一句話回答：Lunar Seputeh 適合誰？
Lunar Seputeh 適合想在舊巴生路一個成熟發展區買新房的家庭和夫妻：離谷中城 Mid Valley City 約 700 米，戶型從 683 平方英尺的 1 + 1 房到 1,646 平方英尺的 4 + 1 房。想早點入住的人就不太適合，因為預計 2030 年才完工；介意附近有高壓電塔的人也要考慮。
我的看法
Lunar 是 9 Seputeh 的第三期，它的很多條件周圍已經建好了：1 公里長的 Promenade Boulevard 公園從 Lunar 一路連到 VIVO，隔壁的 TRIA Seputeh 已經完工，發展區裡有 Campus Rangers International School，OKR-NPE 連線橋可以直接上新班底大道。大樓本身 43 樓以下每層 14 戶，以上每層 7 戶，共 6 部電梯。每個單位交樓時客廳和每間睡房都有冷氣；1,280 平方英尺的 Type C，三間睡房各有自己的浴室，另外還有一間客用化妝間。下訂前我會考慮兩件事。第一，一座國能高壓電塔離地段邊界約 25 米、離大樓至少 45 米；部分 Type A 單位面對 TRIA Seputeh，兩邊大樓相隔至少 30 米。第二，時間：工期 36 個月將延長到 54 個月，最近一次更新時工地還在打樁階段。
- 適合： 想要 3 房、每間房有自己浴室的家庭；有養寵物的業主；想買新樓、又想先去看隔壁已完工那一期的買家。
- 請三思： 2030 年前需要入住的人；看到電塔會介意的人；想要視野開闊的小單位 Type A 的人。
樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 9 月）
| 專案 | 內容 |
|---|---|
| 發展商 | MRCB Land（MRCB Seputeh Land Sdn Bhd） |
| 地址 | Jalan Klang Lama, 58000 Kuala Lumpur（9 Seputeh 發展區內） |
| 地契 | 租賃地契（99 年，2113 年 5 月 11 日到期） |
| 地契類別 | 住宅 |
| 土地面積 | 2.32 英畝，位於 17.4 英畝的 9 Seputeh 發展區內 |
| 大樓 | 一座 50 層大樓，高約 187 米；2 至 11 樓停車場；設施在 1、2、12、12M 和 45 樓 |
| 住宅單位 | 483 戶：Type A 93、B1 76、B1A 31、B2 31、C1 76、C2 76、C2A 31、D 69 |
| 樓層佈局 | 13 至 43 樓每層 14 戶，43A 至 50 樓每層 7 戶；6 部電梯（5 部客梯 + 1 部消防電梯） |
| 密度 | 每英畝約 208 戶（2.32 英畝上 483 戶） |
| 面積 | 683 至 1,646 平方英尺 |
| 戶型 | 1 + 1 至 4 + 1 房；Type C1 是雙鑰匙 |
| 交樓 | 半裝修：嵌入式廚櫃（上下櫃）、電磁爐和抽油煙機、客廳和每間睡房的冷氣、主浴室儲水式熱水器、其他浴室即熱式熱水器、帶門的淋浴玻璃隔屏、門鈴 |
| 停車位 | Type A 1 個；Type B1、B1A、B2 2 個；Type C1、C2、C2A、D 3 個 |
| 綠色建築 | 綠色認證大樓，有太陽能板、雨水收集和省水裝置 |
| 價格 | RM 607,800 至 RM 1,453,800（每平方英尺約 RM 860 至 900） |
| 管理費 | 每平方英尺約 RM 0.495（含償債基金，估計） |
| 完工 | 預計 2030 年；最近一次更新時在打樁階段 |
發展商是誰？
Lunar Seputeh 由 MRCB Land 通過 MRCB Seputeh Land Sdn Bhd 發展，屬於馬資源（Malaysian Resources Corporation Berhad，MRCB）。MRCB 自 1971 年在馬來西亞交易所上市，業務包括產業發展、工程和建築，重點之一是公共交通導向發展（TOD）。它的住宅專案包括吉隆坡中環（KL Sentral）的 Sentral Suites、Kalista Park Homes，以及隔壁已完工的 9 Seputeh 第二期 TRIA Seputeh。
9 Seputeh 佔地 17.4 英畝，有住宅、零售和商業，以 Promenade Boulevard 帶狀公園串連起來。MRCB 花了將近 RM 1 億 1,500 萬為這一帶建了 1 公里長的 OKR-NPE 連線橋，2018 年通車。Lunar 的設計走日式簡約平衡的風格，外牆參考榻榻米線條，屋頂設施有一個月亮造型的天窗。
