SBR, BR dan Spread — Cara Membaca Kadar Pinjaman Rumah
Setiap pinjaman rumah kadar terapung di Malaysia dihargakan sebagai kadar rujukan tambah spread. Sejak 1 Ogos 2022, pinjaman runcit kadar terapung yang baharu menggunakan Kadar Asas Standard (SBR), yang menurut Bank Negara Malaysia hanya berdasarkan OPR. Pinjaman lama kekal pada Kadar Asas (BR) atau Kadar Pinjaman Asas (BLR) bank masing-masing. Panduan ini menerangkan perbezaannya, maksud spread, dan cara membandingkan surat tawaran.
Jawapan ringkas
Kadar pinjaman rumah terapung anda terdiri daripada dua bahagian: kadar rujukan dan spread. Bagi pinjaman baharu sejak 1 Ogos 2022, kadar rujukan ialah Kadar Asas Standard (SBR). Bank Negara Malaysia menetapkan SBR hanya berdasarkan OPR, jadi SBR bergerak apabila OPR bergerak dan tidak berubah atas sebab lain.
Bahagian kedua, spread, ditetapkan oleh bank berdasarkan profil anda. Apabila membandingkan dua tawaran, spread ialah angka paling penting kerana SBR adalah sama di semua bank.
Pinjaman yang diluluskan sebelum 1 Ogos 2022 masih menggunakan BR atau BLR bank masing-masing, melainkan dibiayai semula.
Untuk berbincang tentang projek tertentu dan pembiayaannya, WhatsApp +60 17-279 8932. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
Kenapa Bank Negara memperkenalkan SBR
Rangka Kerja Kadar Rujukan diperkenalkan pada 2015 dengan Kadar Asas (BR) sebagai kadar rujukan. Setiap bank mengira BR sendiri, jadi pembeli sukar membandingkan produk, dan perubahan dasar monetari tidak sampai kepada peminjam secara seragam.
Pada 11 Ogos 2021, Bank Negara mengumumkan Rangka Kerja Kadar Rujukan yang disemak semula, berkuat kuasa 1 Ogos 2022. SBR menggantikan BR sebagai kadar rujukan bagi pinjaman runcit kadar terapung yang baharu, termasuk pembiayaan patuh Syariah. Bank Negara menyatakan perubahan ini bukan perubahan pendirian dasar monetari.
SBR, BR dan BLR
| Kadar rujukan | Siapa menetapkan | Bila digunakan |
|---|---|---|
| SBR (Kadar Asas Standard) | Berdasarkan OPR sahaja | Pinjaman runcit terapung baharu sejak 1 Ogos 2022 |
| BR (Kadar Asas) | Setiap bank, berdasarkan kos dananya | Pinjaman antara 2015 dan 31 Julai 2022 |
| BLR (Kadar Pinjaman Asas) | Setiap bank | Pinjaman sebelum 2015 |
Rangka kerja SBR secara umum tidak terpakai bagi pinjaman sewa beli kadar tetap, pinjaman PKS dan pinjaman korporat.
Spread: bahagian yang sebenarnya berbeza
Bank Negara menyatakan bahawa komponen lain harga pinjaman, seperti risiko kredit peminjam, premium risiko kecairan, kos operasi dan margin keuntungan, terus dicerminkan dalam spread di atas SBR.
Ini bermakna dua pembeli yang meminjam pada hari yang sama boleh mendapat kadar berbeza walaupun SBR sama. Faktor yang biasanya mempengaruhi spread termasuk rekod kredit dalam CCRIS dan CTOS, pendapatan dan pekerjaan, margin pembiayaan, jenis hartanah, serta jumlah dan tempoh pinjaman.
Cara membaca surat tawaran
Surat tawaran biasanya menulis kadar seperti ini: "SBR + 1.45% setahun" atau "SBR − X% + Y%". Perkara yang perlu dicari:
- Kadar rujukan. Pastikan ia SBR bagi pinjaman baharu.
- Spread. Angka di atas SBR. Ini yang anda bandingkan antara bank.
- Kadar berkesan hari ini. SBR semasa tambah spread.
- Tempoh promosi. Sesetengah tawaran mempunyai spread lebih rendah untuk beberapa tahun pertama, kemudian naik. Tanya spread selepas tempoh itu.
- Penalti bayar awal. Tempoh kunci dan penalti jika anda menjual atau membiayai semula awal.
Contoh perbandingan dua tawaran
Andaikan pinjaman RM 900,000 selama 30 tahun, dan SBR ialah 2.75% (sama dengan OPR semasa, sebagai andaian).
| Tawaran | Spread | Kadar berkesan | Ansuran (anggaran) |
|---|---|---|---|
| Bank A | SBR + 1.45% | 4.20% | RM 4,401 |
| Bank B | SBR + 1.70% | 4.45% | RM 4,533 |
Beza 0.25% dalam spread memberi kira-kira RM 132 sebulan, atau lebih RM 47,000 sepanjang 30 tahun jika kadar kekal. Jika OPR berubah, kedua-dua tawaran bergerak sama banyak, jadi beza spread kekal.
SBR sebenar setiap bank disiarkan di laman bank itu. Angka dalam jadual hanya untuk menunjukkan cara membandingkan.
Patutkah pinjaman lama dibiayai semula?
Jika pinjaman anda masih pada BR atau BLR, membiayai semula ke pinjaman SBR baharu boleh memberi kadar lebih telus, tetapi ada kos: yuran guaman, duti setem atas perjanjian pinjaman baharu, nilaian dan mungkin penalti bayar awal. Kira jumlah kos ini dan bandingkan dengan penjimatan bulanan sebelum membuat keputusan. Lihat panduan perjanjian pinjaman untuk kos dokumen.
Kesilapan biasa
- Membandingkan kadar keseluruhan tanpa memisahkan SBR dan spread.
- Tidak bertanya spread selepas tempoh promosi tamat.
- Menyangka pinjaman lama akan beralih ke SBR secara automatik.
- Terlepas penalti bayar awal apabila merancang menjual dalam beberapa tahun.
Semak sebelum menandatangani
Halaman ini menerangkan cara SBR berfungsi dan selaras dengan panduan SBR kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat kewangan. Semak SBR semasa di laman bank anda, dan baca surat tawaran dengan teliti sebelum menerimanya. Kesan perubahan OPR diterangkan dalam panduan OPR.
Soalan lazim
Apakah SBR?
SBR, atau Kadar Asas Standard, ialah kadar rujukan bagi pinjaman runcit kadar terapung yang baharu sejak 1 Ogos 2022. Bank Negara Malaysia menetapkan bahawa SBR hanya berdasarkan Kadar Dasar Semalaman (OPR), jadi ia sama di semua bank dan berubah hanya apabila OPR berubah.
Apakah beza SBR dan BR?
BR (Kadar Asas) ditetapkan oleh setiap bank berdasarkan kos dananya sendiri, jadi ia berbeza antara bank. SBR berdasarkan OPR semata-mata. Kos lain seperti risiko kredit dan kos operasi kini diletakkan dalam spread.
Adakah pinjaman lama saya ditukar kepada SBR?
Tidak secara automatik. Bank Negara menyatakan asas penentuan kadar bagi pinjaman sedia ada pada 1 Ogos 2022 tidak terjejas. Pinjaman lama kekal pada BR atau BLR melainkan anda membiayai semula.
Apakah spread?
Spread ialah jumlah yang ditambah oleh bank di atas kadar rujukan. Ia mencerminkan risiko kredit anda, kos operasi dan margin keuntungan bank. Spread inilah yang benar-benar membezakan tawaran satu bank dengan bank lain.