一句話回答：Bayu @ Mori Park 適合誰？
Bayu @ Mori Park 適合想在莎阿南、用本區最低之一的每尺價買 3 房或 4 房，又想走路到輕快鐵第三線車站的首購族和年輕家庭。想要大單位、或想住安靜低密度大樓的人就不太適合：最大戶型 958 平方英尺，每層 29 戶。
我的看法
Bayu 是 OSK Property 在 Seksyen 13 的公共交通導向發展專案，離輕快鐵第三線 Stadium Shah Alam 站約 700 米，樓下是零售大道。價格是重點：RM 250,000 起，每平方英尺約 RM 455 起，比聯邦大道旁的 Luminar Residence 低很多。戶型講求實用而不是寬敞，829 至 958 平方英尺做出三房或四房；另有一批彈性套房，針對家庭辦公室和投資者。單位是空殼交樓，除非你選 B 型和 D 型提供的全裝修配套。取捨是密度，兩座大樓 1,028 個單位、每層 29 戶，而且預計 2029 年才完工。
- 適合： 預算有限的首購族；需要三房或四房、又想靠近輕快鐵的年輕家庭；看彈性套房的投資者。
- 請三思： 想要大房間或低密度大樓的人；2029 年前就要入住的人。
樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 10 月）
| 專案 | 內容 |
|---|---|
| 發展商 | Mori Park Sdn Bhd（OSK Property Holdings Berhad 全資子公司） |
| 位置 | 雪蘭莪 40150 莎阿南 Seksyen 13 |
| 地契 | 租賃地契（2120 年 3 月 11 日到期） |
| 地契類別 | 商業地契，受《房屋發展法令》管制 |
| 土地面積 | 3.41 英畝 |
| 大樓 | 兩座 36 層 |
| 總單位 | 1,028 個：841 個服務式公寓、187 個彈性套房 |
| 樓層佈局 | 每層 29 戶，5 + 1 部電梯（含 1 部服務電梯） |
| 密度 | 每英畝約 301 戶（3.41 英畝上 1,028 個單位） |
| 面積 | 549 至 958 平方英尺 |
| 睡房 | 1 + 1 至 4 間 |
| 車位 | 1 至 7 樓；A 型 1 個，B、C、D 型 2 個 |
| 交樓 | 空殼交樓；B 型和 D 型可選全裝修配套 |
| 價格 | RM 250,000 至 RM 672,500（每平方英尺約 RM 455 至 702） |
| 管理費 | 每平方英尺 RM 0.385，包括償債基金 |
| 完工 | 預計 2029 年第二季 |
發展商是誰？
Bayu @ Mori Park 的發展商是 OSK Property Holdings Berhad 全資子公司 Mori Park Sdn Bhd，辦公室在吉隆坡 Jalan Ampang 的 Plaza OSK。Bayu 規劃為連線輕快鐵第三線的公共交通導向發展專案，在 Seksyen 13 結合服務式公寓、彈性套房和零售大道。
Bayu @ Mori Park 附近有什麼？
以下距離為約數。
| 類別 | 地點 | 距離 |
|---|---|---|
| 交通 | 輕快鐵第三線 Stadium Shah Alam 站 | 約 700 米 |
| 交通 | 輕快鐵第三線 Kerjaya 站 | 直線約 1.2 公里 |
| 交通 | Batu Tiga KTM 電動火車站 | 直線約 1.4 公里 |
| 購物 | Giant 大型超市 | 約 750 米 |
| 購物 | AEON Mall Shah Alam | 約 2.0 公里 |
| 購物 | Lotus's Shah Alam | 約 3.5 公里 |
| 購物 | NU Empire Shopping Gallery、Subang Parade | 約 6.3 公里 |
| 教育 | Management & Science University（MSU） | 約 1.7 公里 |
| 教育 | Montfort Boys Town | 約 3.5 公里 |
| 教育 | UOW（KDU College, Glenmarie Campus） | 約 3.5 公里 |
| 醫療 | MSU Medical Centre | 約 1.9 公里 |
| 醫療 | Avisena Specialist Hospital | 約 5.8 公里 |
| 醫療 | Sime Darby Medical Centre | 約 7.1 公里 |
| 休閒 | Shah Alam Extreme Park | 約 1.3 公里 |
| 休閒 | Stadium Shah Alam | 約 2.2 公里 |
