2026 年的柔佛房產：我認為價值在哪裡

2026 年的柔佛房產：我認為價值在哪裡

過去十年的大部分時間，柔佛是那個人人都叫你小心的市場：高樓太多、蓋太快、賣給根本不打算住的買家。那些存貨有一部分還在。但重新看柔佛的理由是真的，而且是關於工作和交通，不是關於宣傳冊。這是我在 2026 年的看法，前提是：我是經紀，不是統計師 —— 我引用的數字都有你查得到的出處，查不到的我就不引。

1. 變了的兩件事

RTS。 武吉查加到兀蘭北的鐵路，一次清關，官方預計 2026 年底通車。它把「住新山、在新加坡上班」從一種苦差變成一種日常。看我的 RTS 指南。

新柔經濟特區（JS-SEZ）。 兩國政府的協議，讓公司更容易跨境運作 —— 通關更順、規則對齊、對特定行業有獎勵。細節還在陸續公佈。它已經做到的，是讓柔佛成為公司把後勤、物流、資料中心從新加坡成本搬過來的認真選項。每一樣都帶來需要住處的員工。

2. 供應在消化，但不均勻

未售出的已完工單位這幾年一直在下降；官方數字由國家產業資訊中心（NAPIC）公佈，值得你自己直接讀，而不是透過任何人的轉述 —— 包括我的。我在現場看到的是消化不均勻：位置好、管理正常的樓在租在賣；位置錯的大樓還在等。

兩個板塊在出力：

• 規劃鎮裡的圍籬有地房子。 家庭、想要空間的新加坡人、MM2H 的退休人士。價值在地上。
• RTS 附近的市中心公寓。 通勤去新加坡的上班族。價值在到武吉查加的距離，以米計。

3. 我會看哪裡，會小心哪裡

看：

1. 真正走得到武吉查加的公寓，戶數合理、管理層在運作的樓。
2. 依斯干達公主城和成熟郊區的圍籬鎮，買家是家庭，轉售物件也是家庭。
3. 醫療和教育群 —— 鷹閣 Medini 醫院和大學校園周邊 —— 需求來自關卡以外的東西。

小心：

• 主要賣給海外買家的大型高樓 —— 你未來的轉售物件就是同一批海外買家。
• 任何靠回報率數字來賣的。要那棟樓真實的租約，不要預測。
• 想要《房屋發展法》保障的話，服務式公寓地契要留意 —— 查專案是哪一種地契。

4. 你在什麼規則下買

外國買家在柔佛買高樓有最低購買價，買有地更高，特定專區門檻較低。外國人的貸款成數低過居民。賣出有 RPGT，按持有年期遞減。這些都在我的外國人買房指南，而且每一條都要就具體專案向律師確認，尤其是特定專區，它們有自己的規則。

我是 Shyan Yee，IQI Realty，REN 46305。WhatsApp 我，拿我手上的柔佛專案 —— 帶到 RTS 的實測距離和完整戶型表。