Perjanjian Pinjaman Perumahan — Kos, Dokumen dan Fasal Penting
Perjanjian pinjaman ialah kontrak antara anda dan bank bagi pinjaman perumahan. Ia berasingan daripada perjanjian jual beli, disetem pada 0.5% daripada jumlah pinjaman, dan mempunyai yuran guaman sendiri di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023. Panduan ini menerangkan beza perjanjian pinjaman dan surat tawaran, dokumen yang disertakan, kos bagi pinjaman RM 900,000, dan fasal yang perlu dibaca sebelum menandatangani.
Jawapan ringkas
Apabila membeli rumah dengan pinjaman, anda menandatangani dua kontrak utama: SPA dengan penjual, dan perjanjian pinjaman dengan bank. Kedua-duanya mempunyai duti setem dan yuran guaman sendiri.
Bagi perjanjian pinjaman, duti setem ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman. Yuran guaman di Semenanjung Malaysia mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023. Contoh: pinjaman RM 900,000 dikenakan duti setem RM 4,500 dan skala yuran guaman RM 10,250 (RM 11,070 dengan cukai perkhidmatan 8%), belum termasuk disbursemen.
Untuk berbincang tentang projek tertentu dan anggaran kos pembelian, WhatsApp +60 17-279 8932. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
Perjanjian pinjaman dengan bahasa mudah
Surat tawaran ialah "janji awal" bank: jumlah pinjaman, kadar, tempoh dan syarat utama. Selepas anda menerima tawaran itu, peguam bank menyediakan perjanjian pinjaman penuh, yang menerangkan semua hak dan kewajipan, termasuk apa yang berlaku jika anda lewat membayar.
Perjanjian pinjaman juga menjadikan rumah itu cagaran kepada bank. Bagi rumah dengan hak milik, ini dibuat melalui gadaian. Bagi rumah baharu yang hak miliknya belum dikeluarkan, ia biasanya dibuat melalui perjanjian penyerahan hak (assignment) hak anda di bawah SPA kepada bank.
Dokumen yang biasanya terlibat
| Dokumen | Fungsi |
|---|---|
| Surat tawaran | Tawaran bank dengan syarat utama |
| Perjanjian pinjaman atau kemudahan | Kontrak penuh pinjaman |
| Perjanjian penyerahan hak (assignment) | Menyerahkan hak di bawah SPA kepada bank, jika hak milik belum dikeluarkan |
| Gadaian (Borang 16A) | Mendaftarkan kepentingan bank atas hak milik, jika hak milik sudah ada |
| Dokumen insurans | MRTA atau MLTA, dan insurans kebakaran |
Insurans pinjaman diterangkan dalam panduan MRTA atau MLTA.
Kos perjanjian pinjaman
Duti setem. 0.5% daripada jumlah pinjaman bagi perjanjian pinjaman dalam ringgit, iaitu RM 5 bagi setiap RM 1,000 atau sebahagian daripadanya.
Yuran guaman. Mengikut skala Jadual A Perintah Saraan Peguam Cara 2023 di Semenanjung Malaysia:
| Nilai pinjaman | Skala yuran |
|---|---|
| RM 500,000 pertama | 1.25% (minimum RM 500) |
| RM 7,000,000 berikutnya | 1% |
| Melebihi RM 7,500,000 | Boleh dirunding, tetapi tidak melebihi 1% atas lebihan |
Cukai perkhidmatan 8% dikenakan atas yuran guaman. Disbursemen, seperti carian, pendaftaran dan salinan dokumen, dikenakan berasingan.
Contoh kos bagi beberapa jumlah pinjaman
| Pinjaman | Duti setem (0.5%) | Skala yuran | Yuran dengan cukai perkhidmatan 8% |
|---|---|---|---|
| RM 720,000 | RM 3,600 | RM 8,450 | RM 9,126 |
| RM 900,000 | RM 4,500 | RM 10,250 | RM 11,070 |
| RM 1,350,000 | RM 6,750 | RM 14,750 | RM 15,930 |
Bagi pinjaman RM 900,000: RM 500,000 pertama × 1.25% = RM 6,250, ditambah RM 400,000 × 1% = RM 4,000, jumlah RM 10,250. Kos ini berasingan daripada duti setem dan yuran guaman SPA. Lihat panduan duti setem dan yuran guaman.
Sesetengah pemaju atau bank menawarkan untuk menanggung yuran guaman pinjaman sebagai sebahagian pakej. Tanya secara bertulis apa yang ditanggung dan apa yang tidak, terutamanya disbursemen.
Fasal yang perlu dibaca
- Kadar dan cara ia berubah. Kadar rujukan (SBR), spread, dan tempoh promosi jika ada. Lihat panduan SBR.
- Tempoh kunci dan penalti bayar awal. Berapa lama, dan berapa penaltinya jika anda menjual atau membiayai semula.
- Pengeluaran berperingkat. Bagi rumah baharu, bank mengeluarkan wang mengikut peringkat pembinaan, dan anda membayar faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan.
- Kemungkiran. Apa yang dikira kemungkiran, notis yang diberi dan hak bank.
- Insurans. Sama ada insurans pinjaman wajib, dan siapa penerima manfaat.
- Bayaran lebih. Sama ada anda boleh membayar lebih dan mengeluarkannya semula.
Kesilapan biasa
- Menandatangani perjanjian pinjaman tanpa membandingkannya dengan surat tawaran.
- Terlupa kos guaman dan duti setem pinjaman semasa membuat bajet.
- Tidak bertanya tentang penalti bayar awal sebelum merancang menjual.
- Menyangka peguam bank mewakili anda.
Semak sebelum menandatangani
Halaman ini menerangkan cara perjanjian pinjaman umumnya berfungsi di Semenanjung Malaysia dan selaras dengan panduan perjanjian pinjaman kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Minta anggaran kos bertulis daripada peguam bank, dan baca perjanjian sebelum menandatangani.
Soalan lazim
Berapakah duti setem perjanjian pinjaman?
0.5% daripada jumlah pinjaman, iaitu RM 5 bagi setiap RM 1,000 atau sebahagian daripadanya. Bagi pinjaman RM 900,000, duti setem ialah RM 4,500.
Berapakah yuran guaman perjanjian pinjaman?
Di Semenanjung Malaysia, yuran mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023, dikira atas jumlah pinjaman. Bagi pinjaman RM 900,000, skala yurannya RM 10,250, atau RM 11,070 dengan cukai perkhidmatan 8%, belum termasuk disbursemen.
Apakah beza surat tawaran dan perjanjian pinjaman?
Surat tawaran ialah tawaran bank yang menyatakan jumlah, kadar dan syarat utama. Perjanjian pinjaman ialah kontrak penuh yang ditandatangani selepas anda menerima tawaran, dan mengandungi semua fasal yang mengikat anda dan bank.
Siapakah peguam bagi perjanjian pinjaman?
Biasanya peguam daripada panel bank. Peguam ini mewakili kepentingan bank dalam dokumen pinjaman, walaupun anda yang membayar yurannya.