SHYAN YEEREN 46305 · IQI Realty
简易版

持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Luminar Residence（Federal Avenue) (Subang Jaya）

Luminar Residence 位于梳邦再也 Federal Avenue，BRDB 发展，1–3 房，549–1,389 平方尺，预计 2029 年完工。看户型图与周边配套。

我的完整评测：Luminar Residence (Federal Avenue) 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

  • 开发商：BRDB
  • 地理位置：Federal Avenue, Subang Jaya，Federal Avenue, 47500 Subang Jaya, Selangor
  • 产权：永久产权
  • 房产类型：服务式公寓
  • 起始售价：RM 356,000
  • 房数：1 - 3 房
  • 面积：549 - 1,389 平方尺
  • 物业费：Type A: RM206, Type B: RM286, Type C: RM335, Type D: RM405, Type E: RM530. Accessory parcels include car parks and aircon ledges. An additional car park costs RM23 per month.
  • 交房年份：全新推介（2029 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 9 月 28 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）外观，第 1/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 2/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 3/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 4/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 5/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 6/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 7/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 8/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 9/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 10/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 11/12 张Luminar Residence (Federal Avenue)（Federal Avenue, Subang Jaya）设施与室内，第 12/12 张

户型与面积

户型建筑面积（平方尺）房浴室
A5491+11
B7211+11
C87222
D10762+12
E138932

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

精选户型图

Luminar Residence (Federal Avenue) Type A 户型图，约 549 平方尺 1 浴Luminar Residence (Federal Avenue) Type B 户型图，约 721 平方尺 1 浴Luminar Residence (Federal Avenue) Type C 户型图，约 872 平方尺，2 房 2 浴Luminar Residence (Federal Avenue) Type D 户型图，约 1076 平方尺 2 浴Luminar Residence (Federal Avenue) Type E 户型图，约 1389 平方尺，3 房 2 浴

Luminar Residence (Federal Avenue)：决定之前先看这几点

这个价钱怎么看

价格从 RM 356,000 到 RM 1,027,000，每尺约 RM 700。附近没有成交资料，而且比较的几个项目都还没完工，所以只能新盘对新盘：

楼盘起价每尺价面积完工
Luminar ResidenceRM 356,000约 RM 700549 至 1,389 尺目标 2029 年第四季
Bayu @ Mori ParkRM 349,000约 RM 636 起549 至 958 尺预计 2029 年第二季
Alora ResidencesRM 470,800约 RM 683 起568 至 1,457 尺预计 2027 年
Astrum Shah AlamRM 456,000约 RM 745 至 800570 至 1,065 尺预计 2028 年第三季

约 2 公里外的 Bayu @ Mori Park 同样从 549 尺起，起价低 RM 7,000（按 RM 356,000 减 RM 349,000 算）。Luminar 贵的部分买到的是：规划中直接进出联邦大道的出入口、更大的户型选择，以及每间都附的冷气、热水器、洗衣烘干机和电子门锁。如果你不常走联邦大道，这笔差价的用处就小很多。想早点入住的人可以看 Alora，预计 2027 年完工。

每个月要付多少

管理费按户型定额收，不是按尺算：

  • A 型 549 尺：每月 RM 206
  • B 型 721 尺：每月 RM 286
  • C 型 872 尺：每月 RM 335
  • D 型 1,076 尺：每月 RM 405
  • E 型 1,389 尺：每月 RM 530

这个数目已经包括车位和冷气机台等附属单位；多要一个车位每月加 RM 23。维修基金有没有包括，要问清楚。门牌税和地税另计。

外国人可以买吗

雪兰莪的外国买家最低购买价是 RM 2,000,000，只限分层住宅。Luminar 的价格最高到 RM 1,027,000，低于这个门槛。外国买家如果有兴趣，要先向发展商确认。

这里价钱从 RM 356,000 到 RM 1,027,000，没有一间到 RM 3,000,000，是留给本地买家的盘。

各州外国人门槛和批准手续一览 →

看房时自己确认这 4 件事

  1. 进出联邦大道的专属出入口是规划中的，问清楚交屋时会不会开通。
  2. 你那个户型附几个车位（按户型 1 至 4 个）。
  3. 完工日期写的是目标 2029 年第四季，另一处写预计 2029 年 9 月交屋，要以买卖合约上的日期为准。
  4. A 型是唯一没有阳台的户型；书房没有冷气。

我的看法和适合谁，看这篇评测 →

关于这个楼盘

作为 Federal Avenue 的首期住宅阶段，Luminar Residence 彰显了充满活力与现代感的生活方式。项目可直通 Federal Highway，为蓬勃发展的社区带来了全新层次的便利。便捷连接周边各类生活设施，让居民的生活更加丰富多彩。这是一个融合居住、工作与休闲的专属家园，专为把握当下、追求进取的现代奋斗者与商旅人士量身打造。