| 休閒 | Tasik D'Kayangan | 約 2.8 公里 |
| 休閒 | Sultan Abdul Aziz Shah Golf & Country Club | 約 3.1 公里 |
聯邦大道、Guthrie 大道、NKVE 和 ELITE 都在附近。
附近的房子實際賣多少、租多少？
2026 年 9 至 10 月放租叫價
| 專案 | 單位 | 每月叫價 |
|---|---|---|
| Emira Residence | 614 平方英尺 | RM 1,400 至 1,450 |
| Emira Residence | 880 至 883 平方英尺 | RM 2,000 至 2,700（多數 RM 2,500 至 2,700） |
| Metia Residence | 1,018 平方英尺 | RM 1,800 至 2,300 |
叫價是屋主掛出來的價錢，不是已籤的租約，請當作上限來看。
我的解讀。 兩個參考專案都在 Seksyen 13：Metia Residence 距離約 0.6 公里，Emira Residence 約 0.9 公里。Emira 614 平方英尺的單位，比 Bayu 550 平方英尺的 Type A 稍大，每月叫價 RM 1,400 至 1,450；880 至 883 平方英尺的單位，大小介於 829 平方英尺的 Type B 和 958 平方英尺的 Type C、D 之間，多數叫價 RM 2,500 至 2,700；Metia 1,018 平方英尺的單位叫價 RM 1,800 至 2,300。兩棟樓同樣大小的叫價差得不少，所以我只把它當作一個範圍，不當作目標；flexi suite 是不同的產品，這裡不作比較。
哪個戶型適合你？
| 戶型 | 面積 | 格局 | 單位數 | 適合誰（我的看法） |
|---|---|---|---|---|
| A | 550 平方英尺 | 1 + 1 房（書房），1 浴 | 232 | 一個人或夫妻的首購族 |
| B | 829 平方英尺 | 3 房 2 浴，有陽臺 | 348 | 預算有限的年輕家庭 |
| C | 958 平方英尺 | 3 房 2 浴，有陽臺 | 145 | 想要房間大一點的家庭 |
| D | 958 平方英尺 | 4 房 2 浴，有陽臺 | 116 | 需要四房的大家庭 |
| S1（彈性套房） | 549 平方英尺 | 1 房 1 浴 | 彈性套房共 187 個 | 投資者或家庭辦公室 |
| S2 / S3（彈性套房） | 732 平方英尺 | 2 房 2 浴 | 小生意或合用的家庭辦公室 |
我會選哪個。 家庭的話，C 型在最大面積裡做三房；D 型在同樣 958 平方英尺裡多做一間第四房。B 型單位數最多，是這裡最便宜的三房選擇。A、C、D 型有樣板房。A 型有自己的購買程式：買家要先在LPHS（Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor）網站登記並獲批准才能訂購，所以請先問我步驟。
每個月要付多少持有成本？
管理費每平方英尺每月 RM 0.385，已包括償債基金，算下來：
| 戶型 | 面積 | 每月管理費 |
|---|---|---|
| S1 / A | 549 至 550 平方英尺 | 約 RM 211 至 212 |
| S2 / S3 | 732 平方英尺 | 約 RM 282 |
| B | 829 平方英尺 | 約 RM 319 |
| C / D | 958 平方英尺 | 約 RM 369 |
跟 Luminar Residence（約 RM 0.38）和 Astrum Shah Alam（RM 0.35 加 10% 償債基金）差不多。地稅、門牌稅和水電費另計。
跟附近專案比較每尺價
| 專案 | 起價 | 每平方英尺價 | 面積 | 單位數 | 月費 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayu @ Mori Park | RM 250,000 | 約 RM 455 至 702 | 549 至 958 平方英尺 | 1,028 | 每平方英尺 RM 0.385 | 預計 2029 年第二季 |
| Luminar Residence | RM 356,000 | 約 RM 700 | 549 至 1,389 平方英尺 | 751 | 約每平方英尺 RM 0.38 | 目標 2029 年第四季 |
| Astrum Shah Alam | RM 456,000 | 約 RM 745 至 800 | 570 至 1,065 平方英尺 | 1,252 | 每平方英尺 RM 0.35 + 10% 償債基金 | 預計 2028 年第三季 |
