SHYAN YEEREN 46305 · IQI Realty
简易版

持牌房产经纪：Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）

Eaton Residences（KL City Centre）

Eaton Residences 是 City View Ventures Sdn Bhd 在吉隆坡市中心的服务式公寓项目。租赁地契，面积 635–2,982 平方尺，1–5 房，2022 年已完工。

我的完整评测：Eaton Residences 评测：优点、缺点、适合谁 →

项目详情展示

  • 开发商：City View Ventures Sdn Bhd
  • 地理位置：KL City Centre，28 Jalan Kia Peng, 50450 Kuala Lumpur
  • 产权：租赁产权
  • 房产类型：服务式公寓
  • 起始售价：RM 1,800,000
  • 房数：1 - 5 房
  • 面积：635 - 2,982 平方尺
  • 物业费：RM 0.65 / 平方尺
  • 交房年份：现房落成（2022 年）

价格为 Gross（发展商开价）。Net 价请向我索取

资料核对：2026 年 10 月 11 日。数字来自发展商文件和我的楼盘资料库，价单随每期更新，最新的请向我索取。

实景视界画廊

Eaton Residences（KL City Centre）外观，第 1/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 2/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 3/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 4/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 5/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 6/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 7/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 8/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 9/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 10/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 11/12 张Eaton Residences（KL City Centre）设施与室内，第 12/12 张

户型与面积

户型建筑面积（平方尺）房浴室
A1-A6635–86111
B1-B11797–8721+11
C1-C31098–116322
C4-C51410–14642+12
D1-D21550–157233
D3-D41668–17223+13
D5-D62842–28744+13
P1-P6(Penthouse)2271–298243

户型与面积取自发展商销售资料。价钱按座向和楼层不同，请索取最新价单。

Eaton Residences：决定之前先看这几点

这个价钱怎么看

发展商价从 RM 1,800,000 起，每尺约 RM 2,125。

同一栋楼在 2024 至 2026 年的成交是这样：

面积成交宗数成交价每尺
635 至 872 尺14RM 860,000 至 1,490,000约 RM 1,180 至 1,780
1,410 至 1,572 尺10RM 2,000,000 至 2,560,000约 RM 1,290 至 1,650

这 24 宗成交里，每尺最高约 RM 1,780，比发展商的约 RM 2,125 低 RM 345（按 RM 2,125 减 RM 1,780 算）。约 220 米外的 10 Stonor，743 至 980 尺的单位成交价是 RM 1,000,000 至 1,680,000，每尺约 RM 1,350 至 2,080，跟 Eaton 楼里的成交差不多。

所以该比的不是标价，而是你拿到的那个单位的价钱。发展商的单位大部分是全装修交屋；楼里转售的单位，装修就看屋主留下什么。两边都问价，再对照上面的记录。还要知道一点：新完工大楼的成交记录里，有一些是发展商第一手卖出的单位在办过户，不是转售。

每个月要付多少

管理费每尺 RM 0.65。我按「面积 × RM 0.65」算：

  • 635 尺的 1 房：每月约 RM 413
  • 1,410 尺的 2 房加书房：每月约 RM 917
  • 2,982 尺的顶层公寓：每月约 RM 1,938

维修基金有没有包括在 RM 0.65 里，要问清楚。门牌税和地税另计。

外国人可以买吗

吉隆坡的外国买家最低购买价是 RM 1,000,000，并且要土地当局批准。Eaton Residences 的发展商价从 RM 1,800,000 到 RM 6,008,795，全部高过这个门槛。外国买家要先向发展商确认哪些单位开放。

这里价钱从 RM 1,800,000 起，每一间都在 RM 1,000,000 以上。

各州外国人门槛和批准手续一览 → · 吉隆坡土地当局同意怎么申请 →

看房时自己确认这 4 件事

  1. 你看中的户型是不是全装修交屋：D1、D2 型和顶层公寓不是。
  2. 外墙是全玻璃，不附窗帘轨道，下午去看热不热，并把窗帘的钱算进去。
  3. 你那个户型附几个车位（1 至 4 个，看户型）。
  4. 同一个户型，发展商报的价和楼里转售的叫价各是多少。

我的看法和适合谁，看这篇评测 →

关于这个楼盘

Eaton Residences（豪景园）位于吉隆坡金三角核心地段 JALAN KIA PENG，楼高52层，共632单位。项目拥有吉隆坡最高及最长的悬挑空中无边际泳池、全玻璃幕墙设计，可俯瞰皇家雪兰莪高尔夫球场及国油双峰塔壮丽天际线，离 MRT Conlay 站仅130米。

楼盘亮点

  • 52 层地标性豪华服务式公寓
  • 1 分钟到捷运 Conlay 站
  • 吉隆坡最高及最长的悬臂式空中泳池
  • 全落地玻璃幕墙外立面
  • 无遮挡景观，可眺望 Royal Selangor Golf Club 及双峰塔天际线
  • 优质 Volakas 白色大理石地板及设计师配件

