外籍人士在馬來西亞置業終極指南 (2026)

外籍人士在馬來西亞置業終極指南

在東南亞，馬來西亞脫穎而出，成為少數允許外籍人士擁有土地和享有絕對永久產權（Freehold）住宅物業的國家之一。這種政策上的開放性，結合世界一流的基礎設施、高收益前景以及極具競爭力的准入門檻價格，使馬來西亞成為國際房地產資產配置的首選目的地。

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在這份深度指南中，我們將為您詳細解析各州最低購房價格門檻、關鍵稅制結構、融資方案以及實現順暢交易的具體購房流程。

1. 監管框架與產權型別

與鄰國新加坡（對有地住宅產權有嚴格限制）不同，在馬來西亞，外籍人士可以直接購買高層公寓、多戶型服務式公寓，甚至是以下兩種主要產權模式下的有地別墅：

• 永久產權（Freehold Title）： 提供對土地和建築物的無限制、永久性所有權。不設到期日，具有絕對的安全性，是長期家族世代傳承的金科玉律。
• 租賃產權（Leasehold Title）： 授予特定期限的所有權，通常為 99 年。租約到期後，業主只需支付標準的比例行政費用，即可向州政府申請延長租期。
• 分層產權（Strata Title）： 針對多層建築（公寓、服務式公寓）中的獨立單位，或擁有共享開發商公共設施的圍籬式有地專案所頒發的產權。
• 獨立產權（Individual Title）： 針對獨立有地物業頒發，業主同時擁有物理土地地塊和建築物的所有權。

2. 各州最低購房門檻

在馬來西亞，土地歸州政府管，所以外國人最低要買多少錢的房子是每個州自己定的，沒有一個全國統一標準。下面是我目前在用的數字。這些會變，籤任何東西之前，請向該州土地局或你的律師確認最新門檻。

低門檻專區到底適合誰

柔佛的 Medini 和威省那些 RM 50 萬的專案，是低過一般 RM 100 萬門檻進入馬來西亞的兩道門。兩個都是真的，我對兩個的提醒也一樣：它們比較適合自住或者養老。 如果你是買來轉手，先想清楚下一個買家是誰。在短時間內交出大量高樓單位的那幾個區，你需要有人願意接手，而這正是這類地址最難走的地方。

籤之前，請針對你要買的那個專區，問清楚目前的州政府批准（State Consent）和產業盈利稅（RPGT）規則。各地不一樣，而且以前改過。

3. 循序漸進的購房交易流程

在馬來西亞購買房產高度安全，並遵循《房屋開發商法令》（HDA）管轄的結構化法律程式：

1. 選房與預訂：

• 選擇您心儀的房產。
• 對於新開發專案，向開發商授權的 HDA 專案信託賬戶支付一筆象徵性的預訂金（通常為 1,000 至 5,000 令吉）。

1. 簽署買賣協議（SPA）：

• 在預訂後的 14 至 21 天內，購房者簽署由代表律師起草的正式買賣協議（SPA）。
• 支付首期 10% 的首付款（需扣除已支付的預訂金）。

1. 申請州政府批准（State Consent）：

• 您的代表律師將向相應的州土地局提交州政府批准申請。
• 外籍人士必須獲得此正式許可。審批過程通常需要約 1 至 3 個月。

1. 申請銀行貸款：

• 非居民可向當地或國際商業銀行申請房貸。
• 簽署並落實抵押貸款檔案（轉讓契約、授信協議）。

1. 按工程進度付款（適用於期房建設階段）：

• 房款將根據工程進度分階段支付（例如：地基、主體結構、管道、電氣工程等）。

1. 交房（空置佔有 - VP）：

• 開發商將交付鑰匙，並附帶完工和合規證書（CCC），以確認建築物已達到法定入住標準。

4. 深入瞭解馬來西亞第二家園（MM2H）級別

2024年底，馬來西亞政府對 MM2H 長期居住計劃進行了重大調整。MM2H 持有者享有特殊的銀行貸款額度和長期多次入境許可：

• 白銀級（Silver Tier）： 需存入 50 萬令吉的定期存款。授予 5 年期居留準證。最低年齡要求定為 30 歲。有資格在主要州屬購買 60 萬令吉起的房產（具體取決於各州的最終準則）。
• 黃金級（Gold Tier）： 需存入 200 萬令吉的定期存款。授予 15 年期居留準證。有資格以更優惠的融資條件購買房產。
• 白金級（Platinum Tier）： 需存入 500 萬令吉的定期存款。可獲得申請永久居民（PR）的資格通道，並享有 20 年期多次入境簽證。

5. 財務槓桿與銀行抵押貸款

外籍買家可以在當地獲得貸款嗎？是的。馬來西亞領先的本土銀行（如馬來亞銀行 Maybank 和聯昌國際銀行 CIMB）以及國際銀行分行（大華銀行 UOB、滙豐銀行 HSBC）均為非居民提供量身定製的融資方案：

• 債務償還率（DSR）評估： 根據馬來西亞國家銀行（BNM）的指南，您的月供金額不得超過經核實的月淨收入的 60%。
• 貸款成數（LTV）： 通常情況下，純非居民的貸款額度比例（LTV）在 50% 到 70% 之間。高淨值（HNW）人士和賺取強勢新幣（SGD）的新加坡居民通常可以爭取到 75% 至 80% 的貸款成數。
• 利率： 掛鉤標準化基準利率（SBR）。目前的房貸利率通常在每年 3.85% 至 4.30% 之間波動。

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