Cara Membeli Rumah Baharu di KL: Langkah demi Langkah

Jawapan ringkas

Membeli rumah baharu daripada pemaju di Kuala Lumpur biasanya melalui sembilan langkah:

1. Tetapkan bajet dan semak DSR.
2. Senarai pendek projek dan semak pemaju.
3. Pilih unit dan tandatangani borang tempahan.
4. Mohon pinjaman dan dapatkan surat tawaran.
5. Tandatangani SPA dan bayar 10%.
6. Tandatangani dokumen pinjaman.
7. Bayaran berperingkat semasa pembinaan.
8. Terima VP dan periksa unit.
9. Pindah milik dan hak milik strata.

Kebanyakan rumah baharu di Kuala Lumpur ialah unit strata, jadi SPA mengikut borang berkanun Jadual H, yang menetapkan jadual bayaran, tarikh akhir VP 36 bulan dari SPA, ganti rugi lewat 10% setahun dan tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan. Mahu kiraan untuk keadaan anda sendiri? WhatsApp +60 17-279 8932.

Langkah 1: Tetapkan bajet dan semak DSR

Sebelum melihat galeri jualan, kira berapa yang anda mampu. Tiga angka penting:

• Wang sendiri. Sekurang-kurangnya 10% daripada harga untuk SPA, ditambah duti setem, yuran guaman dan perabot. Jika bank menawarkan margin kurang daripada 90%, atau ini pinjaman perumahan ketiga anda (dihadkan kepada 70% oleh Bank Negara Malaysia), wang sendiri yang diperlukan lebih besar.
• Ansuran bulanan. Contohnya, pinjaman RM 900,000 selama 30 tahun pada kadar andaian 4.2% memberi kira-kira RM 4,401 sebulan.
• DSR. Jumlah semua ansuran hutang dibahagi pendapatan bersih. Bank Negara Malaysia tidak menetapkan satu had; setiap bank menetapkan sendiri.

Butiran lengkap ada dalam panduan DSR dan panduan duti setem dan yuran guaman. Cuba angka anda dalam kalkulator.

Langkah 2: Senarai pendek projek dan semak pemaju

Bandingkan projek dari segi lokasi, pegangan tanah, keluasan unit, jarak ke stesen, tarikh siap dijangka dan yuran penyelenggaraan. Halaman projek kami dalam Bahasa Melayu menunjukkan butiran ini. Contoh projek di Kuala Lumpur melebihi RM 700,000:

Semak juga pemaju. SPA mesti menyatakan nombor lesen pemaju dan nombor permit iklan dan jualan. Tanya ejen atau pemaju untuk melihat kedua-duanya sebelum menempah. Jika anda Bumiputera, tanya unit mana yang lot Bumi; lihat panduan kuota Bumiputera.

Langkah 3: Pilih unit dan tandatangani borang tempahan

Borang tempahan menunjukkan anda berminat dengan unit tertentu, dan anda membayar yuran tempahan. Ia belum kontrak jual beli yang lengkap; SPA ialah kontrak sebenar.

Sebelum menandatangani:

• Semak nombor unit, tingkat, arah dan keluasan.
• Semak bilangan dan lokasi petak letak kereta.
• Baca terma tentang pemulangan yuran tempahan jika pinjaman tidak diluluskan.
• Minta semua janji (contohnya pakej perabot atau yuran guaman ditanggung) ditulis dalam borang.
• Pastikan yuran tempahan dikira sebagai sebahagian daripada 10% semasa SPA, dan resitnya sepadan.

Langkah 4: Mohon pinjaman dan dapatkan surat tawaran

Mohon kepada lebih daripada satu bank jika profil anda kompleks, contohnya bekerja sendiri atau berpendapatan komisen. Bank akan menyemak CCRIS dan CTOS, pendapatan dan hutang anda.

Surat tawaran menyatakan jumlah pinjaman, tempoh, kadar dan syarat seperti insurans. Jika bank meminta MRTA atau MLTA, baca panduan MRTA atau MLTA. Tempoh maksimum pembiayaan bagi pembelian hartanah ialah 35 tahun.

