一句话回答：Bayu @ Mori Park 适合谁？
Bayu @ Mori Park 适合想在莎阿南、用本区最低之一的每尺价买 3 房或 4 房，又想走路到轻快铁第三线车站的首购族和年轻家庭。想要大单位、或想住安静低密度大楼的人就不太适合：最大户型 958 平方英尺，每层 29 户。
我的看法
Bayu 是 OSK Property 在 Seksyen 13 的公共交通导向发展项目，离轻快铁第三线 Stadium Shah Alam 站约 700 米，楼下是零售大道。价格是重点：RM 250,000 起，每平方英尺约 RM 455 起，比联邦大道旁的 Luminar Residence 低很多。户型讲求实用而不是宽敞，829 至 958 平方英尺做出三房或四房；另有一批弹性套房，针对家庭办公室和投资者。单位是空壳交楼，除非你选 B 型和 D 型提供的全装修配套。取舍是密度，两座大楼 1,028 个单位、每层 29 户，而且预计 2029 年才完工。
- 适合： 预算有限的首购族；需要三房或四房、又想靠近轻快铁的年轻家庭；看弹性套房的投资者。
- 请三思： 想要大房间或低密度大楼的人；2029 年前就要入住的人。
楼盘资料（已核对，更新于 2026 年 10 月）
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 发展商 | Mori Park Sdn Bhd（OSK Property Holdings Berhad 全资子公司） |
| 位置 | 雪兰莪 40150 莎阿南 Seksyen 13 |
| 地契 | 租赁地契（2120 年 3 月 11 日到期） |
| 地契类别 | 商业地契，受《房屋发展法令》管制 |
| 土地面积 | 3.41 英亩 |
| 大楼 | 两座 36 层 |
| 总单位 | 1,028 个：841 个服务式公寓、187 个弹性套房 |
| 楼层布局 | 每层 29 户，5 + 1 部电梯（含 1 部服务电梯） |
| 密度 | 每英亩约 301 户（3.41 英亩上 1,028 个单位） |
| 面积 | 549 至 958 平方英尺 |
| 睡房 | 1 + 1 至 4 间 |
| 车位 | 1 至 7 楼；A 型 1 个，B、C、D 型 2 个 |
| 交楼 | 空壳交楼；B 型和 D 型可选全装修配套 |
| 价格 | RM 250,000 至 RM 672,500（每平方英尺约 RM 455 至 702） |
| 管理费 | 每平方英尺 RM 0.385，包括偿债基金 |
| 完工 | 预计 2029 年第二季 |
发展商是谁？
Bayu @ Mori Park 的发展商是 OSK Property Holdings Berhad 全资子公司 Mori Park Sdn Bhd，办公室在吉隆坡 Jalan Ampang 的 Plaza OSK。Bayu 规划为连接轻快铁第三线的公共交通导向发展项目，在 Seksyen 13 结合服务式公寓、弹性套房和零售大道。
Bayu @ Mori Park 附近有什么？
以下距离为约数。
| 类别 | 地点 | 距离 |
|---|---|---|
| 交通 | 轻快铁第三线 Stadium Shah Alam 站 | 约 700 米 |
| 交通 | 轻快铁第三线 Kerjaya 站 | 直线约 1.2 公里 |
| 交通 | Batu Tiga KTM 电动火车站 | 直线约 1.4 公里 |
| 购物 | Giant 大型超市 | 约 750 米 |
| 购物 | AEON Mall Shah Alam | 约 2.0 公里 |
| 购物 | Lotus's Shah Alam | 约 3.5 公里 |
| 购物 | NU Empire Shopping Gallery、Subang Parade | 约 6.3 公里 |
| 教育 | Management & Science University（MSU） | 约 1.7 公里 |
| 教育 | Montfort Boys Town | 约 3.5 公里 |
| 教育 | UOW（KDU College, Glenmarie Campus） | 约 3.5 公里 |
| 医疗 | MSU Medical Centre | 约 1.9 公里 |
| 医疗 | Avisena Specialist Hospital | 约 5.8 公里 |
