Est8 @ Seputeh 评测 2026：价格、户型、位置与适合谁

一句话回答：Est8 @ Seputeh 适合谁？

Est8 @ Seputeh 适合想住在谷中城 Mid Valley City 和两个 KTM 站步行范围内的买家，项目的设施规模也特别大，单位从 543 平方英尺的别墅到 1,947 平方英尺的复式都有。怕吵的人就不太适合：KTM 铁路离大楼约 13 米，大路约 15 米。

我的看法

看 Est8 的理由首先是位置。Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站各约 300 米，The Gardens Mall 约 500 米，Seputeh KTM 站约 400 米，Abdullah Hukum 轻快铁站约 800 米，日常办事不开车也可以。第二个理由是设施：12 楼设施层有 50 米长泳池、人造沙滩和圆顶健身房，两座楼还有五个主题空中花园，由新加坡设计公司 Ministry of Design 参与设计。产品组合要看仔细：有 753 至 1,084 平方英尺的标准单位、1,213 至 1,947 平方英尺的复式，以及裙楼层的别墅；复式和不少别墅的面积里，有一部分是花园地段（garden parcel）。例如 Type 4 的 1,213 平方英尺，是 890 平方英尺主楼面、310 平方英尺花园地段加 13 平方英尺附属地段。比较每尺价时，请用主楼面面积来算。我会考虑的是大楼旁的铁路和大路，还有时间：预计 2026 年完工，请先问最新进度。

• 适合： 在谷中城、孟沙南城或吉隆坡中环上班的人；搭 KTM 或轻快铁通勤的人；想要双钥匙、两个独立电表单位的业主。
• 请三思： 介意火车或车流噪音的人；需要确定交屋日期的人。

楼盘资料（已核对，更新于 2026 年 9 月）

发展商是谁？

Est8 的发展商是 Titian Sama Sdn Bhd，属于 Eupe Corporation Berhad，Eupe 自 1997 年在马来西亚交易所主板上市。Eupe 在 1986 年由 Dato' Paduka Beh Heng Seong 和 Dato' Wira Tajudin bin Haji Hashim 创立，在吉打州建造住宅区；第一个项目是双溪大年的 Taman Ria，共 3,376 间房屋，集团至今在吉打已建超过 20,000 间房屋。它在双溪大年的 Sky Residences 是马来西亚第一栋获得 LEED（核心与外壳）认证的建筑，集团也拥有并经营 Cinta Sayang 高尔夫乡村度假村。

在吉隆坡，Eupe 的第一个项目是南孟沙的 Novum，2020 年 7 月完工，之后是蕉赖的 Parc3。Est8 是它在吉隆坡的第三个项目。公共空间、空中花园和设施由新加坡建筑与室内设计公司 Ministry of Design 参与设计，园景由 MLA Landscape Architects 负责。

Est8 @ Seputeh 附近有什么？

以下距离为约数。

出入口在 Jalan Syed Putra。一条约 400 米、通往谷中城的有盖走道已经提出，请问清楚目前的进度。

附近的房子实际卖多少、租多少？

最接近、可以直接比较的是约 420 米外已完工的服务式公寓 Avara Seputeh，单位约 670 至 930 平方英尺。第二个参考是约 1.2 公里外 9 Seputeh 已完工的服务式公寓 Vivo Residential Suites，包括约 1,250 平方英尺的较大单位。Est8 本身目前还没有成交记录。

2024 至 2026 年真实成交价

2026 年 9 至 10 月放租叫价

叫价是屋主挂出来的价钱，不是已签的租约，请当作上限来看。

我的解读。 Est8 每平方英尺约 RM 822，落在 Avara Seputeh 成交范围的上端，低于 Vivo。Avara 的数字我会小心看：它 2024 年以来 44 宗记录中有 40 宗是 2025 年 8 月登记、分布在许多楼层，看起来像整批交易，而不是一宗宗的二手转售。Vivo 那两宗 786 平方英尺的成交价相差很远，所以它 1,250 平方英尺单位的数字比较可靠。Est8 离谷中城比这两个都近，但还没完工，另外两个是今天就可以去看的完工大楼。复式和别墅单位请记得，花园地段算在面积里，所以纸面上的每尺价会比较低。租金方面，Vivo 775 至 803 平方英尺的单位，跟 Est8 753 平方英尺的 Type 1 差不多大，每月叫价 RM 2,500 至 2,600；Avara Seputeh 915 至 926 平方英尺的单位，接近 973 平方英尺的 Type 2，叫价 RM 2,499 至 3,000。

哪个户型适合你？

我会选哪个。 小家庭选 973 平方英尺的 Type 2：3 房、2 个停车位，也是样板房之一。可能出租部分单位的业主选 Type 1A：跟 Type 1 一样 753 平方英尺，分成两部分、各有独立电表，有 2 个停车位。复式和别墅适合看重花园或两层空间多过室内面积的买家；每个单位的花园地段大小不同，请问清楚那个单位的主楼面面积。

每个月要付多少持有成本？

管理费每平方英尺每月 RM 0.44，已包括偿债基金，算下来：

以 1,000 平方英尺的单位计，每月约 RM 440；Lunar Seputeh 约 RM 495、TRIA Seputeh 约 RM 400、River Park 约 RM 352，都已包括偿债基金。地税和门牌税另计。

跟附近项目比较每尺价

River Park 和 Lunar Seputeh 各约 870 米，TRIA Seputeh 约 1.1 公里。四个项目里 Est8 入门价最低，走到谷中城和 KTM 站也最近；只有 TRIA 已经完工。想多了解这一带，可以看我写的 TRIA Seputeh 评测、Lunar Seputeh 评测、Gen Starz Residences 评测和 M Aurora 评测。

设施

共有 40 多项设施，以「梦之谷」（Valley of Dreams）为主题。12 楼设施层有 50 米长泳池、人造沙滩、浅水池、日光平台、按摩池、儿童池和喷泉、瀑布、Bubble Dome 健身房、户外健身区、玻璃围起来的名厨厨房、烧烤庭院、商务中心、多功能礼堂和游戏室。9 楼裙楼有花园步道、庭院，以及别墅之间的隐蔽座位区。空中花园有：Floating Garden（A 座 25 至 27 楼）和 Garden of Giants（B 座 36 至 37 楼），给成人健身和瑜伽；Cloud Maze（A 座 29 至 30 楼）和 Paradise Blue（B 座 28 至 30 楼），给儿童游玩；还有 A 座屋顶的 Flutter Meadow，有户外用餐区和香草园。住户有专用手机应用，可以缴水电费、预订设施和安排维修。

优缺点（我的看法）

怎样预约看 Est8 @ Seputeh

需要最新空置单位、平面图，或预约到孟沙南城 Jalan Pantai Baharu 的 Est8 售楼处看 Type 1（753 平方英尺）、Type 2（973 平方英尺）和 Type 4（1,213 平方英尺）样板房，请 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。也可以虚拟看房。完整规格在 Est8 @ Seputeh 楼盘页。

户型表、设施清单和周边距离的完整资料，可以到 PropertyPortal 的 Est8 @ Seputeh 资料页 查看。