新加坡人在马来西亚买房：2026 年各州规定

先说答案

如果你是新加坡公民，或没有马来西亚国籍的新加坡 PR，在马来西亚买房就是外国买家。每一宗都要先拿到批准（吉隆坡是土地当局同意，其他州是州政府批准），每个州的最低价和费用都不一样：

• 吉隆坡： RM1,000,000，要土地当局同意。
• 雪兰莪（主要地区）： RM2,000,000，只限分层地契，要州政府批准。
• 柔佛： RM1,000,000；批准征费为售价 3% 或 RM30,000，取较高的。
• 槟城： 岛上分层 RM1,000,000、岛上有地 RM3,000,000；征费 1.5% 到 3%。

2026 年 1 月 1 日起，买住宅还要付 8% 印花税。新加坡那边：IRAS 计算 ABSD 时不算马来西亚的房子；HDB 不准你在组屋最低居住期内买；公积金（CPF）不能用来买。

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如果你只看新山，我的新山四篇系列讲得更细：买房步骤、房价以外的费用、RTS 捷运进度、新山新盘按买家分类。这一篇讲的是全马来西亚。 想知道你的情况怎么算，WhatsApp +60 17-279 8932，我帮你看。

新加坡人最常问的问题

第一次通电话，几乎每个人都问这些。下面每一题，都照订这条规定的政府部门原文来答。

谁算外国买家

国家土地法典第 433B 条规定：非公民只有在州政府批准下才能取得土地。各州再在这之上，订自己的最低价和费用。

• 新加坡公民： 外国买家。
• 持马来西亚国籍的新加坡 PR： 照马来西亚人身份买。马来西亚看的是国籍，不是住址。
• 持其他国籍的新加坡 PR： 外国买家。柔佛对「外国利益」的定义是任何非马来西亚公民的个人。
• 用公司名义买： 另一套规定。柔佛把外国人持有超过 50% 的本地公司也算外国利益，槟城对公司收的申请费比个人高。先问律师。

常见的例子：一位马来西亚人在新加坡工作多年，拿了新加坡 PR，马来西亚护照一直留着。她照马来西亚人的身份买：不用以外国人身份申请州政府批准，印花税照本地分级算、不是 8%。RM100 万门槛也管不到她，所以吉隆坡 Stellaris @ Riana Dutamas 起价 RM519,000 的单位她可以买。她的丈夫是新加坡公民，如果自己一个人买，同一个项目只能买 RM100 万或以上的单位。

四个州一起比

以上四个是新加坡买家最常看的地方。马六甲和其他州，请看各州最低价指南。

吉隆坡

吉隆坡用联邦的 RM1,000,000，要联邦直辖区土地当局同意。有地、分层都是这条线。联邦的排除条款也一样适用：马来保留地、拨给土著的单位、低价和中低价屋，都不能买。

公寓和服务式公寓只要看价钱有没有过线。武吉加里尔的 Park Green Pavilion 起价 RM1,209,100，每一间都过。Segambut 的 Stellaris @ Riana Dutamas，资料库里的价格范围是 RM519,000 到 RM1,270,800。你只能买 RM100 万或以上的单位。

雪兰莪

雪兰莪是四个州里最严的，依据是雪兰莪土地局通令 Bil. 1/2014。

• 第 1、2 区： RM2,000,000，只限分层地契。第 1 区包括八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生，所以八打灵再也、梳邦再也、莎阿南、蒲种、赛城都在这一区。
• 第 3 区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）： RM1,000,000，只限分层地契。
• 有地房： 独立地契的有地房不开放给外国买家；分层计划里的有地分层可以。
• 占项目的比例： 外国买家最多只能买一个项目非土著单位的 10%。
• 批准： 每一宗都要州政府批准，收 RM200 处理费，没有百分比征费。批准有效 2 年。

举个例子：Damansara Jaya 的 Stellar Damansara 起价 RM1,858,800。它过了吉隆坡的线，却没过雪兰莪的线，所以新加坡人只能买它 RM2,000,000 以上的单位。

