一句话回答：Est8 @ Seputeh 还是 Lunar Seputeh？
如果你要住在离 Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站约 300 米的地方、入场价较低（RM 529,000 起）、预计 2026 年完工，而且不怕吵（KTM 铁路离大楼约 13 米），选 Est8 @ Seputeh。如果你要住在 9 Seputeh 发展区内、旁边就是 1 公里的 Promenade Boulevard、想要每间睡房都有浴室的 1,280 平方英尺 Type C，又等得了预计 2030 年的完工，选 Lunar Seputeh。
并排比较（已核对，更新于 2026 年 10 月）
| 项目 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 发展商 | Titian Sama Sdn Bhd（Eupe Corporation Berhad 子公司） | MRCB Land（MRCB Seputeh Land Sdn Bhd） |
| 位置 | Seputeh 的 Jalan Syed Putra，对面是谷中城 | 旧巴生路（Jalan Klang Lama）旁，9 Seputeh 发展区内，TRIA Seputeh 隔壁 |
| 状态 / 完工 | 预计 2026 年；最近一次更新时在兴建中 | 预计 2030 年；最近一次更新时在打桩阶段 |
| 单位数与楼层 | 821 个服务式公寓和别墅单位：A 座 42 层（432 个）、B 座 41 层（372 个）、C 座 2 层（17 个复式别墅） | 483 户，一座 50 层大楼 |
| 单位面积 | 543 至 1,947 平方英尺 | 683 至 1,646 平方英尺 |
| 户型 | 1 至 4 房；Type 1A 是双钥匙；Type 4、5、6 是复式；别墅在 9 至 11 楼 | 八种，1 + 1 至 4 + 1 房；Type C1 是双钥匙 |
| 起价 | RM 529,000 起（最高 RM 1,946,400） | RM 607,800 起（最高 RM 1,453,800） |
| 每尺价 | 约 RM 822 | 约 RM 860 至 900 |
| 管理费 | 每平方英尺 RM 0.44，含偿债基金 | 每平方英尺约 RM 0.495，含偿债基金（估计） |
| 最近车站 | Mid Valley KTM 站，约 300 米 | Angkasapuri KTM 站，约 560 米 |
| 交屋 / 家具 | 半装修：所有睡房和客厅的冷气、厨柜、抽油烟机和炉头、烤箱、所有浴室的储水式热水器、淋浴玻璃隔屏、洗手台 | 半装修：嵌入式厨柜、电磁炉和抽油烟机、客厅和每间睡房的冷气、热水器、淋浴玻璃隔屏 |
| 地契 | 租赁地契（99 年，2118 年 2 月 26 日到期），受《房屋发展法令》保障的商业地契 | 租赁地契（99 年，2113 年 5 月 11 日到期），住宅地契 |
| 最大特点 | 约 300 米到 Mid Valley Megamall；12 楼设施层有 50 米长泳池和人造沙滩，另有五个主题空中花园 | 在 9 Seputeh 内，旁边是 1 公里的 Promenade Boulevard；Type C 每间睡房都有浴室；可养宠物的绿色认证大楼 |
地点有什么不同
两个项目直线相距约 0.9 公里，在同一带的两边。Est8 在 Jalan Syed Putra，对面就是谷中城：Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站各约 300 米，Seputeh KTM 站约 400 米，Abdullah Hukum 轻快铁站约 800 米，日常办事不开车也可以。Lunar 在旧巴生路旁的 9 Seputeh 发展区内：谷中城 Mid Valley City 约 700 米，Angkasapuri KTM 站约 560 米，Promenade Boulevard 公园就在大楼旁，Campus Rangers International School 约 390 米，OKR-NPE 连接桥可以直通。两边旁边各有一样要考虑的东西：Est8 是 KTM 铁路离大楼约 13 米、大路约 15 米；Lunar 是一座国能（TNB）高压电塔离地段边界约 25 米、离大楼至少 45 米。
| 附近（约数） | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 最近车站 | Mid Valley KTM 站，约 300 米 | Angkasapuri KTM 站，约 560 米 |
| 第二个车站 | Seputeh KTM 站，约 400 米 | Seputeh KTM 站，约 670 米 |
| 吉隆坡中环（KL Sentral） | 约 2 公里 | 约 2 公里 |
| 购物 | 谷中城 Mid Valley Megamall，约 300 米；The Gardens Mall，约 500 米 | 谷中城 Mid Valley City，约 700 米 |
| 孟沙南城 | The Sphere 和 Nexus，约 1.5 公里 | The Sphere，约 1.1 公里 |
| 超市 | AEON，约 240 米 | Bilabila Mart，约 780 米；AEON BiG，约 810 米 |
| 学校 | Valley International School、Havil International School、SMK Taman Desa，约 1.5 公里 | Campus Rangers International School，约 390 米 |
