The Capehauz 牛汝莪評價：RM 859,000 起，值得買嗎？

一句話回答：The Capehauz 適合誰？

The Capehauz 適合單身、情侶和小家庭，想在檳島東海岸、靠近 Tun Dr Lim Chong Eu 大道買一間永久地契的房子，起價 RM 859,000。它只有兩種面積，700 和 947 平方英尺，所以選擇很簡單：1+1 房或 2+1 房，兩種都有兩間浴室。需要三間正式房間的家庭、或想住安靜大樓的人就不太合適，因為 52 層樓每層約有 15 戶。 最新價格表和還有哪些單位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句話： 這是牛汝莪緊鄰 Tun Dr Lim Chong Eu 大道的永久地契高樓，只有兩種面積，每個單位都有兩間浴室，RM 859,000 起。缺點是單棟 52 層、每層約 15 戶，而且資料裡還沒有完工日期和管理費。

價錢怎麼看： 毛尺價約 RM 1,227 至 RM 1,497。因為只有兩種面積，價差主要來自樓層、景觀和位置（下面有算例）。下面比較的鄰居里，The Lighthauz 起價相近、起始尺價略低；Keeperz Suites 單位更小、尺價更高；Lightwater Residences 是 RM 200 萬以上的大戶型。所以我會先拿 The Capehauz 和 The Lighthauz 實際報給你的單位來比，不只看起始尺價。

適合誰、不適合誰： 適合想在小單位裡有兩間浴室的單身和情侶、常走大道、大橋或機場的開車族，以及想在島上買永久地契的人。不適合需要三間正式房間的家庭：2+1 房，那個「+1」是小房間，當作兩房加書房比較實際。也不適合想住低密度大樓、或想先知道完工日期再決定的人。

打算住多久： A 型適合一兩個人住幾年；準備生孩子的夫妻，我會直接看 B 或 C 型，可以住久一點。孩子大了需要三間正式睡房的話，以後可能要換單位。

看房時要自己確認： A 型的車位是 1 個前後車位還是 2 個獨立車位，兩人都開車的話要寫進合約；完工日期和管理費每尺多少，請書面索取；B 和 C 型把圖紙擺在一起看客廳朝向、廚房有沒有窗、「+1」房在哪裡；問清楚哪些位置面海、哪些面向大道。外國買家要先核對檳城的最低購買價門檻。

• 適合： 想在小單位裡有兩間浴室的單身和情侶；常走大道、大橋或機場、以開車為主的業主；想在島上買永久地契的買家。
• 請三思： 需要三間正式房間的人；想住低密度大樓的人；想先確定完工日期再決定的人。

樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 10 月）

資料裡還沒有土地面積、管理費和完工日期，我寧可不寫也不猜。請向銷售團隊書面索取這三項。

發展商是誰？

The Capehauz 登記在 EXSIM 和 Majestic Gen 名下。EXSIM 是總部在吉隆坡舊巴生路的私人發展商，已完工專案包括 D'Tessera Residences、Desa Petaling 的 D'Nuri Residences、Millerz Square 和 The Rosewoodz。Majestic Gen 總部在吉隆坡 Pavilion Damansara Heights，已完工作品包括 Majestic Residence 和士毛月的 D'Cendana 8C、8D。兩家在巴生谷的名氣都比在檳城大，如果你是檳城買家，可以要求看看它們已完工的大樓，或找那裡的業主聊聊。也值得索取 The Capehauz 的發展商執照和廣告準證號碼，正式的宣傳冊上都應該印有。

The Capehauz 附近有什麼？

以下距離是從專案定位點量的直線距離，實際步行或開車路線一定更長。

發展商另外列出這些周邊地點（沒有標距離）：Tun Dr Lim Chong Eu 大道、檳城大橋、檳城國際機場、The Light City、The Waterfront Shoppes、檳城海濱會展中心、750 米海濱長廊、喬治市聯合國教科文組織世界遺產區、極樂寺、亞依淡一帶，以及林祥雄藝術館。

怎麼看。 日常最有用的是大賣場、診所和商場都在約半公里內。學校要開車，不是走路，最近的兩間小學都在約 1.4 公里。多數住戶還是以開車為主，所以下面的車位安排很重要。