柔佛

柔佛的规定来自三份土地局通令，最新的是 Bil. 03/2025，2025 年 6 月 13 日签署，2025 年 7 月 1 日生效。

• 最低价： RM1,000,000，向发展商买或二手都一样。
• 可以买： 两层或以上的排屋、cluster、半独立式、独立式；公寓、服务式公寓、度假屋。
• 项目配额： 排屋和 cluster 20%，半独立式和独立式 30%，公寓、服务式公寓和度假屋 50%。
• 不能买： 低价和中低价屋；单层和一层半排屋；三层以下店屋；土著配额单位（获放行的除外）；法拍屋；马来保留地；列入国家遗产的房产。
• 费用： 每张地契申请费 RM2,000，另加批准征费。向发展商买，征费是已盖印买卖合约价格的 3%，或 RM30,000，取较高的。买二手，征费是 JPPH 估价或买卖合约价格的 3%，取较高的，最低一样是 RM30,000。2025 年 7 月 1 日以前是 2% 或 RM20,000，旧文章可能还写旧数字。
• RM100 万以下： 只有商业地契的服务式公寓或 SOHO，向发展商买，并获州政府批准；征费最少 RM50,000，不是 3%，二手转售不适用。以 RM600,000 的单位来算，3% 只有 RM18,000，所以按最低额收 RM50,000，加 RM2,000 申请费，州政府一共收 RM52,000。新柔经济特区、依斯干达、Medini 和森林城市都没有较低的门槛。

以 Arden Serviced Residence 起价 RM1,078,000 的单位来算，征费是 RM32,340，另加 RM2,000 申请费，还没算 8% 印花税。新山买房步骤那篇一步一步讲。

我写过的柔佛楼盘评价： Aethera Residences 新山评价、Arden Serviced Residence 新山评价、Causewayz Square 新山评价、GEN RISE 新山评价、Gen Sphere 评价、M Grand Minori Taman Pelangi 评价、富力公主湾第二期新山评价、富力公主湾第三期新山评价、Amberwood 新山拉庆评价、M Minori Kempas 评价、The Asteriaz Kebun Teh 评价、Celestz @ Kebun Teh 评价和Grand Medini 评价。更多新山楼盘：新山（Johor Bahru）新楼盘。

槟城

槟城土地局的指南最后更新是 2024 年 8 月 1 日。

• 岛上分层： RM1,000,000。
• 岛上有地和有地分层： 2017 年 4 月 1 日起 RM3,000,000。
• 威省分层： 2017 年 4 月 28 日起，外国个人 RM500,000。这个较低的数字是槟城自己的指南定的，批准的是槟城州政府，不是联邦政府。
• 威省有地： RM1,000,000。
• 不能买： 低价、中低价和中价屋，土著配额单位，法拍房产。
• 申请： 只能经律师向槟城土地局申请，个人每张地契申请费 RM10,000。
• 批准征费： 有地 3%。分层 RM100 万以下 3%。分层 RM100 万至 150 万，岛上 1.5%、威省 3%。分层 RM150 万以上 3%。批准信发出后 30 天内要付清。
• 转售： 买卖合约日起满三年才能卖。

以 Lumina Residence Georgetown 起价 RM1,176,450 的单位来算，槟岛分层征费是 1.5%，RM17,646.75，是同价钱在柔佛 3% 征费的一半。加上 RM10,000 申请费，槟城合计 RM27,646.75；柔佛是 RM37,293.50（RM35,293.50 加 RM2,000），槟城大约是柔佛的四分之三。

新加坡的规定怎么说

新加坡不管你在马来西亚买房，但有几条新加坡规定，会改变这次买房对你的影响。

换句话说：

• ABSD。 马来西亚的房子不会让你下一间新加坡房子变成「第二间」。参考：2023 年 4 月 27 日起，新加坡公民买第二间新加坡住宅 ABSD 是 20%，新加坡 PR 是 30%。
• HDB，最低居住期内。 马来西亚的房子就要等，连订房单（booking form）都不能签。向 HDB 直接买的新组屋也一样：屋主要住满最低居住期，才能买私人住宅，新加坡或海外都一样。
• HDB，反过来。 你已经有马来西亚的房子，之后再买 HDB 转售组屋，马来西亚的房子就要在转售交易完成后 6 个月内卖掉。
• HDB，PR 家庭。 想靠出租整间组屋来供马来西亚的房贷，PR 家庭行不通，住满最低居住期也一样。
• CPF。 CPF 只能用在新加坡的房子，马来西亚的房子用现金或马来西亚贷款来付。
• 税。 租金由马来西亚课税；按 IRAS 的规定，个人把钱汇回新加坡不会再课一次。马新两国另有全面避免双重征税协定，2006 年 2 月 13 日生效。