Lunar Seputeh 附近有什麼？
以下距離為約數。
| 類別 | 地點 | 距離 |
|---|---|---|
| 交通 | Angkasapuri KTM 電動火車站 | 約 560 米 |
| 交通 | Seputeh KTM 電動火車站 | 約 670 米 |
| 交通 | Mid Valley KTM 電動火車站 | 約 1.1 公里 |
| 交通 | 吉隆坡中環（KL Sentral） | 約 2 公里 |
| 大道 | OKR-NPE 連線橋（直通）、新班底大道（NPE）、SPE 大道（Setiawangsa-Pantai Expressway） | 附近 |
| 購物 | 谷中城 Mid Valley City | 約 700 米 |
| 購物 | The Sphere（孟沙南城） | 約 1.1 公里 |
| 超市 | Bilabila Mart | 約 780 米 |
| 超市 | AEON BiG | 約 810 米 |
| 學校 | Campus Rangers International School | 約 390 米 |
| 學校 | Sekolah Antarabangsa Vikas | 約 500 米 |
| 醫療 | The Suisse Clinic | 約 790 米 |
| 醫療 | Poliklinik & Surgeri Seputeh | 約 800 米 |
| 公園 | Promenade Boulevard | 就在大樓旁 |
| 公園 | Pantai Eco Park | 約 860 米 |
孟沙南城約 2 公里。Lunar 旁邊那一段 Promenade Boulevard 約 5,000 平方米，從警衛亭到休息平臺有一個出入口。
附近的房子實際賣多少、租多少？
最接近、可以直接比較的是隔壁同一個發展商已完工的公寓 TRIA Seputeh，約 270 米。第二個參考是 9 Seputeh 第一期的服務式公寓 Vivo Residential Suites，約 360 米，單位約 1,250 至 1,320 平方英尺。
2024 至 2026 年真實成交價
| 專案 | 單位面積 | 成交宗數 | 成交價 | 每平方英尺 |
|---|---|---|---|---|
| Lunar Seputeh（新盤，預計 2030 年完工） | 683 至 1,646 平方英尺 | 新盤 | RM 607,800 至 1,453,800 | 約 RM 860 至 900 |
| TRIA Seputeh（2023 年完工） | 764 平方英尺 | 5 | RM 781,000 至 100 萬 | 約 RM 1,020 至 1,310 |
| TRIA Seputeh（2023 年完工） | 958 至 1,001 平方英尺 | 12 | RM 906,000 至 111 萬 | 約 RM 910 至 1,120 |
| TRIA Seputeh（2023 年完工） | 1,496 至 1,518 平方英尺 | 13 | RM 105 萬至 157 萬 | 約 RM 690 至 1,050 |
| Vivo Residential Suites（已完工） | 1,249 至 1,324 平方英尺 | 8 | RM 124 萬至 137 萬 | 約 RM 1,000 至 1,100 |
2026 年 9 至 10 月放租叫價
| 專案 | 單位 | 每月叫價 |
|---|---|---|
| TRIA Seputeh | 760 至 764 平方英尺 | RM 2,800 至 2,900 |
| TRIA Seputeh | 1,001 平方英尺 | RM 3,300 至 5,500（多數 RM 3,300） |
| TRIA Seputeh | 1,518 平方英尺 | RM 5,000 至 7,600 |
| Vivo Residential Suites | 1,238 至 1,288 平方英尺 | RM 3,000 至 3,700（多數 RM 3,000 至 3,500） |
叫價是屋主掛出來的價錢，不是已籤的租約，請當作上限來看。
