The Capehauz 牛汝莪评价：RM 859,000 起，值得买吗？

一句话回答：The Capehauz 适合谁？

The Capehauz 适合单身、情侣和小家庭，想在槟岛东海岸、靠近 Tun Dr Lim Chong Eu 大道买一间永久地契的房子，起价 RM 859,000。它只有两种面积，700 和 947 平方英尺，所以选择很简单：1+1 房或 2+1 房，两种都有两间浴室。需要三间正式房间的家庭、或想住安静大楼的人就不太合适，因为 52 层楼每层约有 15 户。 最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-279 8932。

我的看法

一句话： 这是牛汝莪紧邻 Tun Dr Lim Chong Eu 大道的永久地契高楼，只有两种面积，每个单位都有两间浴室，RM 859,000 起。缺点是单栋 52 层、每层约 15 户，而且资料里还没有完工日期和管理费。

价钱怎么看： 毛尺价约 RM 1,227 至 RM 1,497。因为只有两种面积，价差主要来自楼层、景观和位置（下面有算例）。下面比较的邻居里，The Lighthauz 起价相近、起始尺价略低；Keeperz Suites 单位更小、尺价更高；Lightwater Residences 是 RM 200 万以上的大户型。所以我会先拿 The Capehauz 和 The Lighthauz 实际报给你的单位来比，不只看起始尺价。

适合谁、不适合谁： 适合想在小单位里有两间浴室的单身和情侣、常走大道、大桥或机场的开车族，以及想在岛上买永久地契的人。不适合需要三间正式房间的家庭：2+1 房，那个「+1」是小房间，当作两房加书房比较实际。也不适合想住低密度大楼、或想先知道完工日期再决定的人。

打算住多久： A 型适合一两个人住几年；准备生孩子的夫妻，我会直接看 B 或 C 型，可以住久一点。孩子大了需要三间正式睡房的话，以后可能要换单位。

看房时要自己确认： A 型的车位是 1 个前后车位还是 2 个独立车位，两人都开车的话要写进合约；完工日期和管理费每尺多少，请书面索取；B 和 C 型把图纸摆在一起看客厅朝向、厨房有没有窗、「+1」房在哪里；问清楚哪些位置面海、哪些面向大道。外国买家要先核对槟城的最低购买价门槛。

• 适合： 想在小单位里有两间浴室的单身和情侣；常走大道、大桥或机场、以开车为主的业主；想在岛上买永久地契的买家。
• 请三思： 需要三间正式房间的人；想住低密度大楼的人；想先确定完工日期再决定的人。

楼盘资料（已核对，更新于 2026 年 10 月）

资料里还没有土地面积、管理费和完工日期，我宁可不写也不猜。请向销售团队书面索取这三项。

发展商是谁？

The Capehauz 登记在 EXSIM 和 Majestic Gen 名下。EXSIM 是总部在吉隆坡旧巴生路的私人发展商，已完工项目包括 D'Tessera Residences、Desa Petaling 的 D'Nuri Residences、Millerz Square 和 The Rosewoodz。Majestic Gen 总部在吉隆坡 Pavilion Damansara Heights，已完工作品包括 Majestic Residence 和士毛月的 D'Cendana 8C、8D。两家在巴生谷的名气都比在槟城大，如果你是槟城买家，可以要求看看它们已完工的大楼，或找那里的业主聊聊。也值得索取 The Capehauz 的发展商执照和广告准证号码，正式的宣传册上都应该印有。

The Capehauz 附近有什么？

以下距离是从项目定位点量的直线距离，实际步行或开车路线一定更长。

发展商另外列出这些周边地点（没有标距离）：Tun Dr Lim Chong Eu 大道、槟城大桥、槟城国际机场、The Light City、The Waterfront Shoppes、槟城海滨会展中心、750 米海滨长廊、乔治市联合国教科文组织世界遗产区、极乐寺、亚依淡一带，以及林祥雄艺术馆。

怎么看。 日常最有用的是大卖场、诊所和商场都在约半公里内。学校要开车，不是走路，最近的两间小学都在约 1.4 公里。多数住户还是以开车为主，所以下面的车位安排很重要。