举个有日期的例子：你 2023 年 3 月完成转售组屋交易、拿了钥匙。5 年最低居住期到 2028 年 3 月才满，在那之前不能签马来西亚的订房单。

在马来西亚要付什么

印花税：2026 年起 8%

住宅卖给既不是马来西亚公民、也不是马来西亚永久居民的人，转让文件每 RM100 征 RM8，按售价或市价取较高的计算。LHDN 澄清了两点，新加坡人要知道：

• 日期： 8% 适用于 2026 年 1 月 1 日起签署的买卖合约。
• 联名： 跟马来西亚配偶一起买，每个人的份额按各自的税率算。

服务式公寓和 SOHO。 2025 年财政法令对「住宅」的定义，是只作住家用途的独立屋、共管公寓、公寓、组屋、服务式公寓或 SOHO。所以服务式公寓或 SOHO 买来自住、或租给人当住家，印花税是 8%；作其他用途的，照外国人买其他产业原有的税率，每 RM100 征 RM4，也就是 4%。

以吉隆坡 Park Green Pavilion 起价 RM1,209,100 的单位来算，8% 就是 RM96,728，转让文件盖印时付。下面「算一算」一节把它和柔佛、槟城放在一起比。

贷款文件另付贷款额的 0.5%。马来西亚买家用分级税率，见印花税指南。

卖房时的产业盈利税

算一个例子：你在第四年卖，扣掉可扣的开销后应税盈利是 RM200,000。个人可以豁免 RM10,000 或应税盈利的 10%，取较高的，所以先减 RM20,000；LHDN 写明这项豁免给个人，没有国籍条件。剩下 RM180,000 按 30% 算，税是 RM54,000。同样的情况第六年起卖，税率 10%，是 RM18,000。自住屋豁免则只给马来西亚公民和永久居民。

税是按盈利算，不是按售价。你是非公民卖家，卖房时买方要先扣下售价的 7%，60 天内交给 LHDN。这是预扣款，不是税额本身，律师按你实际要缴的产业盈利税多退少补。详见产业盈利税指南。

租金税

LHDN 从 2020 课税年起，对非居民个人的租金收入抽 30% 所得税，没有个人减免。一年在马来西亚少于 182 天，一般就算非居民。

• 可以扣的开销：LHDN 关于租金收入的公共裁决列出门牌税和地税、出租屋贷款的利息、火险、收租费用、续租的费用，以及一般维修。第一次出租之前的开销不能扣，例如第一次的中介费、第一份租约，以及买房时的印花税。
• 表格和期限：非居民用 M 表格（e-M）申报，没有生意收入的话 4 月 30 日截止。
• 算一个例子：扣掉上面那些开销后，一年租金净额 RM24,000，税就是 30%，RM7,200。

贷款和汇款

借钱。 你可以向马来西亚的银行借任何金额的马币买房，只要是买房、盖房这类实际用途就可以；唯一的例外是不打算盖房子的地。向直系亲属借马币或外币，也不限金额。国行公布的贷款成数规定，是个人第三笔及以后的房贷最多七成。银行肯不肯借给外国人、借多少，由各家银行自己定。见外国买家房贷指南。

钱进来、钱出去。 国家银行的外汇政策让非居民自由投资任何马币资产，包括房产，也可以把出售所得、盈利和投资收入汇出，只要以外币汇出。非居民要收马币，需要在马来西亚银行开外部户口（External Account）。从订房费开始，每一笔转账记录都留着。

汇率。 房价、贷款、租金、印花税都是马币，你的收入是新币。按国家银行 2026 年 10 月 20 日中午的中间价，S$1 = RM3.1930，一间 RM100 万的房子约 S$313,200；Arden 起价的印花税 RM86,240 约 S$27,000。我跟客户说：只买汇率变差时你还愿意买的房子。