我的解讀。 Lunar 每平方英尺 RM 860 至 900，低於 TRIA 764 至 1,001 平方英尺單位 2024 和 2025 年的成交價，落在 TRIA 1,500 平方英尺單位很寬的成交範圍之內。Vivo 約 1,250 平方英尺的單位，跟 Lunar 1,280 平方英尺的 Type C 差不多大，成交價每平方英尺約 RM 1,000 至 1,100。有兩點要注意：TRIA 有不少記錄集中在相鄰樓層、前後只差幾個星期，比較像發展商賣剩餘單位，而不是業主之間的二手轉售；而且 Lunar 是預計 2030 年完工的新盤價，TRIA 和 Vivo 是今天就可以去看的完工大樓。請拿你拿到報價的那個單位來比，不要只看價格範圍。租金方面，隔壁 TRIA 760 至 764 平方英尺的單位，每月叫價 RM 2,800 至 2,900，1,001 平方英尺的單位多數 RM 3,300；Vivo 約 1,250 平方英尺的單位，跟 Lunar 1,280 平方英尺的 Type C 差不多大，多數叫價 RM 3,000 至 3,500。
哪個戶型適合你？
| 戶型 | 面積 | 格局 | 單位數 | 適合誰（我的看法） |
|---|---|---|---|---|
| A | 683 平方英尺 | 1 + 1 房 1 浴 | 93 | 單身或夫妻；多出的小房可當書房 |
| B1 / B1A | 841 平方英尺 | 2 房 2 浴 | 107 | 夫妻，或兩人合住、各有浴室 |
| B2 | 930 平方英尺 | 3 房 2 浴 | 31 | 預算較緊的年輕家庭 |
| C1 | 1,280 平方英尺 | 3 房 3 浴 + 化妝間，雙鑰匙 | 76 | 三代同堂，或想出租部分單位的業主 |
| C2 / C2A | 1,280 平方英尺 | 3 房 3 浴 + 化妝間 | 107 | 想每間房都有浴室的家庭 |
| D | 1,646 平方英尺 | 4 + 1 房 4 浴 + 化妝間 | 69 | 大家庭；最大的戶型，有書房 |
我會選哪個。 家庭的話選 1,280 平方英尺的 Type C：每間睡房都有自己的浴室，有客用化妝間，還有 3 個停車位。想要雙鑰匙就選 C1；C2A 多一扇窗。夫妻的話，841 平方英尺的 Type B1 是適中的選擇，也是兩個樣板房之一。如果看 Type A，請先問清楚朝向，因為部分 Type A 面對 TRIA Seputeh。最高的 43A 至 50 樓每層只有 7 戶，只有 B1、B1A、C 和 D 戶型。
每個月要付多少持有成本？
管理費估計每平方英尺每月 RM 0.495，已包括償債基金，算下來：
| 戶型 | 面積 | 每月管理費 |
|---|---|---|
| A（1 + 1 房） | 683 平方英尺 | 約 RM 338 |
| B1 / B1A（2 房） | 841 平方英尺 | 約 RM 416 |
| B2（3 房） | 930 平方英尺 | 約 RM 460 |
| C1 / C2 / C2A（3 房） | 1,280 平方英尺 | 約 RM 634 |
| D（4 + 1 房） | 1,646 平方英尺 | 約 RM 815 |
以 1,000 平方英尺的單位計，每月約 RM 495；TRIA Seputeh 約 RM 400、Est8 @ Seputeh 約 RM 440、River Park 約 RM 352，都已包括償債基金。地稅和門牌稅另計。
跟附近專案比較每尺價
| 專案 | 起價 | 每平方英尺價 | 面積 | 單位數 | 月費 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lunar Seputeh | RM 607,800 | 約 RM 860 至 900 | 683 至 1,646 平方英尺 | 483 | 每平方英尺 RM 0.495（含償債基金） | 預計 2030 年 |
| TRIA Seputeh | RM 736,800 | 約 RM 820 起 | 764 至 4,575 平方英尺 | 734 | 每平方英尺 RM 0.40（含償債基金） | 2023 年完工 |
| River Park | RM 604,000 | 約 RM 799 起 | 812 至 1,180 平方英尺 | 1,332 | 每平方英尺 RM 0.352（含償債基金） | 預計 2026 年 |
| Est8 @ Seputeh | RM 529,000 | 約 RM 822 | 543 至 1,947 平方英尺 | 821 | 每平方英尺 RM 0.44（含償債基金） | 預計 2026 年 |
TRIA Seputeh 約 270 米，River Park 約 280 米，Est8 約 870 米。四個專案裡，Lunar 的每尺價和月費最高，單位數最少，完工也最晚。TRIA 已經完工可以去看；River Park 和 Est8 預計比較早完工。舊巴生路再往南的兩個選擇，可以看我寫的 Gen Starz Residences 評測和 M Aurora 評測，以及 TRIA Seputeh 評測。
