一句話回答：Est8 @ Seputeh 還是 Lunar Seputeh？
如果你要住在離 Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站約 300 米的地方、入場價較低（RM 529,000 起）、預計 2026 年完工，而且不怕吵（KTM 鐵路離大樓約 13 米），選 Est8 @ Seputeh。如果你要住在 9 Seputeh 發展區內、旁邊就是 1 公里的 Promenade Boulevard、想要每間睡房都有浴室的 1,280 平方英尺 Type C，又等得了預計 2030 年的完工，選 Lunar Seputeh。
並排比較（已核對，更新於 2026 年 10 月）
| 專案 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 發展商 | Titian Sama Sdn Bhd（Eupe Corporation Berhad 子公司） | MRCB Land（MRCB Seputeh Land Sdn Bhd） |
| 位置 | Seputeh 的 Jalan Syed Putra，對面是谷中城 | 舊巴生路（Jalan Klang Lama）旁，9 Seputeh 發展區內，TRIA Seputeh 隔壁 |
| 狀態 / 完工 | 預計 2026 年；最近一次更新時在興建中 | 預計 2030 年；最近一次更新時在打樁階段 |
| 單位數與樓層 | 821 個服務式公寓和別墅單位：A 座 42 層（432 個）、B 座 41 層（372 個）、C 座 2 層（17 個複式別墅） | 483 戶，一座 50 層大樓 |
| 單位面積 | 543 至 1,947 平方英尺 | 683 至 1,646 平方英尺 |
| 戶型 | 1 至 4 房；Type 1A 是雙鑰匙；Type 4、5、6 是複式；別墅在 9 至 11 樓 | 八種，1 + 1 至 4 + 1 房；Type C1 是雙鑰匙 |
| 起價 | RM 529,000 起（最高 RM 1,946,400） | RM 607,800 起（最高 RM 1,453,800） |
| 每尺價 | 約 RM 822 | 約 RM 860 至 900 |
| 管理費 | 每平方英尺 RM 0.44，含償債基金 | 每平方英尺約 RM 0.495，含償債基金（估計） |
| 最近車站 | Mid Valley KTM 站，約 300 米 | Angkasapuri KTM 站，約 560 米 |
| 交屋 / 傢俱 | 半裝修：所有睡房和客廳的冷氣、廚櫃、抽油煙機和爐頭、烤箱、所有浴室的儲水式熱水器、淋浴玻璃隔屏、洗手檯 | 半裝修：嵌入式廚櫃、電磁爐和抽油煙機、客廳和每間睡房的冷氣、熱水器、淋浴玻璃隔屏 |
| 地契 | 租賃地契（99 年，2118 年 2 月 26 日到期），受《房屋發展法令》保障的商業地契 | 租賃地契（99 年，2113 年 5 月 11 日到期），住宅地契 |
| 最大特點 | 約 300 米到 Mid Valley Megamall；12 樓設施層有 50 米長泳池和人造沙灘，另有五個主題空中花園 | 在 9 Seputeh 內，旁邊是 1 公里的 Promenade Boulevard；Type C 每間睡房都有浴室；可養寵物的綠色認證大樓 |
地點有什麼不同
兩個專案直線相距約 0.9 公里，在同一帶的兩邊。Est8 在 Jalan Syed Putra，對面就是谷中城：Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站各約 300 米，Seputeh KTM 站約 400 米，Abdullah Hukum 輕快鐵站約 800 米，日常辦事不開車也可以。Lunar 在舊巴生路旁的 9 Seputeh 發展區內：谷中城 Mid Valley City 約 700 米，Angkasapuri KTM 站約 560 米，Promenade Boulevard 公園就在大樓旁，Campus Rangers International School 約 390 米，OKR-NPE 連線橋可以直通。兩邊旁邊各有一樣要考慮的東西：Est8 是 KTM 鐵路離大樓約 13 米、大路約 15 米；Lunar 是一座國能（TNB）高壓電塔離地段邊界約 25 米、離大樓至少 45 米。
| 附近（約數） | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 最近車站 | Mid Valley KTM 站，約 300 米 | Angkasapuri KTM 站，約 560 米 |
| 第二個車站 | Seputeh KTM 站，約 400 米 | Seputeh KTM 站，約 670 米 |
| 吉隆坡中環（KL Sentral） | 約 2 公里 | 約 2 公里 |
| 購物 | 谷中城 Mid Valley Megamall，約 300 米；The Gardens Mall，約 500 米 | 谷中城 Mid Valley City，約 700 米 |
| 孟沙南城 | The Sphere 和 Nexus，約 1.5 公里 | The Sphere，約 1.1 公里 |
| 超市 | AEON，約 240 米 | Bilabila Mart，約 780 米；AEON BiG，約 810 米 |
| 學校 | Valley International School、Havil International School、SMK Taman Desa，約 1.5 公里 | Campus Rangers International School，約 390 米 |