设施

  • 落客点
  • 日间托儿所
  • 凹角座位区
  • 跑步径
  • 大堂
  • 游乐场
  • 多用途礼堂
  • 岩石花园
  • 阅读凹角
  • 桌游区
  • 多用途平台
  • 乒乓
  • 多用途草坪
  • 健身站
  • 草坪
  • 烧烤舱
  • 小厨房
  • 空中酒廊
  • 躺床花园
  • 休闲露台
  • 空中健身房
  • 反重力瑜伽室
  • 游戏室
  • 桑拿房
  • 悬挑式无边际标准泳道泳池
  • 休闲泳池
  • 儿童戏水池
  • 美食厨房
  • 蒸汽房

Eaton Residences：每个月的开销，一项一项算

以 Eaton Residences 的起价单位 RM 1,800,000 来算，贷九成即 RM 1,620,000，35 年还清，年利率按 4% 举例，每个月要供约 RM 7,173。再看最小的单位（635 平方尺），管理费约 RM 413；偿债基金如果另收，再加约 RM 41，两项加起来每月约 RM 7,627，门牌税和地税还没算进去。

想知道某一间的实际数字，WhatsApp +60 17-279 8932 告诉我单位号码，我直接算给你。

4% 只是举例的利率，不是银行报价；实际签约价要看单位和楼层。贷款数目不同，就用下面的表换算。

这个例子拆开来看

项目每月怎么算
房贷供款RM 7,173RM 1,800,000 的九成、35 年、年利率 4%
管理费RM 413635 平方尺 × RM 0.65
偿债基金另收的话约 RM 41管理费的 10%，法定最低
门牌税一年分两期DBKL：年值 × 税率
地税一年一次1 月 1 日到期
每月合计（未计两项税）RM 7,627供款、管理费加偿债基金

供款怎么算

公式：每月供款 = 贷款额 × r × (1 + r)n ÷ [(1 + r)n − 1]。其中 r ＝ 年利率 ÷ 12，n ＝ 一共要供几期（35 年＝ 420 期）。

银行现在批的浮动利率房贷，利率＝标准基准利率（SBR）＋银行按你的条件给的利差。SBR 随国行 OPR 调整，OPR 自 2025 年 7 月 9 日降到 2.75% 后没再动过。4% 只是拿来算的例子，不是任何银行的报价。上面那笔 RM 1,620,000 的贷款，利率从 4% 变成 4.5%，每月就多 RM 494 左右；35 年缩成 30 年，每月多约 RM 561。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，银行最多只能借你屋价的 70%。

每借 RM 100,0004.0%4.5%5.0%
35 年RM 443RM 473RM 505
30 年RM 477RM 507RM 537

用法：按你贷的数目乘上去。贷 RM 450,000、4%、35 年，就是 4.5 × RM 443，每月约 RM 1,994。

管理费、偿债基金怎么收

Eaton Residences 的管理费按面积算，每平方尺每月 RM 0.65，报价没讲清楚包不包括偿债基金。偿债基金照《2013 年分层管理法令》最少收管理费的一成，钱存起来给大楼以后油漆外墙、换电梯用。

照报价算，高于本站 108 个高楼项目的中位数 RM 0.40：以 635 平方尺算，每月比收中位数的楼多付约 RM 159。供款会还完，管理费却是住多久付多久，比较楼盘时最值得看这一项。

门牌税和地税

吉隆坡的门牌税由市政局（DBKL）收：单位的年值乘税率。所谓年值，是市政局估这间屋一整年租出去能收多少租金。住宅楼收 4%；服务式公寓则分区：在 36 平方英里的旧市区里收 7%，旧市区外收 5%。假设年值 RM 13,200，住宅楼一年缴 RM 528，范围内的服务式公寓一年缴 RM 924，上下半年各缴一次。

地税是联邦直辖区土地局每年寄来的单，1 月 1 日起就该缴；到 6 月 1 日还没缴清，就算拖欠。

交通与周边（直线距离，约数）

火车站（轻快铁、捷运、单轨火车、KTM）

  • PY22 Conlay — 直线约 190 米・走路约 190 米（约 3 分钟）
  • PY21 Persiaran KLCC — 直线约 630 米・走路约 820 米（约 11 分钟）
  • KJ9 Ampang Park — 直线约 960 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）

购物中心

  • Plaza Ombak KLCC — 直线约 610 米・走路约 820 米（约 11 分钟）
  • Pavilion Kuala Lumpur — 直线约 760 米・走路约 950 米（约 13 分钟）
  • The Starhill — 直线约 830 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）

超市

  • Mercato — 直线约 810 米・走路约 980 米（约 13 分钟）
  • Eslite Spectrum — 直线约 850 米・走路约 1.2 公里（约 16 分钟）

