先說答案
MOT（轉讓書）就是把產業的法定業權轉到你名下的檔案。簽 SPA 是同意買賣；MOT 是到土地局把它落實。
買房的主要印花稅也是徵在這份檔案上。截至 2026 年 10 月：
| 買家 | MOT 稅率 |
|---|---|
| 馬來西亞公民或永久居民 | 首 RM 100,000 收 1%，接下來 RM 400,000 收 2%，再接下來 RM 500,000 收 3%，RM 1,000,000 以上收 4% |
| 非公民且非永久居民，或外國公司，購買住宅 | 統一 8%，適用於 2026 年 1 月 1 日起的轉讓 |
| 同上，購買其他產業（例如店鋪或辦公室） | 統一 4% |
印花稅以房價或市值較高者計算。RM 500,000 的房子，公民或永久居民的 MOT 印花稅是 RM 9,000。貸款合約是另一份檔案，印花稅是貸款額的 0.5%。完整說明見印花稅指南，貸款方面可用貸款計算器。 想知道你的情況怎麼算，WhatsApp +60 17-279 8932，我幫你看。
MOT 用白話講
在馬來西亞，土地局登記每一塊地和每一個分層單位的業主。只有你的名字登記在地契上，你才是法定業主。
SPA 是買賣雙方之間的承諾；MOT 是《國家土地法典》下正式的轉讓檔案。在西馬，土地和分層單位的轉讓表格一般稱為 Form 14A。賣方簽名轉讓，你簽名接受，蓋印花後，再交到土地局註冊。
三個步驟，依次是：
- 簽署： 買賣雙方簽 MOT，通常在各自律師樓簽。
- 蓋印花： 由內陸稅收局（LHDN）評估並蓋印花，繳付印花稅。
- 註冊： 已蓋印花的 MOT 交到土地局，你的名字登記在地契上。
二手房與新房：MOT 何時簽
| 專案 | 二手房（向屋主買） | 新房（向發展商買） |
|---|---|---|
| 已有地契嗎？ | 通常已經發出 | 往往還沒有，分層地契可能在 VP 前後或之後才發出 |
| 何時簽 MOT | 通常在簽 SPA 前後 | 該單位的分層地契發出後 |
| 銀行抵押 | 地契上的抵押，與 MOT 一起註冊 | 地契出來之前，通過貸款檔案另作安排 |
| 誰準備 | 買賣雙方的律師 | 按標準 H 表格，由發展商交出有效的轉讓檔案 |
新分層單位方面，H 表格規定：分層地契發出後，發展商須免費交出有效、可註冊的轉讓檔案和地契。註冊後，發展商須在 30 天內把你名下的地契正本交給你，否則按遲交屋的同樣比率賠償。
算例：RM 500,000 的房子
和 DSR 指南用同一套假設：房價 RM 500,000，貸款 90% 即 RM 450,000，30 年，假設年利率 4.2%。利率只作說明。
公民或永久居民的 MOT 印花稅
| 房價分段 | 稅率 | 印花稅 |
|---|---|---|
| 首 RM 100,000 | 1% | RM 1,000 |
| 接下來 RM 400,000（RM 100,001 至 RM 500,000） | 2% | RM 8,000 |
| RM 500,000 合計 | RM 9,000 |
貸款合約印花稅： 貸款額的 0.5%，RM 450,000 就是 RM 2,250。
兩者合計： RM 11,250，還未包括律師費和雜費。
首購屋豁免： 馬來西亞公民首次購買 RM 500,000 或以下的房子，SPA 在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署，並符合條件的，兩份檔案都免印花稅。以這個例子來說，RM 11,250 變成 RM 0。條件見印花稅指南。
其他價位（公民或永久居民，只算 MOT）
| 房價 | MOT 印花稅 |
|---|---|
| RM 400,000 | RM 7,000 |
| RM 700,000 | RM 15,000 |
| RM 1,000,000 | RM 24,000 |
