一句話回答：M Aurora 適合誰？
M Aurora 適合想在舊巴生路、走路就到 KTM 站買新房子的首購族和年輕家庭，戶型從 556 平方英尺的 1 + 1 房到 1,019 平方英尺的 4 房。想要小型大樓或安靜環境的人就不太適合：1,544 戶共用兩座 46 層大樓，NPE 高架大道和 KTM 鐵道都離地段很近。
我的看法
M Aurora 是 Mah Sing 一個規模大、走實用路線、入門價低的專案。我最注意的是設施層：8 樓約 2 英畝，有 50 米長的泳池、一個可打三場羽毛球或匹克球的多功能禮堂，地面層還有托兒所和幼兒園。取捨在規模和環境。兩座樓共 1,544 戶，每英畝約 295 戶。NPE 高架大道離最近的陽臺約 25 米，不過最低的住宅在 8 樓，高過高架大道；KTM 鐵道離大樓約 48 米。如果你對車聲或火車聲敏感，買之前要問清楚單位朝向。
- 適合： 想要低入門價的首購族；想在這一區買新樓 3 房或 4 房的家庭；搭 KTM 或走 NPE 上下班的人。
- 請三思： 想要低密度大樓的人，或對大道和火車噪音敏感的人。
樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 9 月）
| 專案 | 內容 |
|---|---|
| 發展商 | Major Land Development Sdn Bhd（Mah Sing Group Berhad 全資子公司） |
| 地址 | Old Klang Road, Kampung Pasir, 58000 Kuala Lumpur |
| 地契 | 永久地契 |
| 地契類別 | 商業（服務式住宅） |
| 土地面積 | 5.24 英畝 |
| 大樓 | 兩座 46 層：1 至 7 樓停車場，8 樓設施，8 至 46 樓住宅 |
| 住宅單位 | 1,544 戶（A 座 747 戶、B 座 797 戶），另有 9 個零售單位 |
| 樓層佈局 | 標準層 A 座每層 20 戶、B 座每層 21 戶；每座 6 部電梯（5 部客梯、1 部服務電梯） |
| 密度 | 每英畝約 295 戶（5.24 英畝上 1,544 戶） |
| 面積 | 556 至 1,019 平方英尺 |
| 戶型 | 五種，1 + 1 房至 4 房；Type C、D、E 有陽臺 |
| 交樓 | 附冷氣、熱水器、廚櫃連抽油煙機和爐頭 |
| 停車位 | 每戶 1 至 3 個 |
| 價格 | RM 339,000 起 |
| 管理費 | 每平方英尺 RM 0.30（暫定），另加 10% 償債基金 |
| 完工 | 預計約 2030 年（買賣合約簽署日起 54 個月） |
發展商是誰？
M Aurora 的發展商是 Mah Sing Group Berhad 的全資子公司 Major Land Development Sdn Bhd。Mah Sing 有好幾個專案在建築業的工藝評估 QLASSIC 拿到分數：M Luna（86%）、M Adora（85%）、M Oscar（85%）、M Aruna（85%）、M Vertica（第一期 82%、第二期 83%）。M Aurora 的工藝也會接受 QLASSIC 評估。建築師是 Architects 61 Sdn Bhd。
M Aurora 附近有什麼？
以下距離為約數。
| 類別 | 地點 | 距離 |
|---|---|---|
| 交通 | Jalan Templer KTM 電動火車站 | 步行約 500 米 |
| 交通 | Petaling KTM 電動火車站 | 步行約 600 米 |
| 交通 | 規劃中的捷運三號線 Jalan Klang Lama 站 | 約 2.5 公里 |
| 大道 | 門前的舊巴生路，以及 NPE、聯邦大道、KESAS、MEX | 附近 |
| 購物 | Pearl Point | 約 1.7 公里 |
| 購物 | Bloomsvale Shopping Gallery | 約 2.2 公里 |
| 購物 | 谷中城 Mid Valley Megamall | 約 6.8 公里 |
| 超市 | 99 Speedmart | 約 410 米 |
| 學校 | SMK Petaling | 約 350 米 |
| 學校 | SJK(C) Yuk Chyun 華小 | 約 1.4 公里 |
| 學校 | Newton International College | 約 1.6 公里 |
| 醫療 | Assunta 醫院 | 約 2.6 公里 |
| 醫療 | KMI Taman Desa 醫療中心 | 約 3.3 公里 |
| 休閒 | Sports Arena Sentosa | 約 500 米 |
| 休閒 | Kerinchi Hill 森林公園 | 約 3 公里 |
專案沒有從 NPE 直接進出的通道，也沒有通往 Jalan Templer KTM 站的側門。
附近的房子實際賣多少、租多少？
最接近、可以直接比較的是隔壁已完工的服務式住宅 Petalz Residences，約 100 米。第二個參考是同一段舊巴生路、約 300 米外已完工的 Citizen 2，單位約 870 至 880 平方英尺。
