Nilaian Bank Lebih Rendah daripada Harga Rumah — Apa Pilihan Anda
Nilaian bank ialah pandangan penilai yang dilantik bank tentang nilai sesebuah hartanah. Apabila nilaian itu lebih rendah daripada harga yang anda persetujui, kebanyakan bank mengira pinjaman atas angka yang lebih rendah, jadi jurangnya perlu ditanggung sendiri. Panduan ini menerangkan sebab nilaian boleh rendah, contoh pada rumah RM 1,000,000, dan pilihan yang ada sebelum dan selepas menandatangani SPA.
Jawapan ringkas
Nilaian bank ialah anggaran nilai rumah oleh penilai yang dilantik bank. Kebanyakan bank mengira margin pembiayaan atas harga belian atau nilaian, mengikut mana yang lebih rendah. Jadi jika nilaian lebih rendah daripada harga, jumlah pinjaman turut berkurang dan jurangnya perlu dibayar sendiri.
Contoh: harga RM 1,000,000, nilaian RM 950,000, margin 90%. Pinjaman dikira atas RM 950,000, iaitu RM 855,000, bukan RM 900,000. Anda perlu menyediakan RM 145,000 sendiri, bukan RM 100,000.
Untuk bertanya tentang projek tertentu dan transaksi di kawasannya, WhatsApp +60 17-279 8932. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
Nilaian dengan bahasa mudah
Harga ialah apa yang penjual minta dan anda setuju bayar. Nilaian ialah pendapat bebas tentang berapa rumah itu boleh dijual di pasaran terbuka, berdasarkan transaksi sebanding, lokasi, keadaan dan ciri unit.
Bank menggunakan nilaian untuk melindungi dirinya. Jika anda gagal membayar dan bank perlu menjual rumah itu, bank mahu jumlah pinjaman berada dalam lingkungan nilai yang realistik.
Kenapa nilaian boleh rendah
| Sebab | Penjelasan |
|---|---|
| Transaksi sebanding lebih rendah | Penilai melihat harga transaksi sebenar unit serupa di kawasan itu |
| Harga subjual dirunding tinggi | Pembeli bersaing atau penjual meletakkan harga lebih tinggi daripada pasaran |
| Ciri unit tertentu | Tingkat rendah, pemandangan terhad, susun atur kurang popular |
| Keadaan rumah | Kerosakan, pengubahsuaian yang tidak menambah nilai |
| Jenis hak milik atau tanah | Contohnya pegangan pajakan dengan baki tempoh pendek, atau hartanah atas tanah komersial |
Data transaksi rasmi diterbitkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) di bawah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Penilai menggunakan data seperti ini, bersama pangkalan data dan pengalaman sendiri.
Contoh pada rumah RM 1,000,000
| Nilaian | Pinjaman 90% atas angka lebih rendah | Bahagian sendiri | Tambahan berbanding nilaian penuh |
|---|---|---|---|
| RM 1,000,000 | RM 900,000 | RM 100,000 | — |
| RM 970,000 | RM 873,000 | RM 127,000 | RM 27,000 |
| RM 950,000 | RM 855,000 | RM 145,000 | RM 45,000 |
| RM 900,000 | RM 810,000 | RM 190,000 | RM 90,000 |
Angka ini hanya contoh. Margin 90% ialah andaian; margin sebenar ditentukan oleh bank dan dihadkan kepada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga. Lihat panduan margin pembiayaan. Kos lain seperti duti setem dan yuran guaman masih perlu ditambah.
Pilihan sebelum menandatangani SPA
- Minta nilaian awal. Banyak bank boleh memberi anggaran nilaian sebelum anda komited.
- Semak transaksi. Lihat harga transaksi unit serupa di kawasan itu, bukan hanya harga iklan.
- Rundingkan harga. Jika nilaian awal rendah, gunakan angka itu dalam rundingan dengan penjual subjual.
- Masukkan syarat pinjaman. Tanya peguam sama ada SPA boleh mempunyai syarat yang melindungi anda jika pinjaman tidak mencukupi.
Pilihan selepas nilaian rendah
- Bayar jurang sendiri. Pilihan paling mudah jika ada simpanan.
- Mohon di bank lain. Bank lain mungkin menggunakan penilai berbeza dan memberi nilaian lain.
- Rayuan nilaian. Kemukakan bukti transaksi sebanding yang lebih tinggi kepada bank.
- Rundingkan semula harga. Bagi subjual, penjual mungkin bersetuju menurunkan harga daripada kehilangan pembeli.
- Semak syarat SPA. Jika anda tidak dapat meneruskan, peguam akan menerangkan akibatnya, termasuk deposit.
Rumah baharu daripada pemaju
Bagi rumah baharu, bank panel biasanya sudah menilai projek semasa pelancaran, jadi nilaian kurang kerap menjadi isu. Namun pakej yang menurunkan harga bersih tanpa mengubah harga dalam SPA boleh menyebabkan bank menilai pada angka yang berbeza. Tanya bank bagaimana ia menilai unit anda sebelum membuat keputusan.
Kesilapan biasa
- Menandatangani SPA subjual sebelum mengetahui anggaran nilaian.
- Menyangka harga iklan sama dengan nilai pasaran.
- Tidak menyediakan wang tambahan untuk kemungkinan jurang nilaian.
- Berhenti pada satu bank selepas nilaian rendah.
Semak sebelum menandatangani
Halaman ini menerangkan cara nilaian bank umumnya mempengaruhi pinjaman dan selaras dengan panduan nilaian bank kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat kewangan atau penilaian. Dapatkan anggaran nilaian dan surat tawaran bertulis sebelum menandatangani SPA. Kemampuan pinjaman diterangkan dalam panduan DSR.
Soalan lazim
Siapakah yang membuat nilaian bank?
Penilai berdaftar yang dilantik oleh bank, biasanya daripada panel bank. Laporan nilaian digunakan oleh bank untuk menentukan jumlah pinjaman, bukan untuk menetapkan harga jualan.
Jika nilaian rendah, adakah pinjaman saya ditolak?
Tidak semestinya. Biasanya bank masih meluluskan pinjaman, tetapi jumlahnya dikira atas nilaian yang lebih rendah. Anda perlu menambah wang sendiri untuk menampung perbezaan.
Bolehkah saya meminta nilaian semula?
Boleh cuba. Sesetengah bank membenarkan rayuan dengan bukti transaksi sebanding, atau anda boleh memohon di bank lain yang menggunakan penilai berbeza. Tiada jaminan nilaian akan berubah.
Adakah nilaian rendah biasa bagi rumah baharu?
Kurang biasa berbanding subjual, kerana bank selalunya sudah menilai projek semasa pelancaran. Namun ia boleh berlaku, contohnya apabila harga unit tertentu jauh lebih tinggi daripada transaksi di kawasan itu.