外國買家（舉例）： 外國買家購買 RM 1,000,000 的住宅單位，統一收 8%，MOT 印花稅 RM 80,000，另加貸款額的 0.5%。在吉隆坡，外國買家還需要取得土地局的同意（consent from the land authority）才能註冊轉讓，而且房價須達到外國人的最低限價。見各州外國人最低購房價。
房價還是市值：為什麼重要
印花稅以房價或市值較高者計算。家人之間的二手買賣，或遠低於市價的交易，內陸稅收局可能按較高的市值評估。
僅舉例：房子以 RM 450,000 賣出，但估值 RM 500,000，公民的印花稅會按 RM 500,000 計算，即 RM 9,000，而不是 RM 8,000。
蓋印花的申報一般由律師準備，請問清楚是否需要估價報告。
時間與罰款
按《1949 年印花稅法令》，在馬來西亞簽署的檔案應在簽署後 30 天內蓋印花，逾期要在稅款之外另付罰款。時間通常由律師處理，但如果你的款項遲遲未備好，也可能逾期。
蓋印花之後才到土地局註冊，所以印花遲了，你的名字登上地契的日子也會延後。
要檢查什麼
- 買家類別： 公民、永久居民還是外國人，稅率差很多。
- 首購屋豁免： 如果你是首次購買 RM 500,000 或以下房子的馬來西亞公民，請律師替你申請。
- 計算用的價值： 房價或市值，以較高者為準。
- 名字和份額： 聯名買家的 MOT 要寫明每個人的名字和各佔份額，與 SPA 一致。
- 同意書： 有些土地（例如附有轉讓限制的租賃地）轉讓前需要州政府同意；外國買家在吉隆坡需要取得土地局的同意。
- 時間： 預先備好印花稅的錢，免得逾期。
- 新房： 問清楚分層地契預計何時發出，並留意註冊後 30 天內交出地契正本。
常見錯誤
- 把 SPA 和 MOT 混為一談，以為簽了 SPA 業權就轉過來了。
- 只預算了貸款合約的印花稅，忘了 MOT 的印花稅，或反過來。
- 以為外國買家也是 1% 至 4% 分級。
- 以為家人之間低價買賣，印花稅就會很低。
- 註冊後沒有跟進，拿回你名下的地契。
相關名詞
簽約前再確認
這篇說明截至 2026 年 10 月，西馬 MOT 及其印花稅一般怎樣運作，不是法律或稅務意見，稅率和豁免可能隨每年財政預算案改變。簽約前請律師確認印花稅。想了解某個具體專案，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。
常見問題
馬來西亞的 MOT 是什麼？
MOT 是 Memorandum of Transfer，轉讓書。它是把土地或分層單位的註冊業權從賣方轉給買方的檔案。蓋印花並在土地局註冊後，你的名字就登上地契。
MOT 的印花稅是多少？
馬來西亞公民或永久居民：首 RM 100,000 收 1%，RM 100,001 至 RM 500,000 收 2%，RM 500,001 至 RM 1,000,000 收 3%，RM 1,000,000 以上收 4%，以房價或市值較高者計算。RM 500,000 的房子是 RM 9,000。
外國買家的 MOT 印花稅是多少？
非馬來西亞公民、非永久居民的個人，以及外國公司，購買住宅產業的轉讓統一收 8%，適用於 2026 年 1 月 1 日起的轉讓。其他產業（例如店鋪或辦公室）統一收 4%。
MOT 和 SPA 是同一份檔案嗎？
不是。SPA 是買賣合同；MOT 是執行業權轉讓的檔案。先簽 SPA，等業權可以轉讓時才簽 MOT。
新公寓什麼時候簽 MOT？
要等該單位的分層地契發出後。按標準 H 表格，發展商屆時須免費交出有效的轉讓檔案。在那之前，銀行的抵押通常通過貸款檔案另作安排。
MOT 印花稅由誰付？
一般是買家。按標準 H 表格，買家負責合約和之後轉讓的印花稅及註冊費。二手房通常也是買家付，以 SPA 約定為準。
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