| 公园 | 湖滨公园（Perdana Botanical Garden），约 3 公里 | Promenade Boulevard，就在大楼旁 |
同面积户型比较
两篇评价都没有列出每个户型的价钱；请索取最新价单。下面按面积配对。
| 面积区间 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 约 543 至 683 平方英尺 | 别墅 V1，543 至 639 平方英尺，1 房 1 浴 | A，683 平方英尺，1 + 1 房 1 浴 |
| 约 750 至 840 平方英尺 | 1，753 平方英尺，2 房 2 浴；1A，753 平方英尺，双钥匙 | B1 / B1A，841 平方英尺，2 房 2 浴 |
| 约 930 至 975 平方英尺 | 2，973 平方英尺，3 房 2 浴 | B2，930 平方英尺，3 房 2 浴 |
| 约 1,084 平方英尺 | 3，1,084 平方英尺，3 房 2 浴 | 没有（930 到 1,280 平方英尺之间没有户型） |
| 约 1,210 至 1,280 平方英尺 | 4，1,213 平方英尺复式（含 310 平方英尺花园地段），2 房 2 浴 | C1（双钥匙）、C2 / C2A，1,280 平方英尺，3 房 3 浴 + 化妆间 |
| 约 1,650 至 1,700 平方英尺 | 5，1,694 平方英尺复式（含 226 平方英尺花园地段），3 房 3 浴 | D，1,646 平方英尺，4 + 1 房 4 浴 + 化妆间 |
| 约 1,947 平方英尺 | 6，1,947 平方英尺复式（含 282 平方英尺花园地段），4 房 3 浴 | 没有（最大 1,646 平方英尺） |
Est8 在裙楼层还有别墅 V2（624 至 975 平方英尺，2 房 1 浴）和别墅 V3（914 至 1,175 平方英尺复式，2 房 2 浴）；Lunar 没有别墅或复式户型。入场价：Est8 RM 529,000 起；Lunar RM 607,800 起。停车位：Est8 每户 1 至 3 个（Type 1、4 各 1 个；Type 1A、2、3、5 各 2 个；Type 6 3 个）；Lunar 是 Type A 1 个，Type B1、B1A、B2 各 2 个，Type C1、C2、C2A、D 各 3 个。
每尺价和每月持有成本
Est8 每平方英尺约 RM 822；Lunar 约 RM 860 至 900，所以按每尺价 Est8 比较便宜。Est8 的复式和不少别墅，花园地段算在面积里，纸面上的每尺价会比较低，所以请用主楼面面积来比。每月账单也是 Est8 比较低：每平方英尺 RM 0.44，Lunar 估计 RM 0.495，都含偿债基金（只算管理费）：
| 可比单位 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh |
|---|---|---|
| 1,000 平方英尺 | 每月约 RM 440 | 每月约 RM 495 |
| 2 房 | 1 / 1A，753 平方英尺：每月约 RM 331 | B1 / B1A，841 平方英尺：每月约 RM 416 |
| 3 房 | 2，973 平方英尺：每月约 RM 428 | B2，930 平方英尺：每月约 RM 460 |
| 约 1,650 至 1,700 平方英尺 | 5，1,694 平方英尺：每月约 RM 745 | D，1,646 平方英尺：每月约 RM 815 |
两边的地税和门牌税都另计。
附近房子的成交价和租金
两个项目本身都还没有成交记录。Est8 附近最接近的参考是约 420 米外已完工的服务式公寓 Avara Seputeh：2024 至 2026 年，667 至 689 平方英尺的单位成交每尺约 RM 790 至 850，915 至 926 平方英尺约 RM 750 至 830；Avara 大部分记录是 2025 年 8 月登记、分布在许多楼层，看起来像整批交易，所以我会小心看。Lunar 附近最接近的参考是隔壁约 270 米、已完工的 TRIA Seputeh：764 平方英尺每尺约 RM 1,020 至 1,310，958 至 1,001 平方英尺约 RM 910 至 1,120，1,496 至 1,518 平方英尺约 RM 690 至 1,050，其中不少看来是发展商卖剩余单位。两篇评价也都用了 9 Seputeh 的 Vivo Residential Suites，1,249 至 1,324 平方英尺的单位成交每尺约 RM 1,000 至 1,100。
| 2026 年 9 至 10 月放租叫价 | 单位 | 每月 |
|---|---|---|
| Avara Seputeh（Est8 附近） | 915 至 926 平方英尺 | RM 2,499 至 3,000 |
| Vivo Residential Suites | 775 至 803 平方英尺 | RM 2,500 至 2,600 |
| Vivo Residential Suites | 1,238 至 1,288 平方英尺 | RM 3,000 至 3,700（多数 RM 3,000 至 3,500） |
| TRIA Seputeh（Lunar 隔壁） | 760 至 764 平方英尺 | RM 2,800 至 2,900 |
| TRIA Seputeh（Lunar 隔壁） | 1,001 平方英尺 | RM 3,300 至 5,500（多数 RM 3,300） |
| TRIA Seputeh（Lunar 隔壁） | 1,518 平方英尺 | RM 5,000 至 7,600 |
叫价是屋主挂出来的价钱，不是已签的租约，请当作上限来看。
我的看法：谁该选哪个
