Duti Setem dan Yuran Guaman Beli Rumah 2026
Pada Oktober 2026, duti setem atas pindah milik rumah dikenakan secara berperingkat 1%, 2%, 3% dan 4% bagi warganegara dan penduduk tetap, ditambah 0.5% daripada jumlah pinjaman atas perjanjian pinjaman. Yuran guaman di Semenanjung Malaysia pula mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023. Panduan ini menerangkan kedua-duanya dengan contoh pada harga RM 800,000, RM 1,000,000 dan RM 1,500,000.
Jawapan ringkas
Apabila membeli rumah, terdapat dua kos kerajaan dan guaman yang hampir pasti anda bayar di luar harga rumah:
- Duti setem. Bagi warganegara Malaysia dan penduduk tetap, duti atas surat cara pindah milik dikenakan secara berperingkat: 1% atas RM 100,000 pertama, 2% atas RM 100,001 hingga RM 500,000, 3% atas RM 500,001 hingga RM 1,000,000 dan 4% atas baki melebihi RM 1,000,000. Perjanjian pinjaman pula dikenakan 0.5% daripada jumlah pinjaman.
- Yuran guaman. Di Semenanjung Malaysia, yuran mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO 2023): 1.25% atas RM 500,000 pertama (minimum RM 500) dan 1% atas RM 7 juta berikutnya. Yuran ini biasanya dibayar dua kali, sekali atas harga untuk SPA dan sekali atas jumlah pinjaman untuk perjanjian pinjaman. Cukai perkhidmatan 8% dan kos pembayaran keluar ditambah di atasnya.
Bagi rumah RM 1,000,000 dengan pinjaman RM 900,000, duti pindah milik ialah RM 24,000 dan duti pinjaman RM 4,500. Untuk mencuba angka anda sendiri, gunakan kalkulator. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
Mengapa kos ini penting bagi rumah melebihi RM 700,000
Pada harga rendah, kos tambahan ini mudah dilupakan kerana jumlahnya kecil. Pada harga RM 800,000 ke atas, ceritanya berbeza. Lapisan 3% bermula selepas RM 500,000, dan lapisan 4% bermula selepas RM 1,000,000. Duti setem dan yuran guaman bersama-sama boleh mencecah puluhan ribu ringgit, dan sebahagian besarnya perlu disediakan daripada wang sendiri kecuali bank membenarkan kos tertentu dibiayai.
Satu perkara lagi: pengecualian duti setem rumah pertama tidak membantu di segmen ini. Pengecualian itu hanya untuk warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama bernilai tidak melebihi RM 500,000. Rumah berharga RM 500,001 pun tidak layak.
Kadar duti setem (disemak, dikemas kini Oktober 2026)
Duti atas pindah milik (Memorandum Pindah Milik atau Surat Ikatan Penyerahan Hak)
| Bahagian harga | Warganegara dan penduduk tetap |
|---|---|
| RM 100,000 pertama | 1% |
| RM 100,001 hingga RM 500,000 | 2% |
| RM 500,001 hingga RM 1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM 1,000,000 | 4% |
Kadar rata untuk pembeli asing
| Pembeli | Jenis hartanah | Kadar atas seluruh harga |
|---|---|---|
| Bukan warganegara dan bukan penduduk tetap, atau syarikat asing | Kediaman | 8%, bagi pindah milik mulai 1 Januari 2026 |
| Bukan warganegara dan bukan penduduk tetap, atau syarikat asing | Hartanah lain seperti kedai atau pejabat | 4% |
Duti atas perjanjian pinjaman
| Dokumen | Kadar |
|---|---|
| Perjanjian pinjaman dalam ringgit | 0.5% daripada jumlah pinjaman (RM 5 bagi setiap RM 1,000 atau sebahagian daripadanya) |
Tiga perkara yang terpakai pada setiap baris:
- Duti dikira atas harga atau nilai pasaran, mana-mana yang lebih tinggi.
- Kadar berperingkat ialah lapisan, bukan satu kadar untuk seluruh harga. Rumah RM 800,000 tidak dikenakan 3% atas RM 800,000.
- Duti dikenakan atas dokumen, jadi kadar yang terpakai ialah kadar yang berkuat kuasa semasa dokumen itu disetemkan.
