一句话回答：Arte Star 还是 Ambience Residence？
如果你主要是投资，要入场价比较低（SOHO 单位 RM 396,000 起）、KTM Salak Selatan 站就在旁边、Salak Selatan 轻快铁站约 600 米、交楼有部分装修，又等得了第一期预计 2028 年第四季或第二期预计 2029 年第四季的完工，选 Arte Star。如果你要的是家庭住宅，2 至 4 房、482 户的小一点的大楼、每尺价比较低（约 RM 670 起）、离 Taman Naga Emas 捷运站约 800 米、预计 2027 年第三季左右较早完工，又可以接受空房交楼，选 Ambience Residence。
并排比较（已核对，更新于 2026 年 10 月）
| 项目 | Arte Star | Ambience Residence |
|---|---|---|
| 发展商 | Suriamega Development Sdn Bhd | Faithview Group |
| 位置 | Sungai Besi, Kuala Lumpur，KTM Salak Selatan 站和 Salak 大道旁边 | Sungai Besi, 57100 Kuala Lumpur，Central Residence 和 Kenwingston Avenue 旁边 |
| 状态 / 完工 | 兴建中；第一期预计 2028 年第四季，第二期预计 2029 年第四季 | 兴建中；预计 2027 年第三季左右（签买卖合约后 48 个月） |
| 单位数与楼层 | 三期共 2,705 个 SOHO 单位（The Regal 846 户、The Milano 996 户、第三期未来发展）；从地面算起 65 层，包括裙楼和地下停车场 | 单座 31 层，482 户服务式公寓 |
| 单位面积 | 527 至 1,185 平方英尺 | 669 至 1,080 平方英尺 |
| 户型 | 2 房或 3 房，1 或 2 浴；墙可拆 | 2 房、3 房、4 房 |
| 起价 | RM 396,000 起（最高 RM 758,000） | RM 448,230 起（最高 RM 737,600） |
| 每尺价 | 约 RM 709 至 752 | 约 RM 670 起 |
| 管理费 | 每平方英尺 RM 0.30，另加 10% 偿债基金（估计） | 每平方英尺约 RM 0.30，不包括 10% 偿债基金 |
| 最近车站 | KTM Salak Selatan 电动火车站，就在旁边，经后门通道；Salak Selatan 轻快铁站，约 600 米 | Taman Naga Emas 捷运站，约 800 米 |
| 交屋 / 家具 | 部分装修：下层厨柜、卫浴洁具、房间和客厅冷气、每间浴室一个即热式热水器 | 空房；冷气只有铜管和排水管；不提供热水器 |
| 地契 | 租赁地契，99 年（2118 年 3 月 28 日到期），商业地契 | 永久地契，商业地契 |
| 最大特点 | 公共交通导向的 SOHO 项目，直接连接 Salak 大道；GreenRE 金级 | 1.64 英亩上单座 482 户；1,080 平方英尺的 4 房 3 浴户型 |
地点有什么不同
两个项目直线相距约 1.7 公里，都在新街场，但用的铁路线和大道不同。Arte Star 是围绕交通而建的：KTM Salak Selatan 站就在旁边，经后门通道走过去；大城堡线的 Salak Selatan 轻快铁站约 600 米；搭 KTM 一站到 TBS；还有直接连接 Salak 大道的出入口。捷运三号线的 Salak Selatan 站还在规划中，还没建。Ambience 的入口直接连接新街场大道（Sungai Besi Highway），用的是布城线：Taman Naga Emas 捷运站约 800 米，Kuchai 捷运站约 810 米，TBS 约 1.6 公里。Plaza Salak Park 离 Ambience 约 490 米，离 Arte Star 约 1.6 公里。Ambience 的捷运轨道离最近的单位约 25 米。
| 附近（约数） | Arte Star | Ambience Residence |
|---|---|---|
| 最近车站 | KTM Salak Selatan 电动火车站，就在旁边 | Taman Naga Emas 捷运站，约 800 米 |
| 第二个车站 | Salak Selatan 轻快铁站，约 600 米 | Kuchai 捷运站，约 810 米 |
| TBS | KTM 一站 | 约 1.6 公里 |
| 大道 | Salak 大道，直接连接 | 新街场大道，入口直接连接 |
| 购物 | Plaza Salak Park，约 1.6 公里 | Plaza Salak Park，约 490 米 |
| 超市 | 99 Speedmart，约 590 米 | 99 Speedmart，约 320 米 |
| 学校 | SK Seri Tasik，约 530 米 | SK Salak South，约 260 米 |
| 医疗 | Klinik Kesihatan Salak Selatan，约 730 米 | Klinik Mediviron，约 440 米 |
| 公园 | Taman Tasik Permaisuri，约 2.7 公里 | 大城堡休闲公园（Sri Petaling Recreational Park），约 1.3 公里 |
| 接驳车 | 计划提供；站点和时间由管理层日后决定 | 没有接驳巴士 |