三個專案裡，Bayu 起價最低，每尺起價也最低。約 2 公里外聯邦大道旁的 Luminar 最大戶型更大；Seksyen 14、就在 Dato' Menteri 輕快鐵站旁的 Astrum 預計更早，2028 年完工。
設施
8 樓平臺有 50 米無邊際泳池、按摩池、浸泡池和兒童池，日光躺椅平臺、燒烤涼亭、下沉式草坪、口袋花園、城市農耕區、感官遊樂場、體能訓練站和跑步道，遊戲室、私人餐廳、閱讀室、健身房、多用途廳、祈禱室和殯儀室（jenazah room），以及有蓋走道。9 樓另有瑜伽區、草坪、匹克球場、健康圓頂和涼亭。保安是多層式，零售大道搭電梯就到。
優缺點（我的看法）
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| RM 250,000 起，每尺價是附近最低之一 | 1,028 個單位，每層 29 戶 |
| 離輕快鐵第三線 Stadium Shah Alam 站約 700 米 | 最大戶型 958 平方英尺 |
| 1,000 平方英尺以下做出三房和四房 | 空殼交樓，除非選全裝修配套 |
| 50 米泳池和兩層設施 | 預計 2029 年第二季才完工 |
怎樣預約看 Bayu @ Mori Park
需要價單、平面圖和預約看房，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整規格在 Bayu @ Mori Park 樓盤頁。
戶型表、設施清單和周邊距離的完整資料，可以到 PropertyPortal 的 Bayu @ Mori Park 資料頁 檢視。
常見問題
Bayu @ Mori Park 在哪裡？
在雪蘭莪莎阿南 Seksyen 13，靠近 Stadium Shah Alam 和 Management & Science University。離輕快鐵第三線 Stadium Shah Alam 站約 700 米，離 Giant 大型超市約 750 米。
Bayu @ Mori Park 價格多少？
RM 250,000 至 RM 672,500，每平方英尺約 RM 455 至 RM 702。請先問清楚還有哪些單位、現在的價錢。
有哪些面積和戶型？
服務式公寓從 550 平方英尺的 1 + 1 房到 958 平方英尺的 3 房或 4 房；彈性套房有 549 平方英尺（1 房）和 732 平方英尺（2 房）。
一共有多少單位？
兩座 36 層大樓共 1,028 個單位，841 個服務式公寓、187 個彈性套房；每層 29 戶，5 + 1 部電梯。
Bayu @ Mori Park 是永久地契還是租賃地契？
租賃地契，2120 年 3 月 11 日到期，屬於受《房屋發展法令》管制的商業地契。發展商是 OSK Property Holdings Berhad 全資子公司 Mori Park Sdn Bhd。
Bayu @ Mori Park 什麼時候完工？
預計 2029 年第二季完工。
管理費多少？
每平方英尺每月 RM 0.385，已包括償債基金。
作者
Shyan Yee (Yee Woei Shyan)
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房產經紀，專注吉隆坡、雪蘭莪與新山的新樓盤。文章內容來自發展商資料與實地看房經驗；價格與政策會變動，購買前請以最新資料為準。
文中提到的樓盤
- Bayu @ Mori Park — Seksyen 13, Leasehold, 起價 RM 250,000
- Luminar Residence (Federal Avenue) — Federal Avenue, Subang Jaya, Freehold, 起價 RM 356,000
- Astrum Shah Alam — Shah Alam, Leasehold, 起價 RM 456,000
相關文章
- Luminar Residence Federal Avenue 評測 2026：價格、戶型、位置與適合誰
- Astrum Shah Alam 評測 2026：價格、戶型、位置與適合誰
- 管理費與償債基金：你每個月付的是什麼，為什麼要付
- Accent Residences 八打靈再也評測 2026：價格、戶型、位置與適合誰
- AKASA Cheras South 評測 2026：價格、戶型、位置與適合誰
- Alamanda Heights 沙登評測 2026：價格、戶型、位置與適合誰
全部指南 · 瀏覽 138 個新樓盤 · 買家常見問題
定製置業諮詢
想了解 MM2H、州政府批准或適合你的樓盤？直接聯絡持牌房產經紀 Shyan Yee（REN 46305）。
WhatsApp 聯絡 Shyan Yee（+60 17-279 8932）