,800。只有 RM2,000,000 或以上的单位符合资格，而且要在雪兰莪给每个项目的 10% 外国人比例之内。想要有地房屋的话，可以看 Kwasa Damansara 的 Daya Residence。它的半独立式和独立式洋房是分层地契，售价 RM2,657,000 至 RM4,021,000，雪兰莪允许外国人买。同一个项目页也有起价较低的公寓部分，只有 RM2,000,000 或以上的单位符合资格。

RM1,000,000 以下。 可以看威省 RM500,000 起的分层单位。柔佛只有一条路：商业地契的服务式公寓或 SOHO，只限向发展商买，每宗买卖要州务当局批准，征费最少 RM50,000，二手单位不行。其他州看各州最低价。

适合谁、不适合谁

适合：

• 在吉隆坡、柔佛或槟城岛至少有 RM1,000,000，另外留约 8.5% 至 12% 的费用。吉隆坡 RM1,000,000 的新公寓约 RM87,363，律师杂费和贷款费用另计；
• 打算持有 6 年或以上：应税盈利 RM180,000 的话，产业盈利税从 RM54,000 降到 RM18,000；
• 收入有证明，可以借 90%（RM900,000，每月约 RM3,985），或者不贷款买。

不适合：

• 预算比门槛低一点，例如在吉隆坡只有 RM950,000，这个价钱没有单位开放给你；
• 拿 MM2H 银级、手上有 RM800,000，却想买八打灵再也，那里的门槛是 RM2,000,000；
• 可能在槟城 3 年内、或 MM2H 买房后 10 年内就要卖；
• 想在雪兰莪买独立地契的有地房屋、在柔佛买单层排屋，或在槟城岛用低于 RM3,000,000 买有地房屋。

我的建议：先拿预算对一对州的门槛，再挑项目。这样你去看的每一间，都是你买得到的。

官方资料

• 国家土地法典（2020 年修订版）第 828 号法令第 433B 条：lom.agc.gov.my
• 经济部《产业收购指引》（2022 年 7 月 13 日）：ekonomi.gov.my
• 雪兰莪土地局 2014 年第 1 号通令：ptg.selangor.gov.my；顾客宪章 2026–2027：ptg.selangor.gov.my
• 柔佛土地局 2025 年第 3 号通令：ptj.johor.gov.my；外国人购买规定：ptj.johor.gov.my；顾客宪章：ptj.johor.gov.my
• 槟城土地局指引（2024 年 8 月 1 日更新）：ptg.penang.gov.my
• 联邦直辖区土地局表格与收费：ptgwp.gov.my
• 1989 年房屋发展（管制与执照）条例附表 G、H：kpkt.gov.my
• 2025 年财政法令：hasil.gov.my；1949 年印花税法令：hasil.gov.my
• 2023 年律师收费令：malaysianbar.org.my
• 国家银行外汇政策通告：bnm.gov.my；第三笔房贷 70%（2010 年 11 月 3 日）：bnm.gov.my
• 2027 年财政预算案税务措施：belanjawan.mof.gov.my
• MM2H 官网：mm2h.gov.my
• 内陆税收局非居民税率：hasil.gov.my；租金收入公共裁决 12/2018：hasil.gov.my；产业盈利税税率：hasil.gov.my；买家扣留 7%：hasil.gov.my

选之前，先跟我聊

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