同面积户型比较
Arte Star 卖的是 SOHO 单位，Ambience 是服务式公寓。下面 Arte Star 的户型是第二期 The Milano；第一期 The Regal 的单位是 527 至 840 平方英尺。两篇评价都没有列出每个户型的价钱；请索取最新价单。
| 面积区间 | Arte Star | Ambience Residence |
|---|---|---|
| 约 527 至 549 平方英尺 | A / A3，527 至 549 平方英尺，2 房 1 浴，1 个停车位 | 没有（最小 669 平方英尺） |
| 约 625 至 670 平方英尺 | B / B9 625 平方英尺、B1 / B7 656 平方英尺，2 房 2 浴，1 个停车位 | A / A1，669 平方英尺，2 房 2 浴，1 个停车位 |
| 约 732 平方英尺 | A1，732 平方英尺，2 房 1 浴，1 个停车位 | 没有（669 到 866 平方英尺之间没有户型） |
| 约 840 至 872 平方英尺 | C6 / C7，840 平方英尺，3 房 2 浴，2 个或 1 个前后排停车位；B5 861 平方英尺、B2 / B8 872 平方英尺，2 房 2 浴，1 个停车位 | B / B1，866 平方英尺，3 房 2 浴，2 个停车位 |
| 约 1,080 至 1,185 平方英尺 | C2，1,185 平方英尺，3 房 2 浴，2 个停车位（前后排） | C / C1，1,080 平方英尺，4 房 3 浴，2 至 3 个停车位 |
入场价：Arte Star RM 396,000 起；Ambience RM 448,230 起。
每尺价和每月持有成本
Ambience 每平方英尺约 RM 670 起；Arte Star 约 RM 709 至 752，所以按每尺价 Ambience 比较便宜，而 Arte Star 因为最小的单位比较小，入场价比较低。管理费两边的算法一样，每平方英尺约 RM 0.30，另加 10% 偿债基金，合共约 RM 0.33（Arte Star 的是估计数字），所以同样大小的单位，每月账单几乎一样（只算管理费和偿债基金）：
| 可比单位 | Arte Star | Ambience Residence |
|---|---|---|
| 约 656 至 669 平方英尺 | B1，656 平方英尺：每月约 RM 216 | A，669 平方英尺：每月约 RM 221 |
| 约 840 至 866 平方英尺 | C6 / C7，840 平方英尺：每月约 RM 277 | B，866 平方英尺：每月约 RM 286 |
| 最大户型 | C2，1,185 平方英尺：每月约 RM 391 | C，1,080 平方英尺：每月约 RM 356 |
以 1,000 平方英尺的单位计，两边每月都是约 RM 330。地税和门牌税另计。
附近房子的成交价和租金
Arte Star 附近已完工的 SOHO 不多。最接近的参考是约 800 米外、已完工的 SOHO 大楼 Kompleks Permaisuri Q，526 至 709 平方英尺成交 RM 300,000 至 495,000，每平方英尺约 RM 570 至 770；只有 6 宗记录，全部在 2024 年初。Ambience 附近的参考是隔壁、相距约 140 米的 Central Residence @ Sungai Besi，732 至 883 平方英尺每平方英尺约 RM 570 至 740，1,087 至 1,141 平方英尺约 RM 550 至 860。两篇评价都用到 The Leafz @ Sungai Besi，它离 Arte Star 约 1.7 公里、离 Ambience 约 390 米，2024 至 2026 年 980 至 1,076 平方英尺成交 RM 460,000 至 667,000，每平方英尺约 RM 470 至 630。
| 2026 年 9 至 10 月放租叫价 | 单位 | 每月 |
|---|---|---|
| The Leafz @ Sungai Besi（两边都可参考） | 750 至 780 平方英尺 | RM 1,700 至 2,100（多数 RM 1,800） |
| The Leafz @ Sungai Besi（两边都可参考） | 1,025 平方英尺 | RM 2,000 至 2,499（多数 RM 2,400 至 2,499） |
| The Leafz @ Sungai Besi（两边都可参考） | 1,139 平方英尺 | RM 2,500 |
| Central Residence @ Sungai Besi（Ambience 附近） | 656 平方英尺 | RM 1,500 |
| Central Residence @ Sungai Besi（Ambience 附近） | 872 平方英尺 | RM 1,800 至 1,900 |
| Central Residence @ Sungai Besi（Ambience 附近） | 1,055 平方英尺 | RM 1,800 至 2,200 |
Kompleks Permaisuri Q 找不到放租叫价，所以 Arte Star 527 至 656 平方英尺的小单位，附近没有 SOHO 租金可以参考。叫价是屋主挂出来的价钱，不是已签的租约，请当作上限来看。
我的看法：谁该选哪个