哪个户型适合你？

十六种变化只分两种面积。字母和后缀代表楼层平面上不同的位置和朝向，有些标了「(M)」。

我会怎么选。 一两个人住的话，A 型就是这栋楼的重点：700 平方英尺有两间浴室，以这个面积来说很宽裕。但要问清楚车位，因为 A 型配的是 1 个前后车位或 2 个独立车位。前后车位就是一辆车挡住另一辆，一个人开车没问题，两个人开车就很麻烦。如果两人都开车，要求 2 个独立车位的 A 型单位，并写进合约。

如果是家庭，B 型和 C 型面积相同、房数相同，选择就看图纸。把两张图摆在一起看三件事：客厅朝哪边、厨房有没有窗、「+1」房离卧室多远。靠近大门的小房间可以当书房；藏在厨房旁边的，其实就是储藏室。

价格区间说明了什么？

价单从 RM 859,000 到 RM 1,417,200。因为只有两种面积，价差几乎都来自楼层、景观和单位位置，而不是面积。两间 947 平方英尺的单位可以相差几十万令吉。

这对买家有用。你可以先决定高楼层或好景观对你值多少，再按预算挑位置，而不是把房子缩小。用一个整数例子看差距：947 平方英尺的单位，每尺差 RM 100，总价就差约 RM 94,700。请索取按单位位置排列的价单，并问清楚哪些面海、哪些面向大道或山。

买房还有哪些费用？

除了房价本身，在马来西亚买新房还要准备这些常见费用：

• 律师费：买卖合约和贷款合约。
• 产权转让印花税：按房价、依印花税法的级距计算，印花税指南有说明各级距。
• 贷款印花税：是贷款额的 0.5%。
• 家具和装修：资料里没有列出家具配套。
• 管理费和偿债基金：从交屋起开始付。资料里还没有费率，订房前请先问。

举个一般例子：贷款 RM 500,000，贷款印花税就是 RM 2,500。用你自己的贷款额照样算一次。

外国买家须知

外国人可以在槟城买房，但需要州政府当局批准，槟城也自行规定外国人的最低购买价。门槛和哪些单位符合资格的规定会变，订房前请按你的单位和预算先确认。可以先看各州外国人最低购房价指南，但现行数字请跟律师确认。

跟附近项目比较

The Capehauz 位于牛汝莪海岸一排新推出的永久地契项目之中。下表前三个都在它几百米内，乔治市的 Noordinz Suites 约 4 公里外。

我的解读。 The Lighthauz 最接近：同一段海岸、起价相近、面积范围相近，起始尺价略低。Keeperz Suites 是更小单位的产品，尺价更高，针对开放式和双钥匙单位买家。The Light City 里的 Lightwater Residences 是另一个级别，大户型家庭房，RM 200 万以上。The Capehauz 在中间：比 Keeperz 大，比 Lightwater 便宜很多，跟 Lighthauz 接近。如果你在 The Capehauz 和 The Lighthauz 之间犹豫，就拿两边实际报给你的单位来比，包括车位安排、管理费和完工日期，不要只看起始尺价。

设施

销售资料列出的设施包括 Joy Hub、Coastal Lounge（空中会所）、游戏室、Little Mariners（儿童戏水池）、Cloud Lagoon（带座位的浅水池）、Azure Hammock 吊床区、Celestial Pool（空中泳池）、空中平台的日光躺椅，以及按摩池。名字都围绕海洋主题，主打的是空中泳池和平台。请问清楚空中设施在几楼、是否全栋共用；596 户的话，周末泳池会很热闹。

优缺点（我的看法）

订房前要问的问题

1. 买卖合约里的完工日期是哪天？建筑期多长？
2. 预计管理费和偿债基金每尺多少？
3. A 型单位的车位是前后车位还是两个独立车位？在哪里？
4. 哪些单位位置面海，哪些面向大道？
5. 交屋时包括什么：厨柜、冷气、热水器？
6. 土地产权是什么类型？

怎样预约看 The Capehauz

需要价单、平面图和预约看房，请 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整规格在 The Capehauz 楼盘页。