Contoh duti setem pada harga bulat
Duti pinjaman di bawah menganggap pinjaman 90%. Margin itu hanya andaian untuk contoh; bank anda yang menentukan angka sebenar.
| Harga | Duti pindah milik | Cara dikira | Pinjaman (90%) | Duti pinjaman | Jumlah |
|---|---|---|---|---|---|
| RM 800,000 | RM 18,000 | 1,000 + 8,000 + 9,000 | RM 720,000 | RM 3,600 | RM 21,600 |
| RM 1,000,000 | RM 24,000 | 1,000 + 8,000 + 15,000 | RM 900,000 | RM 4,500 | RM 28,500 |
| RM 1,500,000 | RM 44,000 | 1,000 + 8,000 + 15,000 + 20,000 | RM 1,350,000 | RM 6,750 | RM 50,750 |
Lihat baris RM 800,000. Ramai pembeli menyangka dutinya 3% x RM 800,000, iaitu RM 24,000. Jumlah sebenar ialah RM 18,000 kerana hanya RM 300,000 terakhir dikenakan 3%.
Yuran guaman: Perintah Saraan Peguam Cara 2023
Perintah Saraan Peguam Cara dibuat di bawah Akta Profesion Undang-Undang 1976 dan menetapkan berapa yang boleh dikenakan oleh peguam bagi kerja bukan pertikaian, termasuk pindah milik hartanah dan dokumen pinjaman. Perintah 2023 diwartakan pada 12 Julai 2023 dan berkuat kuasa pada 15 Julai 2023, untuk urus niaga di Semenanjung Malaysia.
| Nilai | Skala yuran (Jadual A) |
|---|---|
| RM 500,000 pertama | 1.25% (minimum RM 500) |
| RM 7,000,000 berikutnya | 1% |
| Melebihi RM 7,500,000 | Boleh dirunding, tetapi tidak melebihi 1% atas lebihan |
Dua yuran yang biasa dibayar
| Yuran | Dikira atas | Siapa yang melantik peguam |
|---|---|---|
| SPA dan pindah milik | Harga belian | Anda, atau bagi sesetengah projek baharu, peguam panel pemaju |
| Perjanjian pinjaman | Jumlah pinjaman | Biasanya bank, daripada panelnya |
Contoh yuran SPA atas harga
| Harga | Skala yuran | Dengan cukai perkhidmatan 8% |
|---|---|---|
| RM 800,000 | RM 9,250 | RM 9,990 |
| RM 1,000,000 | RM 11,250 | RM 12,150 |
| RM 1,500,000 | RM 16,250 | RM 17,550 |
Contoh yuran perjanjian pinjaman
| Pinjaman | Skala yuran | Dengan cukai perkhidmatan 8% |
|---|---|---|
| RM 720,000 | RM 8,450 | RM 9,126 |
| RM 900,000 | RM 10,250 | RM 11,070 |
| RM 1,350,000 | RM 14,750 | RM 15,930 |
Cara baris RM 1,000,000 dikira: 1.25% x RM 500,000 = RM 6,250, ditambah 1% x RM 500,000 = RM 5,000. Jumlahnya RM 11,250.
Membeli daripada pemaju: jadual yang berbeza
Bagi jualan yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, Perintah itu mempunyai jadual berasingan (Jadual B) yang mengehadkan yuran pada paras lebih rendah daripada Jadual A, bergantung pada harga. Bahagian pinjaman juga mempunyai jadual serupa bagi pembiayaan yang dikaitkan dengan pembelian sebegini. Jadi, angka dalam jadual di atas ialah had atas biasa, bukan sebut harga untuk pembelian daripada pemaju.
Dalam amalan:
- Banyak projek baharu menawarkan peguam panel untuk SPA. Anda tetap boleh melantik peguam sendiri.
- Sesetengah pemaju menawarkan untuk menanggung yuran guaman SPA. Baca borang tempahan dan SPA untuk melihat apa yang dilindungi. Selalunya tawaran itu tidak meliputi yuran perjanjian pinjaman.
- Tanya peguam jadual mana yang digunakan, supaya anda tahu yurannya sebelum menandatangani.
Cukai perkhidmatan dan kos pembayaran keluar
Cukai perkhidmatan. Mulai 1 Mac 2024, cukai perkhidmatan atas perkhidmatan profesional seperti kerja guaman ialah 8%. Ia dikenakan atas yuran peguam, bukan atas duti setem.
Kos pembayaran keluar. Ini ialah kos yang dibayar peguam bagi pihak anda dan dibilkan berasingan, contohnya carian hak milik di pejabat tanah, fi pendaftaran pindah milik dan gadaian, salinan, pengakuan sah, kurier dan carian kebankrapan. Jumlahnya bergantung pada kerja yang terlibat, jadi minta anggaran terperinci dari awal.
Bila dan bagaimana dibayar
- Duti perjanjian pinjaman: dibayar semasa dokumen pinjaman ditandatangani, iaitu awal dalam proses pembelian.