借马币、收马币租金，汇率风险就比全部用新币付小。

向发展商买新房：法律给你的保障

如果买新房，《房屋发展法令》的标准买卖合约（附表 G 和 H，2015 年 7 月 1 日起）规定了这几点，合约写的是「买方」，不管国籍：

迟交屋赔偿算一算：Park Green Pavilion 起价 RM1,209,100，每年 10% 是 RM120,910。如果比期限迟三个月交钥匙，发展商要赔这笔的四分之一，大约 RM30,228。

州政府批准要多久。 各州土地局都有顾客宪章，从律师递交齐全的申请算起。柔佛 RM1,000 万以内的买卖 2 至 3 星期（要估价报告的话 1 至 3 个月）；槟城 14 个工作天；雪兰莪 4 星期。

买了之后每年要付的钱

• 地税（cukai tanah）：州政府定，每年付给土地局，6 月 1 日起算欠缴。柔佛 2025 年起对分层地契改收分层地租（cukai petak），取代地税。
• 门牌税（cukai pintu）：地方政府定。吉隆坡市政局对住宅的算法是年值乘 4%，年值 RM30,000 的房子一年缴 RM1,200。
• 管理费和偿债基金：付给大楼管理层。按 2015 年分层管理条例，由管理代理定收费时，偿债基金是管理费的 10%。见管理费和偿债基金。

资料库里的两个例子：Park Green Pavilion 每月管理费每平方尺 RM0.44（含偿债基金），最小的 1,201 平方尺单位每月约 RM528。Orion Residence 是每平方尺 RM1.20，另加 10% 偿债基金，合计 RM1.32，正好就是 10% 的规定。

MM2H 和 RTS 捷运

MM2H。 买房不需要 MM2H。MM2H 是马来西亚的长期居留准证，它自己还有一条最低房价。MM2H 的最低价和州政府的最低价，取较高的：

• 吉隆坡和柔佛： 银卡（RM60 万）照样要 RM100 万。柔佛唯一的例外是 RM100 万以下、商业地契的服务式公寓或 SOHO，向发展商买，要州政府批准，征费最少 RM50,000。
• 雪兰莪： 主要地区照样要 RM200 万。雪兰莪通令附录 B 另外给 MM2H 加了条件：只能向发展商买、只能在州政府指定的地区买、只能买一间。
• 槟城： 槟城的指南给 MM2H 参与者定 RM50 万，只限住宅、最多两个单位。银卡本身的最低价比较高，所以银卡在槟城要 RM60 万。
• 柔佛经济特区类别： 定存 21 至 49 岁 USD65,000，50 岁以上 USD32,000。房子只能在 Forest City 向发展商买新房，最低价照柔佛州政策：RM100 万，服务式公寓和 SOHO 的例外一样适用。

如果你打算长时间住在这里，挑房子之前先看 MM2H 指南。

RTS 捷运。 RTS 从新山 Bukit Chagar 站开到新加坡 Woodlands North 站，约 5 分钟，两边的关卡在出发站一次过完。两国政府 2026 年 10 月 2 日表示，载客服务预计 2027 年 2 月开始，仍要等独立安全认证和最终批准。票价官方还没公布。详见 RTS 捷运进度。

资料库里的例子

下面是我们资料库里的发展商价格范围，用来看哪条规则会卡到你，不是报价。

算一算：起价的印花税和批准征费

印花税一行是按自住或租给人当住家来算的。作其他用途的单位，印花税是 4%。

印花税跟着房价走，批准征费跟着州走。Lumina 比 Arden 贵，但它在槟城的征费只有 Arden 在柔佛的一半左右。律师费照 2023 年收费表 里「向发展商买」那一档算：首 RM500,000 收 1.25%，之后 1%，RM100 万以上整笔减半。

