新加坡人來馬來西亞買房指南

新加坡人來馬來西亞買房指南

新加坡人是我接觸最多的外國買家，每次問的都是同樣三件事：還持有組屋能不能買、在馬來西亞這邊要付什麼、怎麼過來。這篇用白話回答。凡是牽涉到法規或稅率的，我會講清楚是哪一條、要向誰確認 —— 長堤兩邊的規則都會改，我寧願你去核實，也不要你拿網頁上的一個數字當真。

1. 先看組屋的最低居住年限（MOP）

如果你持有組屋，第一件要搞清楚的是 MOP，然後才去看馬來西亞的任何單位。建屋局的規定限制組屋屋主在 MOP 未滿之前購買私人住宅，包括海外的。違反的後果是衝著組屋本身來的。

籤任何有約束力的檔案之前 —— 訂購表格也算 —— 先上建屋局網站查你自己的 MOP。你的組屋型別或購買方式是不是受這條限制，直接問建屋局。馬來西亞法律要求什麼我可以告訴你；你的組屋允許什麼，只有建屋局能講。

2. 馬來西亞這邊要付什麼

馬來西亞不像新加坡那樣對外國買家加徵額外買方印花稅。新加坡人在這裡買房，交的轉讓印花稅跟馬來西亞公民一樣，按內陸稅收局定的分級計算，另加律師費和買賣合約上的小額印花稅。馬來西亞對外國買家設的是最低購買價，各州自定 —— 吉隆坡 RM 100 萬，雪蘭莪和檳城部分地區更高，柔佛的特定專區又不同。我的外國人買房指南逐州列了。

賣出時有產業盈利稅（RPGT），按盈利徵收、按持有年期遞減，非公民另有一套稅率。出租收入要交馬來西亞所得稅，非居民按固定稅率，利息、管理費、維修可扣除。稅率我不印在這裡，因為每年財政預算案都會調整；你的律師或馬來西亞稅務代理會給你最新的稅率表。新馬之間的避免雙重徵稅協定，是同一筆收入不會被兩邊各徵一次的原因。

3. 錢：公積金、貸款、匯率

• 公積金（CPF）不能用在新加坡以外的房產。頭期、印花稅、律師費、月供全部要現金。
• 馬來西亞銀行會貸款給新加坡人。 貸款成數看銀行、看你的收入證明、看收入在哪裡賺的；會低過馬來西亞居民拿到的。簽約前先拿到銀行的書面初步批核，不是簽約後。
• 匯率兩面都有影響。 用令吉借、收令吉租，貸款本身就有天然對沖。頭期從新幣換過來的那一刻，匯率幫不幫你，看你買的是哪一年。

4. 怎麼過去：長堤、第二通道、RTS

買新山的話，怎麼過關決定你怎麼生活。

• 長堤進新山市中心，是全世界最繁忙的陸路關卡，高峰時段排隊是以小時計的。
• 大士第二通道走西邊 —— 依斯干達公主城、Medini 和周邊的鎮 —— 通常比較順。
• RTS連線兀蘭北和武吉查加，站到站幾分鐘，兩國關卡在出發站一次清關。官方預計 2026 年底通車；在列車真正開跑之前，把通車日期當作營運方的計劃。哪些專案在車站步行範圍內，看我的 RTS 指南。

5. 保護你的那幾份檔案

• 州政府批准。 每一宗外國人購買都要州政府同意，律師在簽約後申請，要以月計。
• 你自己的馬來西亞律師，不是發展商的配合律師。他查地契、發展商的房屋發展賬戶，完工單位還要查完工與合規證書（CCC）。
• 稅務居民身份。 在共同申報準則（CRS）下，賬戶資料在兩國之間自動交換。兩邊該申報的都申報；兩邊各請一個稅務代理，比另一種結果便宜得多。

我是 Shyan Yee，IQI Realty 房地產經紀，REN 46305。你是新加坡買家、在 KL 和 JB 之間猶豫的話，WhatsApp 我，我把適合你預算的專案和它們適用的州門檻發給你。