設施
五個樓層共有 40 多項設施。12 樓有 25 米無邊際泳池、12 米淺水池、按摩池、日式溫泉池、桑拿、多功能禮堂、錄音室、半場籃球場、拳擊角、乒乓球、工作艙、幼兒區、洗衣房，以及寵物區 Paw Haven；大樓按吉隆坡市政局（DBKL）的規定可以養寵物。12M 樓有兒童遊戲室、青少年俱樂部、約 2,100 平方英尺的健身房兼舞蹈室，以及祈禱室。45 樓有美食廚房和休息室、燒烤平臺、冥想平臺和遮蔭花園。2 樓有托兒所、閱讀室、河景休息室和共享工作空間；1 樓有大堂、包裹室、12 個電動車充電位、3 個洗車位和小販中心。保安包括門禁卡、閉路電視、停車場緊急按鈕和 8 英尺高的防攀爬圍籬。
優缺點（我的看法）
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 在 9 Seputeh 發展區內，旁邊是 1 公里的 Promenade Boulevard 和可以去看的完工一期 | 國能高壓電塔離地段邊界約 25 米 |
| 約 700 米到谷中城，直通 OKR-NPE 連線橋 | 預計 2030 年完工；最近一次更新時在打樁階段 |
| 每間睡房都有冷氣；Type C 每間房都有浴室 | 部分 Type A 面對 TRIA Seputeh |
| 住宅地契，綠色認證大樓 | 月費是附近專案最高；沒有對講機和智慧家居 |
怎樣預約看 Lunar Seputeh
需要最新價單、平面圖，或預約到 MRCB Land 展示廳看 Type B1（841 平方英尺）和 Type C1（1,280 平方英尺）樣板房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。Type A、B2 和 D 也有虛擬看房。完整規格在 Lunar Seputeh 樓盤頁。
戶型表、設施清單和周邊距離的完整資料，可以到 PropertyPortal 的 Lunar Seputeh 資料頁 檢視。
常見問題
Lunar Seputeh 在哪裡？
在吉隆坡舊巴生路（Jalan Klang Lama）旁，郵區 58000，位於 MRCB 的 9 Seputeh 發展區內，就在 TRIA Seputeh 隔壁。離谷中城 Mid Valley City 約 700 米，離 Angkasapuri KTM 站直線約 560 米。
Lunar Seputeh 價格多少？
RM 607,800 至 RM 1,453,800，每平方英尺約 RM 860 至 900。請問清楚你要的那個單位和樓層的最新價錢。
有哪些面積和戶型？
八種戶型，從 683 平方英尺（1 + 1 房）到 1,646 平方英尺（4 + 1 房）。1,280 平方英尺的 Type C1 是雙鑰匙戶型。
一共有多少單位？
一座 50 層大樓共 483 戶：13 至 43 樓每層 14 戶，43A 至 50 樓每層 7 戶。共 6 部電梯，5 部客梯加 1 部消防電梯。
Lunar Seputeh 是永久地契還是租賃地契？
租賃地契，99 年，2113 年到期，住宅地契。發展商是 MRCB Land，通過 MRCB Seputeh Land Sdn Bhd 發展。
Lunar Seputeh 什麼時候完工？
預計 2030 年完工。工期原本 36 個月，將延長到 54 個月；最近一次更新時在打樁階段。
Lunar Seputeh 附近有高壓電塔嗎？
有。一座國能（TNB）高壓電塔離地段邊界約 25 米，離大樓至少 45 米。電塔頂端估計大約在 10 樓停車場的高度。
管理費多少？
估計每平方英尺每月 RM 0.495，已包括償債基金。
作者
Shyan Yee (Yee Woei Shyan)
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房產經紀，專注吉隆坡、雪蘭莪與新山的新樓盤。文章內容來自發展商資料與實地看房經驗；價格與政策會變動，購買前請以最新資料為準。
文中提到的樓盤
- Lunar Seputeh — Seputeh, Leasehold, 起價 RM 607,800
- Tria Seputeh — Seputeh / Old Klang Road, Leasehold, 起價 RM 736,800
- River Park — Bangsar, Leasehold, 起價 RM 604,000
- Est8 @ Seputeh — Seputeh, Leasehold, 起價 RM 529,000
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