谁该买哪里

按你买房的目的来分：

• 你要每个星期用，或要通勤。 新山，而且如果是为了 RTS，就要真正走路到得了 Bukit Chagar 站。3% 征费当作「近」的代价。
• 你要一间城市里的房子，没来的时候租出去。 吉隆坡。在我们的资料库里，RM100 万以上的选择最多；我偏向市中心的楼盘，因为租客来源不会只靠一家公司。租金要预留 30% 的税（按净租金算）。
• 你要一个安静的度假或退休基地。 槟岛，RM100 万以上的分层。1.5% 征费区间有帮助，但记得三年内不能卖，岛上有地房 RM300 万起。
• 你只想要八打灵再也或梳邦再也。 门槛就是 RM200 万，而且只能分层。我的看法是，同样的预算在吉隆坡能买到更好的房子。
• 你可能五年内卖。 再想想。非公民的产业盈利税前五年是盈利的 30%，第六年起 10%，拿不到五年就卖，盈利三成交税。

自住还是出租，规定都一样，变的是选哪栋楼。自住，选你真的会去的地点；出租，选租客不看宣传册也会选的楼。

新加坡人常犯的错

1. 在 HDB 最低居住期内签订房单。 订房单就是买卖的开始。先等最低居住期满，PLH 组屋要算 10 年。
2. 先在马来西亚买，再买 HDB 转售组屋。 这样马来西亚的房子就要在转售交易完成后 6 个月内卖掉。
3. 拿柔佛的数字套别的州。 RM150 万的八打灵再也公寓你不能买；同样价钱在柔佛或吉隆坡可以。
4. 忘了征费。 印花税全国一样，批准征费每个州不同。
5. 以为配偶是马来西亚人，整间房就照本地算。 印花税按份额分开算。
6. 把 MM2H 当成买房许可。 它是居留准证，自己还有最低房价。

官方来源

以上数字在 2026 年 10 月 21 至 22 日对照以下来源核实：

• 经济部：产业购置指南（2022 年 7 月 13 日生效；RM100 万门槛和联邦排除条款）
• 国家银行：外汇通令（第 2 号通令，非居民借马币）、第三笔房贷最多七成
• 国家银行：汇率（2026 年 10 月 20 日中午中间价 S$1 = RM3.1930）
• LHDN：产业盈利税豁免、租金收入公共裁决 12/2018
• 2015 年房屋发展（管制与执照）（修订）条例（附表 G、H）
• 土地局顾客宪章：柔佛、槟城、雪兰莪
• 柔佛土地局收费表（Maklumat Bayaran）
• 柔佛：分层地租、吉隆坡市政局门牌税
• 柔佛土地局：通令 Bil. 03/2025（2025 年 6 月 13 日签署，2025 年 7 月 1 日生效；征费见第 4.2.2 段）
• 柔佛土地局：外国利益购买房产和申请清单（2025 年 8 月）
• 槟城土地局：非公民购买房产指南（2024 年 8 月 1 日更新）
• 雪兰莪土地局：通令 Bil. 1/2014（包括 MM2H 的附录 B）
• 2025 年财政法令（Act 874）（第 26 条住宅定义；第 29 条 8% 项目）、1949 年印花税法令（第 32(aa) 项，其他产业 4%）
• LHDN：对 2026 年预算案及 2025 年税务法案联合备忘录的回复（联名、合约日期）
• 财政部：2026 年预算案税务措施
• LHDN：产业盈利税税率（2026 年 6 月 23 日更新）和买方预扣（2026 年 5 月 25 日更新）
• LHDN：非居民个人（2026 年 5 月 26 日更新）
• LHDN：全面避免双重征税协定（2026 年 10 月 15 日更新）
• 马来西亚国家银行：非居民在马来西亚投资的外汇政策和非居民问答（2019 年 2 月 11 日更新）
• MM2H：类别总览（2026 年 2 月 10 日更新；经济特区类别）
• IRAS：额外买家印花税)（2026 年 8 月 27 日更新）
• IRAS：海外收入（2026 年 3 月 2 日更新）
• HDB：转售组屋买卖条款（2026 年 9 月 7 日更新；第 29.5 条）
• 新加坡房地产代理理事会：HDB 最低居住期规定、PLH 模式
• CPF 局：用 CPF 买房（2026 年 7 月 6 日更新）
• 新加坡交通部与马来西亚交通部：首列 RTS 列车联合新闻稿（2025 年 6 月 30 日）
• 新加坡陆路交通管理局：RTS 预计 2027 年 2 月通车（2026 年 10 月 2 日）

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