Langkah 5: Tandatangani SPA dan bayar 10%

SPA ialah kontrak antara anda dan pemaju. Bagi unit strata daripada pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia, ia mesti mengikut borang Jadual H.

Yang perlu disemak:

• Borang yang betul: Jadual H untuk strata, Jadual G untuk rumah bertanah.
• Nombor lesen pemaju dan permit iklan dan jualan.
• Butiran unit: nombor petak, keluasan, petak letak kereta dan petak aksesori.
• Harga sepadan dengan yang dipersetujui, tanpa tambahan melalui surat sampingan.
• Tarikh SPA, kerana tempoh 36 bulan untuk VP bermula dari tarikh ini.

Anda boleh melantik peguam sendiri; tidak wajib menggunakan peguam pemaju. Pada peringkat ini anda membayar 10% (ditolak yuran tempahan). Bagi harga bulat RM 1,000,000, 10% ialah RM 100,000.

Langkah 6: Tandatangani dokumen pinjaman

Selepas SPA, peguam bank menyediakan perjanjian pinjaman. Duti setem perjanjian pinjaman ialah 0.5% daripada pinjaman dan dibayar pada peringkat ini. Yuran guaman pinjaman dikira atas jumlah pinjaman mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023, ditambah cukai perkhidmatan 8%.

Langkah 7: Bayaran berperingkat semasa pembinaan

Pemaju menghantar tuntutan setiap kali peringkat kerja siap, disokong sijil arkitek atau jurutera. Bank membayar terus kepada pemaju, dan anda hanya membayar faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan. Ansuran bermula kecil dan naik sehingga ansuran penuh selepas seluruh pinjaman dikeluarkan.

Hantar setiap tuntutan kepada bank dengan segera. Jika anda lewat membayar selepas 30 hari, borang Jadual H membenarkan faedah lewat bayar 10% setahun. Butiran ada dalam panduan bayaran berperingkat dan VP.

Langkah 8: Terima VP dan periksa unit

VP mesti diserahkan dalam 36 bulan dari SPA, dengan perakuan siap dan pematuhan (CCC), hak milik strata atau pengesahan yang setara, dan bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung. Jika lewat, pemaju membayar ganti rugi 10% setahun daripada harga, dikira hari demi hari.

Selepas notis VP, anda mempunyai 30 hari sebelum VP dianggap berlaku. Periksa unit dengan teliti dan laporkan kecacatan secara bertulis. Tempoh liabiliti kecacatan ialah 24 bulan selepas VP, dan pemaju mesti membaiki dalam 30 hari dari notis bertulis anda.

Dari VP, yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas mula dibayar. Lihat panduan yuran penyelenggaraan.

Langkah 9: Pindah milik dan hak milik strata

Apabila hak milik strata dikeluarkan, pemaju menyerahkan surat cara pindah milik yang sah. Duti setem pindah milik dibayar apabila dokumen ini disetemkan, yang bagi rumah dalam pembinaan mungkin beberapa tahun selepas SPA. Bagi warganegara, kadarnya 1% hingga 4% berperingkat. Selepas pendaftaran, hak milik didaftarkan atas nama anda, dan jika ada pinjaman, gadaian bank didaftarkan sekali.

Ringkasan kos mengikut masa

Kesilapan biasa

• Menandatangani borang tempahan sebelum menyemak peluang kelulusan pinjaman.
• Bergantung pada janji lisan yang tidak ditulis dalam borang atau SPA.
• Tidak mencatat tarikh SPA, jadi tidak tahu bila VP sepatutnya berlaku.
• Mengabaikan notis VP sehingga VP dianggap berlaku tanpa pemeriksaan.
• Terlupa merancang lonjakan ke ansuran penuh dan kos bulanan selepas VP.

Semak sebelum menandatangani

Halaman ini menerangkan proses biasa bagi rumah strata daripada pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia, dan selaras dengan panduan SPA kami dalam Bahasa Inggeris. Ia bukan nasihat undang-undang atau kewangan. SPA anda sendiri yang terpakai; bacanya bersama peguam sebelum menandatangani. Untuk melihat projek melebihi RM 700,000, layari senarai projek dalam Bahasa Melayu.