| 公園 | 湖濱公園（Perdana Botanical Garden），約 3 公里 | Promenade Boulevard，就在大樓旁 |
同面積戶型比較
兩篇評價都沒有列出每個戶型的價錢；請索取最新價單。下面按面積配對。
| 面積區間 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 約 543 至 683 平方英尺 | 別墅 V1，543 至 639 平方英尺，1 房 1 浴 | A，683 平方英尺，1 + 1 房 1 浴 |
| 約 750 至 840 平方英尺 | 1，753 平方英尺，2 房 2 浴；1A，753 平方英尺，雙鑰匙 | B1 / B1A，841 平方英尺，2 房 2 浴 |
| 約 930 至 975 平方英尺 | 2，973 平方英尺，3 房 2 浴 | B2，930 平方英尺，3 房 2 浴 |
| 約 1,084 平方英尺 | 3，1,084 平方英尺，3 房 2 浴 | 沒有（930 到 1,280 平方英尺之間沒有戶型） |
| 約 1,210 至 1,280 平方英尺 | 4，1,213 平方英尺複式（含 310 平方英尺花園地段），2 房 2 浴 | C1（雙鑰匙）、C2 / C2A，1,280 平方英尺，3 房 3 浴 + 化妝間 |
| 約 1,650 至 1,700 平方英尺 | 5，1,694 平方英尺複式（含 226 平方英尺花園地段），3 房 3 浴 | D，1,646 平方英尺，4 + 1 房 4 浴 + 化妝間 |
| 約 1,947 平方英尺 | 6，1,947 平方英尺複式（含 282 平方英尺花園地段），4 房 3 浴 | 沒有（最大 1,646 平方英尺） |
Est8 在裙樓層還有別墅 V2（624 至 975 平方英尺，2 房 1 浴）和別墅 V3（914 至 1,175 平方英尺複式，2 房 2 浴）；Lunar 沒有別墅或複式戶型。入場價：Est8 RM 529,000 起；Lunar RM 607,800 起。停車位：Est8 每戶 1 至 3 個（Type 1、4 各 1 個；Type 1A、2、3、5 各 2 個；Type 6 3 個）；Lunar 是 Type A 1 個，Type B1、B1A、B2 各 2 個，Type C1、C2、C2A、D 各 3 個。
每尺價和每月持有成本
Est8 每平方英尺約 RM 822；Lunar 約 RM 860 至 900，所以按每尺價 Est8 比較便宜。Est8 的複式和不少別墅，花園地段算在面積裡，紙面上的每尺價會比較低，所以請用主樓面面積來比。每月賬單也是 Est8 比較低：每平方英尺 RM 0.44，Lunar 估計 RM 0.495，都含償債基金（只算管理費）：
| 可比單位 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 1,000 平方英尺 | 每月約 RM 440 | 每月約 RM 495 |
| 2 房 | 1 / 1A，753 平方英尺：每月約 RM 331 | B1 / B1A，841 平方英尺：每月約 RM 416 |
| 3 房 | 2，973 平方英尺：每月約 RM 428 | B2，930 平方英尺：每月約 RM 460 |
| 約 1,650 至 1,700 平方英尺 | 5，1,694 平方英尺：每月約 RM 745 | D，1,646 平方英尺：每月約 RM 815 |
兩邊的地稅和門牌稅都另計。
附近房子的成交價和租金
兩個專案本身都還沒有成交記錄。Est8 附近最接近的參考是約 420 米外已完工的服務式公寓 Avara Seputeh：2024 至 2026 年，667 至 689 平方英尺的單位成交每尺約 RM 790 至 850，915 至 926 平方英尺約 RM 750 至 830；Avara 大部分記錄是 2025 年 8 月登記、分佈在許多樓層，看起來像整批交易，所以我會小心看。Lunar 附近最接近的參考是隔壁約 270 米、已完工的 TRIA Seputeh：764 平方英尺每尺約 RM 1,020 至 1,310，958 至 1,001 平方英尺約 RM 910 至 1,120，1,496 至 1,518 平方英尺約 RM 690 至 1,050，其中不少看來是發展商賣剩餘單位。兩篇評價也都用了 9 Seputeh 的 Vivo Residential Suites，1,249 至 1,324 平方英尺的單位成交每尺約 RM 1,000 至 1,100。
| 2026 年 9 至 10 月放租叫價 | 單位 | 每月 |
|---|---|---|
| Avara Seputeh（Est8 附近） | 915 至 926 平方英尺 | RM 2,499 至 3,000 |
| Vivo Residential Suites | 775 至 803 平方英尺 | RM 2,500 至 2,600 |
| Vivo Residential Suites | 1,238 至 1,288 平方英尺 | RM 3,000 至 3,700（多數 RM 3,000 至 3,500） |
| TRIA Seputeh（Lunar 隔壁） | 760 至 764 平方英尺 | RM 2,800 至 2,900 |
| TRIA Seputeh（Lunar 隔壁） | 1,001 平方英尺 | RM 3,300 至 5,500（多數 RM 3,300） |
| TRIA Seputeh（Lunar 隔壁） | 1,518 平方英尺 | RM 5,000 至 7,600 |
叫價是屋主掛出來的價錢，不是已籤的租約，請當作上限來看。
我的看法：誰該選哪個
