一句話回答：Duo Tower 適合誰？
Duo Tower 適合想在孟沙南買一間新的甲級分層辦公室、靠近兩個輕快鐵站的業主和投資者，面積從 1,389 到 3,025 平方英尺。只看每尺價的人就不太適合：每平方英尺約 RM 1,503，明顯高過附近已完工分層辦公室的成交價，而且是空殼交樓。
我的看法
Duo Tower 是 UOA 孟沙南商業區最新的辦公樓，你付的是成熟地段裡的新規格。辦公樓層的層高（樓板到樓板）4.2 米，A 座有 12 部客梯、分兩區，保安有四層、從人臉識別開始，大樓獲 GreenRE 銀級評級，有太陽能板和電動車充電位。Kerinchi 和 Universiti 輕快鐵站約 0.7 和 0.8 公里，地下 1 樓有天橋連線，The Sphere、Nexus 和 6 英畝公園走路就到。月費每平方英尺 RM 0.70，包括償債基金。我會衡量的是價錢。約 0.4 公里外的 Menara SuezCap，以及 UOA 自己的 Menara UOA Bangsar，分層辦公室的成交價每平方英尺約 RM 770 至 910；Duo Tower 還沒完工，每平方英尺約 RM 1,503。單位是空殼交樓，要預留裝修預算，車位也要另外租。預計 2027 年第四季完工。
- 適合： 想在孟沙南、靠近輕快鐵站擁有自己新辦公室的公司；想在成熟商業區買甲級分層辦公室的投資者；需要同一層 1,400 至 3,000 平方英尺的公司。
- 請三思： 主要看每尺價、2028 年之前就要用到辦公室，或不想另外出裝修費的人。
樓盤資料（已核對，更新於 2026 年 10 月）
| 專案 | 內容 |
|---|---|
| 發展商 | Paramount Properties Sdn Bhd（UOA 集團） |
| 位置 | Jalan Kerinchi, Bangsar South, 59200 Kuala Lumpur，在 The Vertical 和 The Horizon 之間 |
| 地契 / 地契類別 | 租賃地契（99 年）；商業 |
| 土地面積 | 1.92 英畝 |
| 大樓 | 兩座：A 座分層辦公室出售；B 座由 UOA 自用 |
| 樓層 | 34 層 |
| 總單位 | A 座 11 至 33A 樓共 239 個分層辦公單位（淨樓面面積 432,212 平方英尺） |
| 面積 | 1,389 至 3,025 平方英尺，共八種 |
| 層高（樓板到樓板） | 11 至 33 樓 4.2 米；33A 樓 6 米 |
| 電梯 | A 座 12 部客梯（中區 6 部、高區 6 部）和 1 部消防 / 服務電梯 |
| 交樓 | 空殼交樓 |
| 價格 | RM 2,088,000 至 RM 4,602,000（每平方英尺約 RM 1,503） |
| 管理費 | 每平方英尺 RM 0.70，包括償債基金 |
| 車位 | 每 1,000 平方英尺 1 個，浮動；季票每月 RM 130（浮動）或 RM 230（固定） |
| 綠色設計 | GreenRE 銀級；太陽能板；16 個電動車充電位 |
| 保安 | 四層：人臉識別、閘門或路障、閉路電視、訪客管理 |
| 完工 | 預計 2027 年第四季 |
發展商是誰？
Duo Tower 的發展商是 UOA 集團旗下的 Paramount Properties Sdn Bhd，UOA 集團是孟沙南的發展商。UOA 在孟沙南的辦公樓有 The Horizon、The Vertical 和 UOA Corporate Tower，還有 Nexus 和 The Sphere 兩個商場、VE Hotel & Residences 和 Komune Living，以及 The Park Residences、The Goodwood Residence 和 Laurel Residence 等住宅。孟沙南的辦公樓租戶包括 Lazada Malaysia、Touch 'n Go、Alibaba Group Malaysia 和 CBRE Malaysia。孟沙南以外，UOA 建了 Menara UOA Bangsar 和莎阿南的 UOA Business Park，並九次獲選為 The Edge Malaysia 十大發展商（Top Property Developers Awards）。
Duo Tower 附近有什麼？
以下距離為約數。
| 類別 | 地點 | 距離 |
|---|---|---|
| 交通 | Kerinchi 輕快鐵站（格拉那再也線） | 約 0.7 公里 |
| 交通 | Universiti 輕快鐵站（格拉那再也線） | 約 0.8 公里 |
| 交通 | Angkasapuri 電動火車站 | 約 3.4 公里 |
| 交通 | Pantai Dalam 電動火車站 | 約 3.6 公里 |
| 交通 | 吉隆坡中央車站（KL Sentral） | 約 6.3 公里 |
| 道路 | Setiawangsa-Pantai 大道（SPE）、Kerinchi Link | 約 1.1 公里 |
| 道路 | 聯邦大道、新班底大道（NPE） | 約 1.8 公里 |