| 医疗 | Sime Darby Medical Centre | 约 7.1 公里 |
| 休闲 | Shah Alam Extreme Park | 约 1.3 公里 |
| 休闲 | Stadium Shah Alam | 约 2.2 公里 |
| 休闲 | Tasik D'Kayangan | 约 2.8 公里 |
| 休闲 | Sultan Abdul Aziz Shah Golf & Country Club | 约 3.1 公里 |
联邦大道、Guthrie 大道、NKVE 和 ELITE 都在附近。
附近的房子实际卖多少、租多少？
2026 年 9 至 10 月放租叫价
| 项目 | 单位 | 每月叫价 |
|---|---|---|
| Emira Residence | 614 平方英尺 | RM 1,400 至 1,450 |
| Emira Residence | 880 至 883 平方英尺 | RM 2,000 至 2,700（多数 RM 2,500 至 2,700） |
| Metia Residence | 1,018 平方英尺 | RM 1,800 至 2,300 |
叫价是屋主挂出来的价钱，不是已签的租约，请当作上限来看。
我的解读。 两个参考项目都在 Seksyen 13：Metia Residence 距离约 0.6 公里，Emira Residence 约 0.9 公里。Emira 614 平方英尺的单位，比 Bayu 550 平方英尺的 Type A 稍大，每月叫价 RM 1,400 至 1,450；880 至 883 平方英尺的单位，大小介于 829 平方英尺的 Type B 和 958 平方英尺的 Type C、D 之间，多数叫价 RM 2,500 至 2,700；Metia 1,018 平方英尺的单位叫价 RM 1,800 至 2,300。两栋楼同样大小的叫价差得不少，所以我只把它当作一个范围，不当作目标；flexi suite 是不同的产品，这里不作比较。
哪个户型适合你？
| 户型 | 面积 | 格局 | 单位数 | 适合谁（我的看法） |
|---|---|---|---|---|
| A | 550 平方英尺 | 1 + 1 房（书房），1 浴 | 232 | 一个人或夫妻的首购族 |
| B | 829 平方英尺 | 3 房 2 浴，有阳台 | 348 | 预算有限的年轻家庭 |
| C | 958 平方英尺 | 3 房 2 浴，有阳台 | 145 | 想要房间大一点的家庭 |
| D | 958 平方英尺 | 4 房 2 浴，有阳台 | 116 | 需要四房的大家庭 |
| S1（弹性套房） | 549 平方英尺 | 1 房 1 浴 | 弹性套房共 187 个 | 投资者或家庭办公室 |
| S2 / S3（弹性套房） | 732 平方英尺 | 2 房 2 浴 | 小生意或合用的家庭办公室 |
我会选哪个。 家庭的话，C 型在最大面积里做三房；D 型在同样 958 平方英尺里多做一间第四房。B 型单位数最多，是这里最便宜的三房选择。A、C、D 型有样板房。A 型有自己的购买程序：买家要先在LPHS（Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor）网站登记并获批准才能订购，所以请先问我步骤。
每个月要付多少持有成本？
管理费每平方英尺每月 RM 0.385，已包括偿债基金，算下来：
| 户型 | 面积 | 每月管理费 |
|---|---|---|
| S1 / A | 549 至 550 平方英尺 | 约 RM 211 至 212 |
| S2 / S3 | 732 平方英尺 | 约 RM 282 |
| B | 829 平方英尺 | 约 RM 319 |
| C / D | 958 平方英尺 | 约 RM 369 |
跟 Luminar Residence（约 RM 0.38）和 Astrum Shah Alam（RM 0.35 加 10% 偿债基金）差不多。地税、门牌税和水电费另计。
跟附近项目比较每尺价
| 项目 | 起价 | 每平方英尺价 | 面积 | 单位数 | 月费 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayu @ Mori Park | RM 250,000 | 约 RM 455 至 702 | 549 至 958 平方英尺 | 1,028 | 每平方英尺 RM 0.385 | 预计 2029 年第二季 |