学校

  • Eton House — 直线约 190 米
  • Iraqi School in Kuala Lumpur — 直线约 420 米
  • YTL International College of Hotel Management — 直线约 850 米

医院与诊所

  • Prince Court Medical Centre — 直线约 300 米
  • FFIMT Clinic (Dr. Moo) — 直线约 420 米

公园

  • KLCC Park — 直线约 730 米
  • TRX City Park — 直线约 1.0 公里

以上为直线距离，只是约数；实际步行或车程一定更远。走路路线来自 OpenStreetMap，可能没算到私人捷径。

发展商列出的周边

  • MRT Conlay Station — 130m / 1 min walk
  • MRT TRX Station
  • Persiaran KL City Centre MRT Station
  • Prince Court Medical Centre — 300m
  • Beverly Wilshire Medical Centre — 600m
  • HSC Medical Center — 1.03km
  • Tung Shin Hospital — 1.8km
  • Gleneagles Kuala Lumpur — 2.4km
  • Pavilion Kuala Lumpur — 575m
  • The Linc — 780m
  • Fahrenheit 88 — 800m
  • Suria KLCC — 965m
  • The Intermark — 1.0km
  • Avenue K — 1.0km
  • IKEA Cheras
  • EtonHouse International School Malaysia — 100m
  • Sayfol International School — 1.35km
  • International School of Kuala Lumpur — 1.9km
  • Taylor's International School — 2.2km
  • Alice Smith School — 3.3km
  • Fairview International School — 6.0km
  • Royal Selangor Golf Club — 340m
  • KLCC Park — 550m
  • Saloma Link Bridge — 1.6km
  • KL Forest Eco Park — 1.9km
  • KL Bird Park — 3.5km
  • Petronas Twin Towers
  • Tun Razak Exchange TRX — 880m

这个楼盘的评测与指南

  • Cappella Embassy 评价：Jalan Ampang 翻新后重新推出 — Cappella Embassy 就是原来的 D'Rapport Residences，位于 Jalan Ampang 旁的 Jalan Nipah（属雪兰莪 Ampang Jaya，邮区是 55000 Kuala Lumpur），现由 TS Law Developments 翻新后重新推出。5 栋 38 层大楼 2022 年已完工，共 1,099 户，面积 1,109 至 10,635 平方英尺。起价请洽询。这篇评测列出核对过的资料、周边配套、每个户型，以及适合什么买家。
  • Eaton Residences 评价 2026：RM 1,800,000 起，值得买吗？ — Eaton Residences（豪景园）是 28 Jalan Kia Peng 一座已完工、52 层、632 户的服务式公寓大楼，51 楼有悬挑式空中泳池。这篇评测列出核对过的楼盘资料、周边配套、真实成交价、每个户型、跟附近项目比较的每尺价，以及我对适合什么买家的看法。
  • Eaton Residences 对比 Conlay：哪个更适合你？ — Eaton Residences（豪景园）和 Conlay 是吉隆坡市中心两栋已完工的大楼，直线相距约 0.1 公里，走路都到 Conlay 捷运站。Eaton 每尺价较低，有自己的二手成交记录，单位最大到 2,982 平方英尺；Conlay 较新、只有 491 户，入门价较低。

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百问百科答疑

Eaton Residences 的起价是多少？

Eaton Residences 位于 KL City Centre，28 Jalan Kia Peng, 50450 Kuala Lumpur，起价 RM 1,800,000。价格以发展商最新价单为准。

Eaton Residences 的发展商是谁？

Eaton Residences 由 City View Ventures Sdn Bhd 开发。

Eaton Residences 有哪些户型和面积？

Eaton Residences 的单位面积从 635 到 2,982 平方尺，1 至 5 房。

Eaton Residences 适合谁买？

适合要三房以上的家庭、单身、小两口或想要小单位出租的人、每天搭轨道交通的人（PY22 Conlay 约 190 米，直线距离）、想先看实际单位再决定的人。

Eaton Residences 的每平方尺价格跟同区比起来怎样？

以起价和最小单位算，约 RM 2,835 一平方尺；同在 KL City Centre 的其他 9 个楼盘中位数约 RM 2,438，高约 16%。这只是粗算，不同楼层和户型的价钱会不一样。

Eaton Residences 是什么地契？什么时候完工？

租赁地契。已在 2022 年完工。

Eaton Residences 离最近的车站多远？

最近的是 PY22 Conlay，直线距离约 190 米。按 OpenStreetMap 路线走路约 190 米（约 3 分钟）。

买 Eaton Residences 之前要先确认什么？

先确认你要的户型还有哪些楼层、车位怎么分配、管理费和偿债基金各多少，以及实际单位的状况。

如何索取 Eaton Residences 的户型图或预约看房？

可通过 WhatsApp +60 17-279 8932 联系持牌房产经纪 Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）索取户型图与价单，并预约私人看房。

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