这两个相距不到一公里，却是两种不同的房子。生活围着谷中城和火车转的人，我会先指 Est8：商场和 Mid Valley KTM 站各约 300 米，入场价和每尺价都比较低，预计 2026 年完工。我会考虑的是离大楼约 13 米的铁路和约 15 米的大路，还有产品组合：复式和不少别墅的面积里，有一部分是花园地段。想住在规划好的发展区里的家庭，我会指 Lunar：Promenade Boulevard 公园就在大楼旁，国际学校约 390 米，1,280 平方英尺的 Type C 每间睡房都有浴室、有 3 个停车位，隔壁的 TRIA 已经完工，可以先去看看这个发展区是什么样子。那边我会考虑的是要等到 2030 年、地段旁的高压电塔，以及较高的月费。
选 Est8 @ Seputeh，如果你……
- 在谷中城、孟沙南城或吉隆坡中环上班，搭 KTM 或轻快铁通勤；
- 要较低的入场价（RM 529,000 起）和较低的每尺价；
- 要双钥匙、两个独立电表的单位（Type 1A，753 平方英尺）；
- 想早点完工（预计 2026 年），也不介意火车或车流噪音。
选 Lunar Seputeh，如果你……
- 要大楼旁就有公园、国际学校约 390 米；
- 要同一层 3 房、每间房都有自己的浴室，也就是 1,280 平方英尺的 Type C；
- 需要 3 个停车位，Type C1、C2、C2A 和 D 都有；
- 等得了预计 2030 年的完工，也不介意看到电塔。
看完整评价
两个项目的价单和看房，请 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。
常见问题
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh，哪个每尺价比较便宜？
Est8 @ Seputeh，每平方英尺约 RM 822，Lunar Seputeh 约 RM 860 至 900。Est8 的起价也比较低，RM 529,000 起，Lunar 是 RM 607,800 起。Est8 的复式和不少别墅，面积里包括花园地段，比较每尺价时请用主楼面面积来算。
哪个离 KTM 站比较近？
Est8 @ Seputeh。Mid Valley KTM 站约 300 米，Seputeh KTM 站约 400 米，Abdullah Hukum 轻快铁站约 800 米。Lunar Seputeh 离 Angkasapuri KTM 站约 560 米，Seputeh KTM 站约 670 米，Mid Valley KTM 站约 1.1 公里。
哪个单位比较大？
Est8 的面积范围比较宽，543 至 1,947 平方英尺，Lunar 是 683 至 1,646 平方英尺。不过 Est8 在 1,084 平方英尺以上的都是复式，面积里包括花园地段，例如 Type 4 的 1,213 平方英尺包括 310 平方英尺花园地段。Lunar 最大的是 1,646 平方英尺、4 + 1 房的 Type D，全在同一层。
哪个先完工？
Est8 @ Seputeh，预计 2026 年完工，最近一次更新时在兴建中。Lunar Seputeh 预计 2030 年完工，最近一次更新时在打桩阶段。
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh，哪个比较适合出租？
两个都还没完工，所以还没有自己的租金。Est8 附近，Vivo Residential Suites 775 至 803 平方英尺叫价每月 RM 2,500 至 2,600，Avara Seputeh 915 至 926 平方英尺 RM 2,499 至 3,000。Lunar 隔壁的 TRIA Seputeh，760 至 764 平方英尺叫价 RM 2,800 至 2,900。叫价是上限，不是已签的租约。Est8 预计早四年左右完工，也有双钥匙、两个独立电表的 Type 1A。
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh 相距多远？
直线相距约 0.9 公里。Est8 在 Jalan Syed Putra，对面就是谷中城；Lunar 在旧巴生路（Jalan Klang Lama）旁，位于 MRCB 的 9 Seputeh 发展区内。
哪个管理费比较低？
Est8 @ Seputeh，每平方英尺 RM 0.44，已含偿债基金；Lunar Seputeh 估计每平方英尺 RM 0.495。以 1,000 平方英尺的单位计，Est8 每月约 RM 440，Lunar 约 RM 495。
Est8 @ Seputeh 和 Lunar Seputeh 选哪个？
想住在离 Mid Valley Megamall 和 Mid Valley KTM 站约 300 米的地方、要 RM 529,000 起的较低入场价、预计 2026 年完工，又不介意火车或车流噪音，就选 Est8 @ Seputeh。想住在 9 Seputeh 发展区内、旁边就是 1 公里的 Promenade Boulevard、1,280 平方英尺 Type C 每间房都有浴室、最多 3 个停车位，而且可以等到 2030 年，就选 Lunar Seputeh。
作者
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房产经纪，专注吉隆坡、雪兰莪与新山的新楼盘。文章内容来自发展商资料与实地看房经验；价格与政策会变动，购买前请以最新资料为准。
文中提到的楼盘
- Est8 @ Seputeh — Seputeh, Leasehold, 起价 RM 529,000
- Lunar Seputeh — Seputeh, Leasehold, 起价 RM 607,800
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