- Duti pindah milik: dibayar apabila surat cara pindah milik disetemkan. Bagi rumah yang dibeli semasa dalam pembinaan, ini biasanya berlaku apabila hak milik strata dikeluarkan, yang mungkin beberapa tahun selepas SPA.
- Siapa yang menguruskan: peguam anda menghantar dokumen untuk penyeteman dan mengutip duti daripada anda.
- Yuran guaman: peguam biasanya meminta sebahagian yuran dan kos pembayaran keluar semasa menandatangani, dan bakinya semasa penyelesaian. Minta bil yang menunjukkan skala yuran, cukai perkhidmatan dan setiap kos pembayaran keluar secara berasingan.
Sesetengah pinjaman membenarkan yuran guaman dan duti setem ditambah ke dalam pinjaman. Ini meringankan tunai sekarang tetapi menambah faedah yang dibayar sepanjang tempoh pinjaman, dan menaikkan ansuran bulanan yang dikira dalam DSR.
Contoh lengkap: rumah RM 1,000,000
Contoh ini untuk warganegara Malaysia, pinjaman 90% (RM 900,000), dan yuran guaman mengikut skala Jadual A. Angka sebenar anda bergantung pada jadual yang digunakan, kos pembayaran keluar dan sebarang tawaran pemaju.
| Perkara | Anggaran |
|---|---|
| Duti setem pindah milik | RM 24,000 |
| Duti setem perjanjian pinjaman (0.5% daripada pinjaman) | RM 4,500 |
| Yuran guaman SPA | RM 11,250 |
| Yuran guaman pinjaman | RM 10,250 |
| Cukai perkhidmatan 8% atas kedua-dua yuran | RM 1,720 |
| Jumlah sebelum kos pembayaran keluar | RM 51,720 |
Kesilapan biasa
- Menggunakan satu kadar untuk seluruh harga. Kadar duti ialah lapisan.
- Terlupa perjanjian pinjaman. Ia dokumen berasingan dengan duti dan yuran guamannya sendiri.
- Menyangka tawaran "yuran guaman percuma" meliputi pinjaman. Selalunya hanya SPA.
- Merancang dengan kadar lama untuk pembeli asing. Bagi pindah milik kediaman mulai 1 Januari 2026, kadar rata ialah 8%, bukan 4%.
- Tidak bertanya jadual yuran mana yang terpakai bagi pembelian daripada pemaju.
Semak sebelum menandatangani
Angka dalam halaman ini disemak pada Oktober 2026 dan selaras dengan panduan duti setem dan panduan yuran guaman kami dalam Bahasa Inggeris. Kadar boleh berubah setiap Belanjawan, dan halaman ini bukan nasihat cukai atau undang-undang. Sahkan duti dan yuran untuk pembelian anda dengan peguam atau LHDN sebelum menandatangani. Untuk melihat projek melebihi RM 700,000, layari senarai projek dalam Bahasa Melayu.
Soalan lazim
Berapakah duti setem bagi rumah berharga RM 1,000,000?
Bagi warganegara Malaysia atau penduduk tetap, duti atas pindah milik ialah RM 24,000 (RM 1,000 + RM 8,000 + RM 15,000). Jika anda meminjam RM 900,000, perjanjian pinjaman dikenakan 0.5% daripada pinjaman, iaitu RM 4,500.
Adakah duti setem dikira atas harga atau nilai pasaran?
Atas mana-mana yang lebih tinggi. Jika nilaian yang digunakan untuk penyeteman melebihi harga dalam perjanjian, duti mengikut nilaian itu.
Berapakah kadar duti setem untuk pembeli asing?
Individu yang bukan warganegara dan bukan penduduk tetap, serta syarikat asing, membayar kadar rata 8% atas pindah milik hartanah kediaman bagi pindah milik mulai 1 Januari 2026. Bagi hartanah lain seperti kedai atau pejabat, kadar rata ialah 4%.
Berapakah yuran guaman untuk SPA rumah RM 800,000?
Mengikut skala Jadual A Perintah Saraan Peguam Cara 2023, RM 9,250 (1.25% atas RM 500,000 pertama dan 1% atas RM 300,000 berikutnya), ditambah cukai perkhidmatan 8% dan kos pembayaran keluar. Pembelian daripada pemaju mungkin tertakluk kepada jadual lain yang lebih rendah.
Adakah pengecualian rumah pertama terpakai bagi rumah melebihi RM 500,000?
Tidak. Pengecualian duti setem rumah pertama hanya untuk warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama bernilai RM 500,000 atau kurang, bagi perjanjian jual beli yang ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027.