设施

  • 按摩池
  • 浅水池
  • 泳池
  • 下沉式座位区
  • 儿童戏水池
  • 淋浴区
  • 泳池平台
  • 半场篮球场
  • 烧烤区
  • 凉亭
  • 足底按摩步道
  • 香草园
  • 社交角落 / 座位
  • 吊床花园
  • 草坪
  • 休闲花园
  • 游戏室
  • 阅读室
  • 洗手间 / 更衣室
  • 多用途礼堂
  • 户外多用途礼堂
  • 健身房
  • 儿童游乐场
  • 户外健身站
  • 开放式露台
  • 杂物间
  • 电梯大堂
  • 幼儿园
  • 洗手间
  • 管理处
  • 包裹室
  • 祈祷室
  • 茶水间
  • 景观平台

Luminar Residence (Federal Avenue)：每个月的开销，一项一项算

以 Luminar Residence (Federal Avenue) 的起价单位 RM 356,000 来算，贷九成即 RM 320,400，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 1,419。管理费、门牌税和地税另外再加。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目每月怎么算
房贷供款RM 1,419RM 356,000 的九成、35 年、年利率 4%
门牌税一年分两期地方政府：年值 × 税率
地税一年一次1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）RM 1,419只算供款

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)n ÷ [(1 + r)n − 1]。其中 r ＝ 年利率 ÷ 12，n ＝ 一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 320,400 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 98 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 111。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,0004.0%4.5%5.0%
35 年RM 443RM 473RM 505
30 年RM 477RM 507RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

  • Kerjaya — 直线约 840 米
  • KD10 Batu Tiga — 直线约 950 米
  • KJ29 SS15 — 直线约 2.0 公里

购物中心

  • NU Empire Shopping Gallery — 直线约 1.7 公里
  • Subang Parade — 直线约 2.0 公里
  • SS15 Courtyard — 直线约 2.1 公里

超市

  • 99 Speedmart — 直线约 930 米
  • Muji — 直线约 1.6 公里

学校

  • Sri KDU International School — 直线约 300 米
  • SK Perdana Jaya SS19 — 直线约 650 米
  • SAR Nurul Hidayah — 直线约 800 米

医院与诊所

  • Poliklinik Seri Permai — 直线约 760 米
  • Klinik Qualitas Health — 直线约 930 米

公园

  • Reflexology Zone at The Central Park — 直线约 500 米
  • Kayangan Puteri Park — 直线约 2.1 公里

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。

发展商列出的周边

  • Subang Parade Shopping Centre — 4km
  • Empire Shopping Gallery — 4km
  • AEON Mall Shah Alam — 5km
  • Paradigm Mall — 6km
  • Sunway Pyramid — 7km
  • Mid Valley Megamall — 15km
  • Sri KDU International School — 2km
  • SJK (C) Lick Hung — 5km
  • INTI International University & Colleges — 6km
  • Sunway University — 7km
  • Taylor's University Lakeside Campus — 10km
  • Subang Jaya Medical Centre — 5km
  • KPJ Selangor Specialist Hospital — 6km
  • Sunway Medical Centre — 8km
  • Batu Tiga KTM Station — 2km
  • Subang Jaya LRT Station — 5km
  • Subang Skypark Terminal — 12km
  • Kuala Lumpur International Airport (KLIA) — 43km
  • Federal Highway — 0km