| 購物 | The Sphere | 約 0.5 公里 |
| 購物 | Nexus | 約 0.6 公里 |
| 購物 | 谷中城 Mid Valley City | 約 4.6 公里 |
| 酒店 | Komune Living | 約 0.2 公里 |
| 酒店 | VE Hotel & Residences | 約 0.4 公里 |
| 醫療 | LifeCare Diagnostic Medical Centre | 約 0.6 公里 |
| 醫療 | Pantai 醫藥中心 | 約 3.0 公里 |
| 公園 | 孟沙南 6 英畝公園 | 約 0.2 公里 |
| 市區 | 吉隆坡市中心 | 約 8.3 公里 |
孟沙南區內有免費接駁巴士，也有 RapidKL 巴士服務。
附近的辦公樓實際賣多少、租多少？
最近、有面積相近分層辦公室成交記錄的已完工辦公樓，是約 0.4 公里外 KL Gateway 的 Menara SuezCap。第二個參考是約 2.2 公里外、孟沙的 Menara UOA Bangsar，是 UOA 已完工的辦公樓。兩個都跟 Duo Tower 一樣是租賃地契。
2024 至 2026 年真實成交價
| 專案 | 單位面積 | 成交宗數 | 成交價 | 每平方英尺 |
|---|---|---|---|---|
| Duo Tower（新盤，預計 2027 年第四季完工） | 1,389 至 3,025 平方英尺 | 新盤 | RM 2,088,000 起 | 約 RM 1,503 |
| Menara SuezCap, KL Gateway（已完工） | 1,206 至 1,701 平方英尺 | 5 | RM 950,000 至 145 萬 | 約 RM 790 至 850 |
| Menara UOA Bangsar（已完工） | 1,270 至 1,711 平方英尺 | 5 | RM 100 萬至 155 萬 | 約 RM 770 至 910 |
我的解讀。 Duo Tower 新盤每平方英尺約 RM 1,503，比 Menara SuezCap 和 Menara UOA Bangsar 面積相近的分層辦公室在 2024 至 2026 年的成交價高出約 65% 至 95%。差距有一部分來自產品本身：Duo Tower 是新的甲級辦公樓，層高高、電梯分割槽、四層保安、有綠色評級；另外兩個是今天就可以去看的完工大樓。另一部分是時間：Duo Tower 的價錢是預計 2027 年第四季才完工、空殼交樓的辦公室。對投資者來說，關鍵是租金能不能撐得起這個溢價，所以下決定之前，請先看清楚孟沙南新甲級辦公室目前的放租叫價。
哪種單位適合你？
| 面積 | 單位數 | 位置 | 適合誰（我的看法） |
|---|---|---|---|
| 1,389 平方英尺 | 144 | 每層都有，兩區皆有 | 中小型公司；投資者最常見的面積 |
| 1,668 平方英尺 | 1 | 11 樓 | 中型團隊 |
| 1,701 平方英尺 | 15 | 12 至 26 樓 | 中型團隊 |
| 1,712 平方英尺 | 1 | 11 樓 | 中型團隊 |
| 1,755 平方英尺 | 15 | 12 至 26 樓 | 中型團隊 |
| 2,228 平方英尺 | 8 | 27 至 33A 樓 | 想要高樓層的較大團隊 |
| 2,260 平方英尺 | 8 | 27 至 33A 樓 | 想要高樓層的較大團隊 |
| 3,025 平方英尺 | 47 | 每層都有，兩區皆有 | 區域辦公室，或打算擴充的公司 |
我會選哪個。 投資者的話，我會先看 1,389 平方英尺的單位：入門價最低，RM 2,088,000 起，而且有 144 個，將來要賣或出租時，可以比較的同類單位最多。自用的公司，3,025 平方英尺的單位同一層空間最大，有 47 個，樓層選擇也多。2,228 和 2,260 平方英尺是頂部樓層唯一的中型面積。中區是 11 至 23 樓，高區是 23A 至 33A 樓，各有自己的 6 部電梯。
每個月要付多少持有成本？
管理費每平方英尺每月 RM 0.70，包括償債基金，算下來：
| 面積 | 每月管理費 |
|---|---|
| 1,389 平方英尺 | 約 RM 972 |
| 1,755 平方英尺 | 約 RM 1,229 |
| 2,228 平方英尺 | 約 RM 1,560 |
| 3,025 平方英尺 | 約 RM 2,118 |
車位另計，浮動車位每月 RM 130、固定車位每月 RM 230；地稅和門牌稅也另計。如果出租，請看清楚租約裡管理費由誰付。
跟附近專案比較每尺價
| 專案 | 起價 | 每平方英尺價 | 面積 | 單位數 | 月費 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Duo Tower @ Bangsar South | RM 2,088,000 | 約 RM 1,503 | 1,389 至 3,025 平方英尺 | 239 | 每平方英尺 RM 0.70（含償債基金） | 預計 2027 年第四季 |