2024 至 2026 年真實成交價
| 專案 | 單位面積 | 成交宗數 | 成交價 | 每平方英尺 |
|---|---|---|---|---|
| M Aurora（新盤，預計約 2030 年完工） | 556 至 1,019 平方英尺 | 新盤 | RM 339,000 起 | 各戶型未公佈 |
| Petalz Residences（已完工） | 840 至 926 平方英尺 | 3 | RM 621,000 至 650,000 | 約 RM 680 至 740 |
| Petalz Residences（已完工） | 1,055 平方英尺 | 2 | RM 625,000 至 630,000 | 約 RM 590 至 600 |
| Citizen 2（已完工） | 872 至 883 平方英尺 | 5 | RM 700,000 至 800,000 | 約 RM 800 至 910 |
2026 年 9 月放租叫價
| 專案 | 單位 | 每月叫價 |
|---|---|---|
| Petalz Residences | 900 至 950 平方英尺 | RM 2,200 至 2,600 |
| Petalz Residences | 1,080 至 1,102 平方英尺 | RM 2,600 至 3,300 |
| Citizen 2 | 795 平方英尺 | RM 2,100 |
| Citizen 2 | 1,094 平方英尺 | RM 2,699 |
叫價是屋主掛出來的價錢，不是已籤的租約，請當作上限來看。
我的解讀。 M Aurora 唯一公開的價格是 RM 339,000 的起價，以最小的 556 平方英尺戶型算，每平方英尺約 RM 610。附近的成交記錄裡沒有這麼小的單位，所以比較有用的是家庭戶型：Type C、D、E（858 至 1,019 平方英尺）跟 Petalz 和 Citizen 2 那些成交價 RM 621,000 至 800,000 的單位面積差不多。租金方面，Petalz 900 至 950 平方英尺的單位，每月叫價約 RM 2,200 至 2,600。請先問清楚你看中的戶型和樓層的價錢，再拿來跟這些數字比。也要記住，M Aurora 是預計約 2030 年才完工的新盤價，Petalz 和 Citizen 2 是今天就可以去看的完工大樓。
哪個戶型適合你？
| 戶型 | 面積 | 格局 | 單位數 | 適合誰（我的看法） |
|---|---|---|---|---|
| A | 556 平方英尺 | 1 + 1 房，1 浴 | 452（兩座都有） | 一個人或夫妻；第一間房子 |
| B | 737 平方英尺 | 2 房 2 浴 | 300（B 座） | 夫妻，或兩人合住 |
| C | 858 平方英尺 | 3 房 2 浴，有陽臺 | 302（A 座） | 預算有限的年輕家庭 |
| D | 916 平方英尺 | 3 房 3 浴，有陽臺 | 265（B 座） | 想每間房都有浴室的家庭 |
| E | 1,019 平方英尺 | 4 房 3 浴，有陽臺 | 225（A 座） | 人口較多、或和父母同住的家庭 |
我會選哪個。 家庭住的話，我選 916 平方英尺的 Type D：3 房 3 浴，第二間睡房約 133 平方英尺，跟主人房的約 126 平方英尺差不多。Type C 只小 58 平方英尺，但只有 2 間浴室，第三間房約 70 平方英尺，當書房或小孩房比較實際。Type E 的第四間房也約 70 平方英尺。Type A 的"+ 1"是約 41 平方英尺的書房，而且 Type A 是唯一沒有可拆牆的戶型。大致上，A 座面向西北的市區，B 座面向舊巴生路，兩座靠內的單位都看向泳池設施層。
每個月要付多少持有成本？
暫定管理費每平方英尺每月 RM 0.30，算下來：
| 戶型 | 面積 | 每月管理費 |
|---|---|---|
| A（1 + 1 房） | 556 平方英尺 | 約 RM 167 |
| B（2 房） | 737 平方英尺 | 約 RM 221 |
| C（3 房） | 858 平方英尺 | 約 RM 257 |
| D（3 房） | 916 平方英尺 | 約 RM 275 |
| E（4 房） | 1,019 平方英尺 | 約 RM 306 |
10% 償債基金另計，所以 1,000 平方英尺的單位每月合共約 RM 330；Gen Starz Residences 約 RM 380、Aras Residences 約 RM 390，這兩個的報價已包括償債基金。地稅和門牌稅另計。管理費是暫定數字，將來的調整由管理機構決定。
跟附近專案比較每尺價
| 專案 | 起價 | 每平方英尺價 | 面積 | 單位數 | 月費 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M Aurora | RM 339,000 | 未公佈 | 556 至 1,019 平方英尺 | 1,544 | 每平方英尺 RM 0.30 + 償債基金 | 預計約 2030 年 |
