Est8 @ Seputeh 評測 2026：價格、戶型、位置與適合誰

一句話回答：Est8 @ Seputeh 適合誰？

Est8 @ Seputeh 適合想住在谷中城 Mid Valley City 和兩個 KTM 站步行範圍內的買家，專案的設施規模也特別大，單位從 543 平方英尺的別墅到 1,947 平方英尺的複式都有。怕吵的人就不太適合：KTM 鐵路離大樓約 13 米，大路約 15 米。

我的看法

看 Est8 的理由首先是位置。Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站各約 300 米，The Gardens Mall 約 500 米，Seputeh KTM 站約 400 米，Abdullah Hukum 輕快鐵站約 800 米，日常辦事不開車也可以。第二個理由是設施：12 樓設施層有 50 米長泳池、人造沙灘和圓頂健身房，兩座樓還有五個主題空中花園，由新加坡設計公司 Ministry of Design 參與設計。產品組合要看仔細：有 753 至 1,084 平方英尺的標準單位、1,213 至 1,947 平方英尺的複式，以及裙樓層的別墅；複式和不少別墅的面積裡，有一部分是花園地段（garden parcel）。例如 Type 4 的 1,213 平方英尺，是 890 平方英尺主樓面、310 平方英尺花園地段加 13 平方英尺附屬地段。比較每尺價時，請用主樓面面積來算。我會考慮的是大樓旁的鐵路和大路，還有時間：預計 2026 年完工，請先問最新進度。

• 適合： 在谷中城、孟沙南城或吉隆坡中環上班的人；搭 KTM 或輕快鐵通勤的人；想要雙鑰匙、兩個獨立電錶單位的業主。
• 請三思： 介意火車或車流噪音的人；需要確定交屋日期的人。

樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 9 月）

發展商是誰？

Est8 的發展商是 Titian Sama Sdn Bhd，屬於 Eupe Corporation Berhad，Eupe 自 1997 年在馬來西亞交易所主機板上市。Eupe 在 1986 年由 Dato' Paduka Beh Heng Seong 和 Dato' Wira Tajudin bin Haji Hashim 創立，在吉打州建造住宅區；第一個專案是雙溪大年的 Taman Ria，共 3,376 間房屋，集團至今在吉打已建超過 20,000 間房屋。它在雙溪大年的 Sky Residences 是馬來西亞第一棟獲得 LEED（核心與外殼）認證的建築，集團也擁有並經營 Cinta Sayang 高爾夫鄉村度假村。

在吉隆坡，Eupe 的第一個專案是南孟沙的 Novum，2020 年 7 月完工，之後是蕉賴的 Parc3。Est8 是它在吉隆坡的第三個專案。公共空間、空中花園和設施由新加坡建築與室內設計公司 Ministry of Design 參與設計，園景由 MLA Landscape Architects 負責。

Est8 @ Seputeh 附近有什麼？

以下距離為約數。

出入口在 Jalan Syed Putra。一條約 400 米、通往谷中城的有蓋走道已經提出，請問清楚目前的進度。

附近的房子實際賣多少、租多少？

最接近、可以直接比較的是約 420 米外已完工的服務式公寓 Avara Seputeh，單位約 670 至 930 平方英尺。第二個參考是約 1.2 公里外 9 Seputeh 已完工的服務式公寓 Vivo Residential Suites，包括約 1,250 平方英尺的較大單位。Est8 本身目前還沒有成交記錄。

2024 至 2026 年真實成交價

2026 年 9 至 10 月放租叫價

叫價是屋主掛出來的價錢，不是已籤的租約，請當作上限來看。

我的解讀。 Est8 每平方英尺約 RM 822，落在 Avara Seputeh 成交範圍的上端，低於 Vivo。Avara 的數字我會小心看：它 2024 年以來 44 宗記錄中有 40 宗是 2025 年 8 月登記、分佈在許多樓層，看起來像整批交易，而不是一宗宗的二手轉售。Vivo 那兩宗 786 平方英尺的成交價相差很遠，所以它 1,250 平方英尺單位的數字比較可靠。Est8 離谷中城比這兩個都近，但還沒完工，另外兩個是今天就可以去看的完工大樓。複式和別墅單位請記得，花園地段算在面積裡，所以紙面上的每尺價會比較低。租金方面，Vivo 775 至 803 平方英尺的單位，跟 Est8 753 平方英尺的 Type 1 差不多大，每月叫價 RM 2,500 至 2,600；Avara Seputeh 915 至 926 平方英尺的單位，接近 973 平方英尺的 Type 2，叫價 RM 2,499 至 3,000。

哪個戶型適合你？

我會選哪個。 小家庭選 973 平方英尺的 Type 2：3 房、2 個停車位，也是樣板房之一。可能出租部分單位的業主選 Type 1A：跟 Type 1 一樣 753 平方英尺，分成兩部分、各有獨立電錶，有 2 個停車位。複式和別墅適合看重花園或兩層空間多過室內面積的買家；每個單位的花園地段大小不同，請問清楚那個單位的主樓面面積。

每個月要付多少持有成本？

管理費每平方英尺每月 RM 0.44，已包括償債基金，算下來：

以 1,000 平方英尺的單位計，每月約 RM 440；Lunar Seputeh 約 RM 495、TRIA Seputeh 約 RM 400、River Park 約 RM 352，都已包括償債基金。地稅和門牌稅另計。

跟附近專案比較每尺價

River Park 和 Lunar Seputeh 各約 870 米，TRIA Seputeh 約 1.1 公里。四個專案裡 Est8 入門價最低，走到谷中城和 KTM 站也最近；只有 TRIA 已經完工。想多瞭解這一帶，可以看我寫的 TRIA Seputeh 評測、Lunar Seputeh 評測、Gen Starz Residences 評測和 M Aurora 評測。

設施

共有 40 多項設施，以「夢之谷」（Valley of Dreams）為主題。12 樓設施層有 50 米長泳池、人造沙灘、淺水池、日光平臺、按摩池、兒童池和噴泉、瀑布、Bubble Dome 健身房、戶外健身區、玻璃圍起來的名廚廚房、燒烤庭院、商務中心、多功能禮堂和遊戲室。9 樓裙樓有花園步道、庭院，以及別墅之間的隱蔽座位區。空中花園有：Floating Garden（A 座 25 至 27 樓）和 Garden of Giants（B 座 36 至 37 樓），給成人健身和瑜伽；Cloud Maze（A 座 29 至 30 樓）和 Paradise Blue（B 座 28 至 30 樓），給兒童遊玩；還有 A 座屋頂的 Flutter Meadow，有戶外用餐區和香草園。住戶有專用手機應用，可以繳水電費、預訂設施和安排維修。

優缺點（我的看法）

怎樣預約看 Est8 @ Seputeh

需要最新空置單位、平面圖，或預約到孟沙南城 Jalan Pantai Baharu 的 Est8 售樓處看 Type 1（753 平方英尺）、Type 2（973 平方英尺）和 Type 4（1,213 平方英尺）樣板房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。也可以虛擬看房。完整規格在 Est8 @ Seputeh 樓盤頁。

戶型表、設施清單和周邊距離的完整資料，可以到 PropertyPortal 的 Est8 @ Seputeh 資料頁 檢視。