这是相距约 1.7 公里的两种不同产品。Arte Star 是围绕交通而建的 SOHO 项目，买家也被介绍了民宿管理公司，所以我主要把它当投资来看：入场价低、火车站就在旁边、单位有部分装修。我会考虑的是供应量和时间。三期共 2,705 个单位，每层 17 至 20 户，完工后会有很多相似的单位争同一批租客和二手买家；第一期预计 2028 年第四季才完工。它的每尺价也在附近已完工 SOHO 大楼成交范围偏高的一端。如果是家庭自住，我会指 Ambience：单座 482 户，有正式的 2 房、3 房和 4 房格局，每尺价较低，预计 2027 年第三季左右完工。取舍是空房交楼、目前没有电动车充电位、没有接驳巴士，而且捷运轨道离最近的单位约 25 米。
选 Arte Star，如果你……
- 主要是投资，要最低的入场价，RM 396,000 起；
- 要 KTM Salak Selatan 站就在旁边、Salak Selatan 轻快铁站约 600 米；
- 要有冷气和热水器的部分装修单位；
- 等得了 2028 年第四季（第一期）或 2029 年第四季（第二期），而且不指望规划中的捷运三号线。
选 Ambience Residence，如果你……
- 要 3 房或 4 房的家庭住宅，大楼小一点，只有 482 户；
- 要较低的每尺价，约 RM 670 起；
- 搭布城线捷运上班，Taman Naga Emas 捷运站约 800 米；
- 想早点完工（预计 2027 年第三季左右），也愿意自己装修空房。
看完整评价
两个项目的价单和看房，请 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）+60 17-279 8932。
常见问题
Arte Star 和 Ambience Residence，哪个每尺价比较便宜？
Ambience Residence，每平方英尺约 RM 670 起，Arte Star 约 RM 709 至 752。不过 Arte Star 的起价比较低，RM 396,000 起，Ambience 是 RM 448,230 起，因为 Arte Star 最小的单位比较小（527 平方英尺，Ambience 是 669 平方英尺）。
哪个离火车站比较近？
Arte Star。KTM Salak Selatan 电动火车站就在旁边，从后门通道走过去；Salak Selatan 轻快铁站约 600 米。Ambience Residence 离 Taman Naga Emas 捷运站约 800 米，离 Kuchai 捷运站约 810 米。
哪个单位比较大？
单一最大的单位在 Arte Star：Type C2，1,185 平方英尺，3 房 2 浴。Ambience 最大是 1,080 平方英尺，但房间比较多，4 房 3 浴。两个项目里最小的单位也在 Arte Star，527 平方英尺。
哪个先完工？
Ambience Residence，预计 2027 年第三季左右，为签买卖合约后 48 个月。Arte Star 第一期 The Regal 预计 2028 年第四季，第二期 The Milano 预计 2029 年第四季。
Arte Star 和 Ambience Residence，哪个比较适合出租？
两个都还没建好，所以还没有自己的租金。Arte Star 是 SOHO 项目，买家被介绍了民宿管理公司，但附近没有 SOHO 大楼的租金叫价可参考，而且 2,705 个单位会争同一批租客。The Leafz @ Sungai Besi 750 至 780 平方英尺大多叫价每月 RM 1,800。Ambience 隔壁的 Central Residence，656 平方英尺叫价 RM 1,500，872 平方英尺叫价 RM 1,800 至 1,900。叫价是上限，不是已签的租约。
Arte Star 和 Ambience Residence 相距多远？
直线相距约 1.7 公里。Arte Star 在 KTM Salak Selatan 站和 Salak 大道旁边；Ambience 在 Central Residence 和 Kenwingston Avenue 旁边，入口直接从新街场大道（Sungai Besi Highway）进出。
哪个管理费比较低？
两个几乎一样。都是每平方英尺约 RM 0.30，另加 10% 偿债基金，合共约 RM 0.33；1,000 平方英尺的单位，加上偿债基金两边每月都是约 RM 330。Arte Star 的是估计数字。
Arte Star 和 Ambience Residence 选哪个？
主要是投资、想要最低入场价（RM 396,000 起）、KTM Salak Selatan 站旁的 SOHO 单位和部分装修交楼，而且可以等到 2028 年第四季或 2029 年第四季，就选 Arte Star。想要 2 至 4 房的家庭住宅、单座 482 户、较低的每尺价、约 800 米就到捷运站、预计 2027 年第三季左右完工，又可以接受空房交楼，就选 Ambience Residence。
作者
REN 46305 · IQI Realty Sdn Bhd · Kuala Lumpur
持牌房产经纪，专注吉隆坡、雪兰莪与新山的新楼盘。文章内容来自发展商资料与实地看房经验；价格与政策会变动，购买前请以最新资料为准。
文中提到的楼盘
- Arte Star — Sungai Besi, Leasehold, 起价 RM 396,000
- Ambience Residence — Sungai Besi, Freehold, 起价 RM 448,230
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