哪個戶型適合你？

十六種變化只分兩種面積。字母和字尾代表樓層平面上不同的位置和朝向，有些標了「(M)」。

我會怎麼選。 一兩個人住的話，A 型就是這棟樓的重點：700 平方英尺有兩間浴室，以這個面積來說很寬裕。但要問清楚車位，因為 A 型配的是 1 個前後車位或 2 個獨立車位。前後車位就是一輛車擋住另一輛，一個人開車沒問題，兩個人開車就很麻煩。如果兩人都開車，要求 2 個獨立車位的 A 型單位，並寫進合約。

如果是家庭，B 型和 C 型面積相同、房數相同，選擇就看圖紙。把兩張圖擺在一起看三件事：客廳朝哪邊、廚房有沒有窗、「+1」房離臥室多遠。靠近大門的小房間可以當書房；藏在廚房旁邊的，其實就是儲藏室。

價格區間說明了什麼？

價單從 RM 859,000 到 RM 1,417,200。因為只有兩種面積，價差幾乎都來自樓層、景觀和單位位置，而不是面積。兩間 947 平方英尺的單位可以相差幾十萬令吉。

這對買家有用。你可以先決定高樓層或好景觀對你值多少，再按預算挑位置，而不是把房子縮小。用一個整數例子看差距：947 平方英尺的單位，每尺差 RM 100，總價就差約 RM 94,700。請索取按單位位置排列的價單，並問清楚哪些面海、哪些面向大道或山。

買房還有哪些費用？

除了房價本身，在馬來西亞買新房還要準備這些常見費用：

• 律師費：買賣合約和貸款合約。
• 產權轉讓印花稅：按房價、依印花稅法的級距計算，印花稅指南有說明各級距。
• 貸款印花稅：是貸款額的 0.5%。
• 傢俱和裝修：資料裡沒有列出傢俱配套。
• 管理費和償債基金：從交屋起開始付。資料裡還沒有費率，訂房前請先問。

舉個一般例子：貸款 RM 500,000，貸款印花稅就是 RM 2,500。用你自己的貸款額照樣算一次。

外國買家須知

外國人可以在檳城買房，但需要州政府當局批准，檳城也自行規定外國人的最低購買價。門檻和哪些單位符合資格的規定會變，訂房前請按你的單位和預算先確認。可以先看各州外國人最低購房價指南，但現行數字請跟律師確認。

跟附近專案比較

The Capehauz 位於牛汝莪海岸一排新推出的永久地契專案之中。下表前三個都在它幾百米內，喬治市的 Noordinz Suites 約 4 公里外。

我的解讀。 The Lighthauz 最接近：同一段海岸、起價相近、面積範圍相近，起始尺價略低。Keeperz Suites 是更小單位的產品，尺價更高，針對開放式和雙鑰匙單位買家。The Light City 裡的 Lightwater Residences 是另一個級別，大戶型家庭房，RM 200 萬以上。The Capehauz 在中間：比 Keeperz 大，比 Lightwater 便宜很多，跟 Lighthauz 接近。如果你在 The Capehauz 和 The Lighthauz 之間猶豫，就拿兩邊實際報給你的單位來比，包括車位安排、管理費和完工日期，不要只看起始尺價。

設施

銷售資料列出的設施包括 Joy Hub、Coastal Lounge（空中會所）、遊戲室、Little Mariners（兒童戲水池）、Cloud Lagoon（帶座位的淺水池）、Azure Hammock 吊床區、Celestial Pool（空中泳池）、空中平臺的日光躺椅，以及按摩池。名字都圍繞海洋主題，主打的是空中泳池和平臺。請問清楚空中設施在幾樓、是否全棟共用；596 戶的話，週末泳池會很熱鬧。

優缺點（我的看法）

訂房前要問的問題

1. 買賣合約裡的完工日期是哪天？建築期多長？
2. 預計管理費和償債基金每尺多少？
3. A 型單位的車位是前後車位還是兩個獨立車位？在哪裡？
4. 哪些單位位置面海，哪些面向大道？
5. 交屋時包括什麼：廚櫃、冷氣、熱水器？
6. 土地產權是什麼類型？

怎樣預約看 The Capehauz

需要價單、平面圖和預約看房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整規格在 The Capehauz 樓盤頁。