| Laurel Residence | RM 450,000 | 約 RM 909 起 | 495 至 903 平方英尺 | 1,260 | 每平方英尺 RM 0.33（含償債基金） | 2025 年完工 |
| The Goodwood Residence | RM 874,000 | 約 RM 930 | 947 至 2,002 平方英尺 | 678 | 每平方英尺 RM 0.35（含償債基金） | 2022 年完工 |
| River Park Bangsar South | RM 604,000 | 約 RM 799 起 | 812 至 1,180 平方英尺 | 1,332 | 每平方英尺 RM 0.352（含償債基金） | 預計 2026 年 |
我的專案清單裡附近沒有別的辦公樓專案，所以這張表列的是 Duo Tower 周邊的住宅，只作參考，不是同類產品的價格比較。孟沙南住宅每平方英尺約 RM 800 至 930；Duo Tower 是甲級辦公樓，價錢高很多，月費也較高。住宅部分可以看 Laurel Residence 評測、The Goodwood Residence 評測 和 River Park 評測。
設施
1、2 樓共有多達 20 項健康設施。1 樓是活力區（Vitality Zone），有大堂休息室、花園健身房、花園休息區、露天劇場和社群花園。2 樓是感官健康區（Sensory Wellness Zone），有大堂休息室、觀景庭院、休閒平臺、溪流步道、繭形休息區、冥想平臺、漂浮瑜伽平臺、漂浮步道、觀景休息室、多功能室、羽毛球場和靜心花園。底樓是大堂，地下 1 樓有通往輕快鐵站方向的天橋，地下 4 樓是上下客區。
優缺點（我的看法）
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 離兩個輕快鐵站約 0.7 至 0.8 公里，地下 1 樓有天橋 | 每平方英尺約 RM 1,503，比附近辦公室成交價高約 65% 至 95% |
| 層高 4.2 米、電梯分割槽、四層保安 | 空殼交樓，裝修另外出錢 |
| GreenRE 銀級、太陽能板和電動車充電位 | 車位要另外租，每月 RM 130 至 230 |
| 孟沙南成熟地段，有商場、酒店和公園 | 預計 2027 年第四季才完工 |
怎樣預約看 Duo Tower
需要價單、平面圖和預約到展廳，請 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。完整規格在 Duo Tower 樓盤頁。
常見問題
Duo Tower @ Bangsar South 在哪裡？
在吉隆坡孟沙南的 Jalan Kerinchi，在 The Vertical 和 The Horizon 旁邊。離 Kerinchi 輕快鐵站約 0.7 公里、Universiti 輕快鐵站約 0.8 公里，大樓在地下 1 樓有天橋通往輕快鐵站方向。
Duo Tower 價格多少？
RM 2,088,000 至 RM 4,602,000，每平方英尺約 RM 1,503。決定之前請先索取最新價單。
有哪些面積？
分層地契辦公單位從 1,389 到 3,025 平方英尺，共八種面積。1,389 平方英尺最多，239 個單位裡有 144 個。
一共有多少單位？在哪些樓層？
A 座 11 至 33A 樓共 239 個分層辦公單位，分成中區和高區，各有 6 部客梯。B 座由 UOA 自用。
單位有附車位嗎？
車位是浮動的，每 1,000 平方英尺一個，按孟沙南季票價：浮動車位每月 RM 130，固定車位每月 RM 230。
Duo Tower 是永久地契還是租賃地契？
租賃地契，99 年，商業地契。發展商是 UOA 集團旗下的 Paramount Properties Sdn Bhd。
Duo Tower 什麼時候完工？
預計 2027 年第四季完工。
管理費多少？
每平方英尺每月 RM 0.70，包括償債基金；1,389 平方英尺的單位每月約 RM 972。
作者
Shyan Yee (Yee Woei Shyan)
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房產經紀，專注吉隆坡、雪蘭莪與新山的新樓盤。文章內容來自發展商資料與實地看房經驗；價格與政策會變動，購買前請以最新資料為準。
文中提到的樓盤
- Duo Tower @ Bangsar South — Bangsar South, Leasehold, 起價 RM 2,088,000
- Laurel Residence — Bangsar South, Leasehold, 起價 RM 450,000
- The Goodwood Residence — Bangsar South, Leasehold, 起價 RM 874,000
- River Park — Bangsar, Leasehold, 起價 RM 604,000
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