| Luminar Residence | RM 356,000 | 约 RM 700 | 549 至 1,389 平方英尺 | 751 | 约每平方英尺 RM 0.38 | 目标 2029 年第四季 |
| Astrum Shah Alam | RM 456,000 | 约 RM 745 至 800 | 570 至 1,065 平方英尺 | 1,252 | 每平方英尺 RM 0.35 + 10% 偿债基金 | 预计 2028 年第三季 |
三个项目里，Bayu 起价最低，每尺起价也最低。约 2 公里外联邦大道旁的 Luminar 最大户型更大；Seksyen 14、就在 Dato' Menteri 轻快铁站旁的 Astrum 预计更早，2028 年完工。
设施
8 楼平台有 50 米无边际泳池、按摩池、浸泡池和儿童池，日光躺椅平台、烧烤凉亭、下沉式草坪、口袋花园、城市农耕区、感官游乐场、体能训练站和跑步道，游戏室、私人餐厅、阅读室、健身房、多用途厅、祈祷室和殡仪室（jenazah room），以及有盖走道。9 楼另有瑜伽区、草坪、匹克球场、健康圆顶和凉亭。保安是多层式，零售大道搭电梯就到。
优缺点（我的看法）
| 优点 | 缺点 |
|---|---|
| RM 250,000 起，每尺价是附近最低之一 | 1,028 个单位，每层 29 户 |
| 离轻快铁第三线 Stadium Shah Alam 站约 700 米 | 最大户型 958 平方英尺 |
| 1,000 平方英尺以下做出三房和四房 | 空壳交楼，除非选全装修配套 |
| 50 米泳池和两层设施 | 预计 2029 年第二季才完工 |
怎样预约看 Bayu @ Mori Park
需要价单、平面图和预约看房，请 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整规格在 Bayu @ Mori Park 楼盘页。
户型表、设施清单和周边距离的完整资料，可以到 PropertyPortal 的 Bayu @ Mori Park 资料页 查看。
常见问题
Bayu @ Mori Park 在哪里？
在雪兰莪莎阿南 Seksyen 13，靠近 Stadium Shah Alam 和 Management & Science University。离轻快铁第三线 Stadium Shah Alam 站约 700 米，离 Giant 大型超市约 750 米。
Bayu @ Mori Park 价格多少？
RM 250,000 至 RM 672,500，每平方英尺约 RM 455 至 RM 702。请先问清楚还有哪些单位、现在的价钱。
有哪些面积和户型？
服务式公寓从 550 平方英尺的 1 + 1 房到 958 平方英尺的 3 房或 4 房；弹性套房有 549 平方英尺（1 房）和 732 平方英尺（2 房）。
一共有多少单位？
两座 36 层大楼共 1,028 个单位，841 个服务式公寓、187 个弹性套房；每层 29 户，5 + 1 部电梯。
Bayu @ Mori Park 是永久地契还是租赁地契？
租赁地契，2120 年 3 月 11 日到期，属于受《房屋发展法令》管制的商业地契。发展商是 OSK Property Holdings Berhad 全资子公司 Mori Park Sdn Bhd。
Bayu @ Mori Park 什么时候完工？
预计 2029 年第二季完工。
管理费多少？
每平方英尺每月 RM 0.385，已包括偿债基金。
作者
Shyan Yee (Yee Woei Shyan)
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房产经纪，专注吉隆坡、雪兰莪与新山的新楼盘。文章内容来自发展商资料与实地看房经验；价格与政策会变动，购买前请以最新资料为准。
文中提到的楼盘
- Bayu @ Mori Park — Seksyen 13, Leasehold, 起价 RM 250,000
- Luminar Residence (Federal Avenue) — Federal Avenue, Subang Jaya, Freehold, 起价 RM 356,000
- Astrum Shah Alam — Shah Alam, Leasehold, 起价 RM 456,000
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