Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Baharu — Jadual G dan Jadual H
SPA, atau perjanjian jual beli, ialah kontrak antara anda dan penjual. Bagi rumah baharu daripada pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia, SPA mesti mengikut borang standard yang ditetapkan oleh undang-undang, iaitu Jadual G bagi rumah bertanah dan Jadual H bagi rumah strata. Borang ini menetapkan jadual bayaran, tempoh penyerahan milikan kosong, ganti rugi jika lewat dan tempoh liabiliti kecacatan. Panduan ini menerangkan isi penting SPA, perlindungan yang diberi, dan perkara yang perlu disemak sebelum menandatangani.
Jawapan ringkas
SPA (Sale and Purchase Agreement atau perjanjian jual beli) ialah kontrak pembelian rumah. Bagi rumah baharu daripada pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia, SPA tidak boleh ditulis sesuka hati: ia mesti mengikut borang standard dalam Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, iaitu Jadual G bagi rumah bertanah dan Jadual H bagi rumah strata.
Tiga perlindungan utama dalam Jadual H: tempoh penyerahan milikan kosong 36 bulan dari tarikh perjanjian, ganti rugi lewat pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dan tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan selepas milikan kosong.
Untuk bertanya tentang SPA dan jadual penyerahan projek tertentu, WhatsApp +60 17-279 8932. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.
SPA dengan bahasa mudah
SPA ialah buku peraturan antara anda dan pemaju untuk tiga hingga empat tahun akan datang. Ia menjawab soalan seperti: bila anda perlu membayar, bila rumah mesti siap, apa yang berlaku jika lewat, dan siapa membaiki kecacatan.
Kerana borangnya ditetapkan oleh undang-undang, pemaju tidak boleh membuang perlindungan asas ini. Namun butiran projek, seperti nombor petak, keluasan, petak letak kereta dan spesifikasi, tetap perlu disemak dengan teliti.
Jadual G dan Jadual H
| Jadual G | Jadual H | |
|---|---|---|
| Jenis rumah | Bertanah, hak milik individu | Strata, hak milik strata |
| Contoh | Rumah teres, berkembar, banglo | Kondominium, apartmen, servis apartmen |
| Tempoh penyerahan milikan kosong | 24 bulan dari tarikh perjanjian | 36 bulan dari tarikh perjanjian |
| Tempoh liabiliti kecacatan | 24 bulan selepas milikan kosong | 24 bulan selepas milikan kosong |
Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee lwn Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (2020) memutuskan bahawa Pengawal Perumahan tidak berkuasa melanjutkan tempoh penyerahan. Lanjutan yang pernah diluluskan dengan cara itu tidak sah, jadi tempoh 36 bulan bagi rumah strata dikira dari tarikh perjanjian.
Isi penting dalam SPA
- Harga dan jadual bayaran. Bayaran dibuat mengikut peringkat pembinaan, bukan sekali gus. Lihat panduan bayaran berperingkat dan VP.
- Milikan kosong. Diserahkan apabila CCC dikeluarkan, air dan elektrik sedia disambungkan, dan baki harga dibayar. Lihat panduan CCC.
- Milikan kosong anggapan. Pembeli dianggap mengambil milikan kosong 30 hari selepas pemaju menyerahkan notis penyerahan, walaupun kunci belum diambil.
- Ganti rugi lewat. 10% setahun daripada harga belian, dikira hari ke hari.
- Kecacatan. Pemaju membaiki kecacatan dalam 24 bulan selepas milikan kosong atas kosnya sendiri. Lihat panduan DLP.
- Caj perkhidmatan. Bagi rumah strata, yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bermula selepas milikan kosong. Lihat panduan yuran penyelenggaraan.
Contoh pengiraan ganti rugi lewat
Andaikan harga rumah strata RM 1,000,000, SPA ditandatangani pada 1 Mac 2024, jadi tarikh akhir penyerahan ialah 1 Mac 2027. Jika milikan kosong diserahkan pada 1 Jun 2027, kelewatan ialah 92 hari.
| Perkara | Pengiraan |
|---|---|
| Ganti rugi setahun | 10% × RM 1,000,000 = RM 100,000 |
| Ganti rugi sehari | RM 100,000 ÷ 365 ≈ RM 274 |
| 92 hari lewat | Kira-kira RM 25,205 |
Angka ini hanya contoh cara pengiraan. Jumlah sebenar bergantung pada tarikh dan fasal dalam SPA anda, dan biasanya diselesaikan melalui peguam.
Apa yang perlu disemak sebelum menandatangani
- Borang yang betul. Rumah strata daripada pemaju berlesen sepatutnya menggunakan Jadual H; rumah bertanah, Jadual G.
- Lesen pemaju dan permit iklan dan jualan. Nombornya tercatat dalam SPA dan boleh disemak dengan KPKT.
- Butiran unit. Nombor petak, keluasan, petak letak kereta dan petak aksesori, berbanding pelan dalam jadual SPA.
- Harga. Sama dengan yang dipersetujui, tanpa tambahan melalui surat sampingan.
- Tarikh SPA. Jam 36 atau 24 bulan berjalan dari tarikh ini.
- Pinjaman. Dapatkan surat tawaran bank sebelum menandatangani, atau tanya peguam bagaimana SPA mengendalikan pinjaman yang ditolak.
- Peguam. Anda boleh melantik peguam sendiri.
Rumah subjual
Perlindungan Jadual G dan H hanya untuk pembelian daripada pemaju berlesen. SPA subjual dirunding antara penjual dan pembeli, biasanya disediakan oleh peguam, dan tidak membawa jaminan seperti DLP atau ganti rugi lewat. Semak dokumen hak milik dan keadaan rumah dengan lebih teliti.
Kesilapan biasa
- Menandatangani borang tempahan sebelum menyemak peluang kelulusan pinjaman. Lihat panduan DSR.
- Menganggap surat sampingan sebahagian daripada SPA tanpa bertanya peguam.
- Tidak membaca fasal milikan kosong anggapan dan terlepas permulaan DLP.
- Menyangka SPA subjual mempunyai perlindungan sama dengan SPA pemaju.
Semak sebelum menandatangani
Halaman ini menerangkan cara SPA standard umumnya berfungsi bagi rumah baharu daripada pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia, dan selaras dengan panduan SPA kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat undang-undang. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang perumahan sendiri, dan projek yang dilesenkan sebelum pindaan 2015 mungkin menggunakan perkataan lama. Baca SPA bersama peguam anda sebelum menandatangani.
Soalan lazim
Apakah beza Jadual G dan Jadual H?
Jadual G digunakan bagi rumah bertanah dengan hak milik individu, seperti rumah teres dan banglo. Jadual H digunakan bagi rumah strata, seperti kondominium, apartmen dan servis apartmen, yang akan mendapat hak milik strata.
Berapa lamakah tempoh penyerahan rumah strata?
Di bawah Jadual H, tempoh penyerahan milikan kosong ialah 36 bulan dari tarikh perjanjian. Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee (2020) memutuskan bahawa Pengawal Perumahan tidak berkuasa melanjutkan tempoh ini.
Apa yang berlaku jika pemaju lewat menyerahkan rumah?
Pembeli berhak kepada ganti rugi jumlah tertentu yang dikira pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dari hari ke hari, dari tamat tempoh penyerahan hingga tarikh pembeli mengambil milikan kosong.
Bolehkah saya menggunakan peguam sendiri?
Ya. Anda boleh melantik peguam sendiri untuk SPA. Sesetengah pemaju menawarkan peguam panel, tetapi anda tidak diwajibkan menggunakannya.