这个楼盘的评测与指南

  • Trybe Residences 梳邦再也评价：RM 48.68 万起，近 USJ7 轻快铁 — Trybe Residences 登记名 Residensi Meriah，是森那美产业（Sime Darby Property）在梳邦再也 USJ 7、SJ7 Sentral 的永久地契服务式公寓：两栋 39 和 40 层，共 998 户，面积 550 至 920 平方英尺，价格 RM 486,800 至 RM 1,051,380，预计 2031 年完工，离 USJ7 轻快铁站直线约 380 米、走路约 570 米。这篇先给结论，再列核对过的资料、每个户型、按起价算的每月开销、跟附近项目的比较，以及适合谁。
  • Amika Residence 评价：RM 697,800 起，值得买吗？ — Amika Residence 是 Avaland 在 USJ Taipan 的两座永久地契服务式公寓，共 468 户，面积 883 至 1,227 平方英尺，RM 697,800 起。本文整理核对过的资料、周边配套、每月持有成本、和附近新盘的比较，以及适合哪类买家。
  • Mosaic USJ 评价：RM 577,000 起，值得买吗？ — Mosaic 是 SCP 在梳邦再也 USJ 1 的永久地契服务式公寓，共 924 户，7 种户型从 557 平方英尺 1 房到 1,509 平方英尺 3 房，价格 RM 577,000 起，最高约 RM 120 万，预计 2029 年完工。这篇评测整理核对过的资料、周边配套、各户型、管理费，以及适合什么买家。
  • Alora Residences 评价 2026：RM 470,800 起，值得买吗？ — Alora Residences 是 Avaland 在梳邦再也 USJ 25 的 Avenue25 第一期，两座大楼共 770 户，离 USJ 21 轻快铁站直线约 420 米。大部分是 3 房或 4 房，最小是 568 平方英尺的 1 房，RM 470,800 起，预计 2027 年完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Amara Residences 评价 2026：RM 574,200 起，值得买吗？ — Amara Residences 是 Puncakdana 集团在八打灵再也 Ara Damansara 的单栋服务式公寓项目，共 412 户，紧邻 Citta Mall，2 至 4 房单位 655 至 1,272 平方英尺，预计 2028 年第四季完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • ARRA Residences 评价 2026：RM 554,000 起，值得买吗？ — ARRA Residences 是 Puncakdana 集团在八打灵再也 Ara Damansara 的三栋式服务式公寓项目，共 1,275 户，离 Ara Damansara 轻快铁站直线约 440 米，底层是零售商场。单位从 721 平方英尺 2 房到 1,285 平方英尺 4 房，RM 554,000 起，预计 2030 年完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Astrum Shah Alam 评价 2026：RM 456,000 起，值得买吗？ — Astrum Shah Alam 是莎阿南 Seksyen 14 的三座大楼、1,252 个服务式公寓，就在 Dato' Menteri 轻快铁站旁，靠近 Taman Tasik Shah Alam，单位 570 至 1,065 平方英尺，RM 456,000 起，预计 2028 年第三季完工。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Bayu @ Mori Park 评价 2026：RM 349,000 起，值得买吗？ — Bayu @ Mori Park 是 OSK Property 在莎阿南 Seksyen 13 的两座 36 层大楼，有 841 个服务式公寓和 187 个弹性套房（Flexi Suites），面积 549 至 958 平方英尺，RM 349,000 起，离轻快铁第三线 Stadium Shah Alam 站直线约 670 米。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Colonial Infinite 评价 2026：办公单位 RM 253,000 起 — Colonial Infinite 是 HCK 在梳邦再也 USJ 1 的 edumetro 推出的 260 个单层（simplex）和复式（duplex）办公套房，就在 KESAS 大道旁，面积 280 至 1,001 平方英尺，RM 253,000 起，预计 2028 年第三季完工。这篇评测是写给投资者和做生意的买家看的：核对过的楼盘资料、周边配套、每种单位、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Luminar Residence 评价 2026：RM 356,000 起，值得买吗？ — Luminar Residence 是梳邦再也 Federal Avenue 的第一期住宅：两座 48 层大楼、751 个服务式公寓单位，就在联邦大道旁，从 549 平方英尺的 1 + 1 房到 1,389 平方英尺的 3 房，RM 356,000 起。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、每个户型、每月持有成本、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Luminar 对比 Alora Residences：价格、面积，选哪个？ — Luminar Residence 和 Alora Residences 是梳邦再也两个新的服务式公寓项目，直线相距约 5.9 公里。Luminar 在联邦大道旁，RM 356,000 起，目标 2029 年第四季完工；Alora 离 USJ 21 轻快铁站直线约 420 米，RM 470,800 起，预计 2027 年完工。
  • 梳邦再也与莎阿南 2026 新楼盘：价格与完整清单 — 我追踪的梳邦再也、USJ、Subang 2、莎阿南和 Alam Impian 项目共 9 个，从 Colonial Infinite @ edumetro 的 RM 253,000 起，到 Casa D'Arcadia 的 RM 3,235,800 起；目前还没有一个完工，预计在 2027 至 2029 年完工。这篇指南把每个项目的起价、每平方英尺价格、面积、单位数、完工时间和离最近车站的距离放在一起比较，资料已核对，更新于 2026 年 10 月。

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百问百科答疑

Luminar Residence (Federal Avenue) 的起价是多少？

Luminar Residence (Federal Avenue) 位于 Federal Avenue, Subang Jaya，Federal Avenue, 47500 Subang Jaya, Selangor，起价 RM 356,000。价格以发展商最新价单为准。

Luminar Residence (Federal Avenue) 的发展商是谁？

Luminar Residence (Federal Avenue) 由 BRDB 开发。

Luminar Residence (Federal Avenue) 有哪些户型和面积？

Luminar Residence (Federal Avenue) 的单位面积从 549 到 1,389 平方尺，1 至 3 房。

谁比较适合 Luminar Residence (Federal Avenue)？

适合要三房以上的家庭、单身、小两口或想要小单位出租的人。比较不适合2029 年前就要入住的人。

Luminar Residence (Federal Avenue) 是什么地契？什么时候完工？

永久地契。预计 2029 年完工。

Luminar Residence (Federal Avenue) 离最近的车站多远？

最近的是 Kerjaya，直线距离约 840 米。实际走路会更远。

买 Luminar Residence (Federal Avenue) 之前要先确认什么？

问清楚剩下的单位、车位数目、每月管理费，还有建筑进度和交屋时间。

如何索取 Luminar Residence (Federal Avenue) 的户型图或预约看房？

可通过 WhatsApp +60 17-279 8932 联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）索取户型图与价单，并预约私人看房。

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