這兩個相距不到一公里，卻是兩種不同的房子。生活圍著谷中城和火車轉的人，我會先指 Est8：商場和 Mid Valley KTM 站各約 300 米，入場價和每尺價都比較低，預計 2026 年完工。我會考慮的是離大樓約 13 米的鐵路和約 15 米的大路，還有產品組合：複式和不少別墅的面積裡，有一部分是花園地段。想住在規劃好的發展區裡的家庭，我會指 Lunar：Promenade Boulevard 公園就在大樓旁，國際學校約 390 米，1,280 平方英尺的 Type C 每間睡房都有浴室、有 3 個停車位，隔壁的 TRIA 已經完工，可以先去看看這個發展區是什麼樣子。那邊我會考慮的是要等到 2030 年、地段旁的高壓電塔，以及較高的月費。
選 Est8 @ Seputeh，如果你……
- 在谷中城、孟沙南城或吉隆坡中環上班，搭 KTM 或輕快鐵通勤；
- 要較低的入場價（RM 529,000 起）和較低的每尺價；
- 要雙鑰匙、兩個獨立電錶的單位（Type 1A，753 平方英尺）；
- 想早點完工（預計 2026 年），也不介意火車或車流噪音。
選 Lunar Seputeh，如果你……
- 要大樓旁就有公園、國際學校約 390 米；
- 要同一層 3 房、每間房都有自己的浴室，也就是 1,280 平方英尺的 Type C；
- 需要 3 個停車位，Type C1、C2、C2A 和 D 都有；
- 等得了預計 2030 年的完工，也不介意看到電塔。
看完整評價
兩個專案的價單和看房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。
常見問題
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh，哪個每尺價比較便宜？
Est8 @ Seputeh，每平方英尺約 RM 822，Lunar Seputeh 約 RM 860 至 900。Est8 的起價也比較低，RM 529,000 起，Lunar 是 RM 607,800 起。Est8 的複式和不少別墅，面積裡包括花園地段，比較每尺價時請用主樓面面積來算。
哪個離 KTM 站比較近？
Est8 @ Seputeh。Mid Valley KTM 站約 300 米，Seputeh KTM 站約 400 米，Abdullah Hukum 輕快鐵站約 800 米。Lunar Seputeh 離 Angkasapuri KTM 站約 560 米，Seputeh KTM 站約 670 米，Mid Valley KTM 站約 1.1 公里。
哪個單位比較大？
Est8 的面積範圍比較寬，543 至 1,947 平方英尺，Lunar 是 683 至 1,646 平方英尺。不過 Est8 在 1,084 平方英尺以上的都是複式，面積裡包括花園地段，例如 Type 4 的 1,213 平方英尺包括 310 平方英尺花園地段。Lunar 最大的是 1,646 平方英尺、4 + 1 房的 Type D，全在同一層。
哪個先完工？
Est8 @ Seputeh，預計 2026 年完工，最近一次更新時在興建中。Lunar Seputeh 預計 2030 年完工，最近一次更新時在打樁階段。
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh，哪個比較適合出租？
兩個都還沒完工，所以還沒有自己的租金。Est8 附近，Vivo Residential Suites 775 至 803 平方英尺叫價每月 RM 2,500 至 2,600，Avara Seputeh 915 至 926 平方英尺 RM 2,499 至 3,000。Lunar 隔壁的 TRIA Seputeh，760 至 764 平方英尺叫價 RM 2,800 至 2,900。叫價是上限，不是已籤的租約。Est8 預計早四年左右完工，也有雙鑰匙、兩個獨立電錶的 Type 1A。
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh 相距多遠？
直線相距約 0.9 公里。Est8 在 Jalan Syed Putra，對面就是谷中城；Lunar 在舊巴生路（Jalan Klang Lama）旁，位於 MRCB 的 9 Seputeh 發展區內。
哪個管理費比較低？
Est8 @ Seputeh，每平方英尺 RM 0.44，已含償債基金；Lunar Seputeh 估計每平方英尺 RM 0.495。以 1,000 平方英尺的單位計，Est8 每月約 RM 440，Lunar 約 RM 495。
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh 選哪個？
想住在離 Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站約 300 米的地方、要 RM 529,000 起的較低入場價、預計 2026 年完工，又不介意火車或車流噪音，就選 Est8 @ Seputeh。想住在 9 Seputeh 發展區內、旁邊就是 1 公里的 Promenade Boulevard、1,280 平方英尺 Type C 每間房都有浴室、最多 3 個停車位，而且可以等到 2030 年，就選 Lunar Seputeh。
作者
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房產經紀，專注吉隆坡、雪蘭莪與新山的新樓盤。文章內容來自發展商資料與實地看房經驗；價格與政策會變動，購買前請以最新資料為準。
文中提到的樓盤
- Est8 @ Seputeh — Seputeh, Leasehold, 起價 RM 529,000
- Lunar Seputeh — Seputeh, Leasehold, 起價 RM 607,800
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