OPR dan Pinjaman Rumah Anda — Apa Kesannya pada Ansuran

Jawapan ringkas

OPR (Overnight Policy Rate atau Kadar Dasar Semalaman) ialah kadar faedah utama yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia. Pada 3 September 2026, Jawatankuasa Dasar Monetari mengekalkan OPR pada 2.75%. Mesyuarat seterusnya dijadualkan pada 5 November 2026.

Kebanyakan pinjaman rumah di Malaysia ialah kadar terapung. Bagi pinjaman baharu sejak 1 Ogos 2022, kadar anda = Kadar Asas Standard (SBR) + spread bank, dan SBR hanya berubah apabila OPR berubah. Jadi jika OPR naik atau turun 0.25%, kadar pinjaman anda biasanya bergerak 0.25% juga.

Contoh: pinjaman RM 900,000 selama 30 tahun pada 4.20% memberi ansuran kira-kira RM 4,401 sebulan. Jika kadar naik ke 4.45%, ansuran menjadi kira-kira RM 4,533, iaitu tambahan sekitar RM 132 sebulan.

Untuk berbincang tentang projek tertentu dan bajet ansuran anda, WhatsApp +60 17-279 8932. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.

OPR dengan bahasa mudah

Fikirkan OPR sebagai "harga asas" wang dalam sistem perbankan. Ia ialah kadar sasaran untuk pinjaman semalaman antara bank. Apabila OPR naik, kos dana bank naik, dan bank menaikkan kadar pinjaman. Apabila OPR turun, kadar pinjaman biasanya turun.

Bank Negara Malaysia menggunakan OPR untuk mengimbangi dua perkara: kestabilan harga (inflasi) dan pertumbuhan ekonomi yang mampan. Keputusan OPR bukan tentang pasaran hartanah semata-mata, tetapi kesannya terasa pada setiap peminjam kadar terapung.

Siapa yang memutuskan OPR

OPR diputuskan oleh Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) Bank Negara Malaysia. MPC bermesyuarat enam kali setahun mengikut jadual yang diumumkan awal. Bagi 2026, mesyuaratnya ialah pada 22 Januari, 5 Mac, 7 Mei, 9 Julai, 3 September dan 5 November.

Selepas setiap mesyuarat, Bank Negara menerbitkan Kenyataan Dasar Monetari yang menerangkan keputusan dan pandangan ekonominya. Kenyataan ini sumber paling tepat untuk mengetahui OPR semasa.

Bagaimana OPR sampai ke ansuran anda

1. MPC mengubah OPR.
2. Bank mengubah SBR mereka dengan jumlah yang sama. Mengikut rangka kerja Bank Negara, SBR hanya berdasarkan OPR.
3. Kadar pinjaman terapung anda (SBR + spread) berubah, kerana spread biasanya kekal seperti dalam surat tawaran.
4. Bank memberi notis, dan ansuran bulanan baharu berkuat kuasa mengikut tarikh dalam notis.

Bagi pinjaman lama yang diluluskan sebelum 1 Ogos 2022, kadar rujukan ialah Kadar Asas (BR) atau Kadar Pinjaman Asas (BLR) bank itu sendiri. Ia juga biasanya bergerak apabila OPR berubah, tetapi setiap bank menetapkannya sendiri. Lihat panduan SBR.

Contoh kesan pada pinjaman RM 900,000

Andaikan pinjaman RM 900,000 (90% daripada rumah RM 1,000,000) selama 30 tahun.

Kadar 4.20% hanyalah andaian untuk contoh. Kadar sebenar bergantung pada bank, profil anda dan spread yang ditawarkan. Cuba angka anda sendiri dalam kalkulator pinjaman.

Perubahan RM 130 sebulan nampak kecil, tetapi bagi peminjam yang DSR sudah hampir had bank, ia boleh menentukan sama ada pembiayaan semula atau pinjaman kedua diluluskan.

Apa yang OPR tidak ubah

• Pinjaman kadar tetap. Kadarnya kekal untuk tempoh tetap yang dipersetujui.
• Spread bank. Spread dalam surat tawaran biasanya kekal, kecuali syarat pinjaman membenarkan perubahan.
• Harga rumah. OPR tidak menetapkan harga jualan. Pemaju dan pasaran yang menentukannya.
• Duti setem dan yuran guaman. Kos ini dikira atas harga dan jumlah pinjaman, bukan kadar faedah.

Pilihan jika anda risau kadar naik

• Kira ansuran pada kadar 0.5% hingga 1% lebih tinggi sebelum membeli, supaya anda tahu ruang bajet anda.
• Bandingkan spread antara bank, bukan hanya kadar keseluruhan hari ini.
• Pertimbangkan tempoh pinjaman. Tempoh lebih panjang merendahkan ansuran tetapi menambah jumlah faedah.
• Bayar lebih apabila mampu, jika pinjaman membenarkan, untuk mengurangkan baki pokok.

Kesilapan biasa

• Menyangka OPR ialah kadar pinjaman rumah. Kadar anda ialah SBR atau BR tambah spread.
• Membandingkan pinjaman hanya dengan kadar keseluruhan tanpa melihat spread.
• Tidak membaca notis perubahan kadar daripada bank.
• Mengira kemampuan pada kadar hari ini sahaja, tanpa ruang untuk kenaikan.

Semak sebelum menandatangani

Halaman ini menerangkan cara OPR mempengaruhi pinjaman rumah dan selaras dengan panduan OPR kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat kewangan dan bukan ramalan kadar. Semak Kenyataan Dasar Monetari terkini di laman Bank Negara Malaysia, dan tanya bank anda tentang kadar rujukan serta spread dalam surat tawaran. Kemampuan pinjaman diterangkan dalam panduan DSR.