| Gen Starz Residences | RM 593,000 | 約 RM 912 起 | 650 至 874 平方英尺 | 360 | 每平方英尺 RM 0.38（含償債基金） | 預計 2028 年 |
| Aras Residences | RM 666,000 | 約 RM 783 | 850 至 1,062 平方英尺 | 1,272 | 每平方英尺 RM 0.39（含償債基金） | 預計 2029 年 |
| Pantai Sentral Park – Enlace Suites II | RM 624,000 | 未公佈 | 506 至 2,034 平方英尺 | 290 | 每平方英尺 RM 0.50（含償債基金，暫定） | 預計 2029 年 |
Gen Starz Residences 在同一條路上，距離約 1.8 公里；Enlace Suites II 約 1.8 公里；Aras Residences 約 3 公里。四個專案裡 M Aurora 起價最低、月費最低，規模也最大。Gen Starz 最小，只有 360 戶，而且預計比較早，2028 年完工。
設施
地面層（1 樓）有大門入口（Grand Entrance）、Aurora 花園、Green Dome、休憩座位區、托兒所（taska）、幼兒園（tadika）、管理處和祈禱室。8 樓的主設施層約 2 英畝：50 米長、四條泳道的泳池，附水療座椅和按摩池；有滑梯和戲水設施的兒童池；約 1,897 平方英尺的健身房；瑜伽舞蹈室；共享辦公和閱讀室；卡拉 OK 房；遊戲室；蒸汽房和自助洗衣房。戶外有燒烤爐（一個清真、一個非清真）、露營圓頂和草坪、庭院花園、鞦韆平臺、腳底按摩步道、運動草坪、香草園、茶園平臺、錦鯉池和遊樂場。多功能禮堂約 5,291 平方英尺，可打三場羽毛球或匹克球。A 座 46 樓是空中花園，有宴會廳、戶外用餐區、宴會草坪和觀景平臺。專案另有 13 個電動車充電位、自動垃圾收集系統、一輛接駁車，以及多層保安、電梯只到指定樓層。
優缺點（我的看法）
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 入門價低，RM 339,000 起 | 兩座樓共 1,544 戶 |
| 步行約 500 米到 Jalan Templer KTM 站 | NPE 高架大道離最近的陽臺約 25 米；KTM 鐵道約 48 米 |
| 約 2 英畝設施，包括 50 米泳池和三場地禮堂 | 商業地契：要問清楚水電費率 |
| 暫定月費每平方英尺 RM 0.30，偏低 | 預計約 2030 年才完工 |
怎樣預約看 M Aurora
需要價單、平面圖和預約到舊巴生路的售樓中心看房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整規格在 M Aurora 樓盤頁。
戶型表、設施清單和周邊距離的完整資料，可以到 PropertyPortal 的 M Aurora 資料頁 檢視。
常見問題
M Aurora 在哪裡？
在吉隆坡舊巴生路（Jalan Klang Lama）Kampung Pasir，郵區 58000。步行約 500 米到 Jalan Templer KTM 站，約 600 米到 Petaling KTM 站。
M Aurora 起價多少？
RM 339,000 起。你看中的戶型和樓層實際多少錢，請先索取最新價單。
有哪些面積和戶型？
五種戶型，從 556 平方英尺（1 + 1 房）到 1,019 平方英尺（4 房）。Type C、D、E 有陽臺。
一共有多少單位？
兩座 46 層大樓共 1,544 戶，A 座 747 戶、B 座 797 戶，標準層每層分別 20 戶和 21 戶。另有 9 個零售單位。
M Aurora 是永久地契還是租賃地契？
永久地契，商業地契（commercial title）。發展商是 Mah Sing Group Berhad 全資子公司 Major Land Development Sdn Bhd。
M Aurora 什麼時候完工？
預計約 2030 年完工，即買賣合約（SPA）簽署日起 54 個月。
管理費多少？
暫定每平方英尺每月 RM 0.30，另加 10% 償債基金。
作者
Shyan Yee (Yee Woei Shyan)
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房產經紀，專注吉隆坡、雪蘭莪與新山的新樓盤。文章內容來自發展商資料與實地看房經驗；價格與政策會變動，購買前請以最新資料為準。
文中提到的樓盤
- M Aurora — Old Klang Road, Freehold, 起價 RM 339,000
- GenStarz — Old Klang Road, Freehold, 起價 RM 593,000
- Aras Residence — OUG / Kuchai Lama, Freehold, 起價 RM 666,000
- Pantai Sentral Park – Enlace Suites II — Bangsar South, Leasehold, 起價 RM 624,000
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